今年的楼市竞争可谓异常激烈，上半年眼看就要过完了，没完成任务的开发商急得像热锅上的蚂蚁，开始酝酿新一轮的大招。

比如这两天，楼市群被一个惊天消息给刷屏了：

大渡口滨江第一豪宅，佣金直奔十个点，小伙伴们全惊呆了~

01.大渡口第一豪宅

拿地故事有来头

这个大渡口第一滨江豪宅，叫做重庆西岸。

2022年7月6日，中交以18.53亿的总价拿下钓鱼嘴326.5亩地，总建筑体量约37.93万方，楼面价为4884元/平。

由于地处音乐半岛钓鱼嘴，这块地的规划要求十分苛刻，：

根据出让文件显示，其住宅体量约为21.61万方（地价15.1亿元，住宅楼面价为6991元/平）；另有商业10.46万方、商务5.86万方（地价3.41亿元，商业楼面价为2089元/平）；

算下来，整个地块的商业商务体量占比达到了43%，在当下楼市十分罕见。

考虑到项目周边的实际情况，这些商业体即便修起来也可能是个“形象工程”，不过考虑到开发商的实力，烂尾的可能性倒是不大。

同时，项目周边的几条市政道路也约定由开发商配套修建，还要自持4万方的商业等…林林总总的要求算下来，其住宅的楼面价可能要七八千一平了。

这地价都快赶上周边的房价了，精明的开发商怎么会做亏本买卖呢？

原来，中交在重庆深耕多年接了不少大型工程，像项目周边的白居寺大桥、建桥的西大附中等都是中交负责建设的，在大渡口也赚了不少钱。

为了更好地维护央地关系，中交集团主动递上大额支票，为重庆的发展排忧解难。

更有意思的是，这块地的前身其实也属于中交。

这个地方之前叫做“中交茄子溪港”，以前是一个货运码头，在长江艺术湾区规划出台之后，这里才被提出由“货运码头升级为音乐活力港湾”。

换句话说，土地收储及搞工程赚到的钱，荷包里面还没捂热，哗啦一下又回到了甲方的口袋。

果然重庆挣钱重庆花，一分别想带回家。

02.周边就是地铁站

现实绕上一大圈

这么有故事的楼盘，成功地勾起了小树踩盘的欲望。

不过当我打开地图导航这个楼盘的时候，立马就被这个线路给看呆了。

它的旁边明明就是已经建成的轨道18号线茄子溪站，却要从几公里外的刘家坝站拐一大圈进来，如果没车真是寸步难行。

这沿途的风景，从车站往外看就能略知一二了。

原来这个轨道茄子溪站虽然已经建好了，但离项目还隔了一条铁路，这一片的道路也没有修通，因此根本无法步行过来。

据说未来会修一座天桥，预计明年左右就能修通了，届时到西岸的商业街就是“一步之遥”。

风尘仆仆地赶到售楼部，周边的景色还是比较怡人的。

整个区域刚刚经历大拆迁，门口的大滨路是项目眼下唯一的配套，不过旁边有个在在建中的五星级的五洲皇冠酒店，建成之后应该是钓鱼嘴半岛首个成型的配套。

由于消息才刚刚传开，一波波的中介正在赶来培训的路上，为接下来的推盘做准备。

虽然开发商天天哭喊“被分销绑架”“要去中介化”，但现实就是客户掌握在中介手里，不上分销就意味着自绝于楼市，嘴上说不爽心里是真香。

纠结之后，开发商真正做到的是“去广告化”，用高佣将中介牢牢地绑架在一起，这可能也是很多人没听过这个楼盘的原因吧。

整个项目沿长江一字排开，江岸线长达2.4公里，呈现南商业、北住宅的格局。

目前在售的是项目的一期，在推的主要是前面的一栋洋房和后面的三栋小高层，目测已经基本封顶了，现场施工也比较正常。

现在主要有三种产品在售：

500万级的头排看江大平层，250万的滨江洋房，100万的后排小高层

从航拍图可以看到，重庆西岸的建筑排列与众不同。

以往江景房都是沿江一字排开，以保证头排建筑的房源都能看江，但重庆西岸不走寻常路，将头排建筑纵向布置，只有端头的大户型才能正看江面。

这也意味着整个一期项目几百套房子，只有40多套端头户型才能一线看江，面积段在200~270平之间，总价也达到500万左右。

成交一套豪宅佣金便是50万，妥妥的一单上岸！

03.周边新盘竞争惨烈

楼盘滞销急于去化

除开头排的看江洋房之外，后排的小高层倒也不算贵。

现场了解，以广告宣传的99平户型为例，1楼的三房原价为128万，打完折后为102万，开发商再补贴总房款的的6%，实际只要97万就能拿下。

97/128=0.75，相当于打了个75折

如果再算上十个点的佣金，实际上就是65折了。

有意思的是，上次听到这么高的佣金也是发生在大渡口，不过已经是四年前的事情了，当时佳兆业在大渡口的地王绝地求生：

看到这里，很多人肯定要问了，向来操盘稳健的央企，为何也要杀红眼了？

首先，看下之前项目的销售情况。

项目从去年底开盘至今，房子都快修成现房了，总共卖掉了7套房子，开发商肯定有点着急了。

有人说大渡口专治各种不服，第一个是西派宸樾、第二个是焕城、第三个就是西岸，诸多大牌开发商相继搁浅，大渡口做豪宅果然有点压力。

再看看周边竞品的情况。

附近的金地格林春岸、中绿江州等楼盘近期相继跳水，用现房和价格方面的优势进一步形成挤压。

更不要说周边七八千一平的二手房了，简直就是大白菜的价格啊。

同时，整个中交在过去几年豪掷千亿拿地，但销售进度不及预期，导致开发商资金紧张，这也促使其痛下决心放手一搏去库存。

痛定思痛之后，甚至将之前的销售团队都换掉了一批，可见其决心之大。

俗话说，新官上任三把火。

能够立竿见影的“降价+高佣"，也就成了打开局面的不二之法。

04.尾声

佣金是市场的一面镜子，本质就是地产中介对于开发商的重要性。

市场火热时开发商房子不愁卖，中介成了多余的角色，自然也不用付一分钱佣金；当市场差的时候缺客户，中介立马又成了座上宾。

中介的角色，就这样在小甜甜和牛夫人之间来回变换，全赖于至尊宝的垂青。

虽然十个点的佣金很夸张了，但它并不是重庆楼市的天花板。

在去年六月份，我们曾报道过重庆北区的XX湾楼盘，佣金达到了让人目瞪口呆的20个点。

在今年这种大好形势下，你觉得佣金会再创新高吗？