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拿地半年，北京大兴西红门的御璟星城-元启要开盘了。

8月28日，元启拿到预售许可证，准准许销售面积11.68万平米，一共19栋住宅，1052套。这个体量一次性入市，也是不多见的。

它只有19栋住宅？花姐查了一下北京自规委4月底公示的总平面图，发现元启悄悄地调整了楼栋数字。

主要调整的方向是，将原来的15#和16#合并为1栋之后，楼栋数量从20栋变成19栋，栋数减少，楼栋顺序也只能重新排列了。

楼栋的数字合并，并没有更改规划。至于元启为何要将削减栋数，不得而知。

难道中建壹品不喜欢20这个数字？花姐目测，原规划的19#和20#也是紧连的，也可以合并一个数字嘛，但没有动。到了总平图这个份上，每一次修改，背后一定是有故事的，一定是有深度考量的。

总平图向来是很严谨的，被重新标示楼栋数比较罕见，而元启就是一个特例，就像它的名字了一样，为京城开启了修改楼栋号的新纪元。

谁来入局元启？

今年2月22日，大兴西红门镇6035地块获9家房企报名，分别是中建壹品、建发、兴创、铁建、中铁、住总开发、中海、华润、金茂。最终由中建壹品以48.76亿摘得，成交楼面价4.15万元/平方米，溢价率15%。

后来，这块地的案名为御璟星城-元启，也就是御璟星城的二期。

御璟星城是2022年2月由中建壹品+兴创联合体以35.7亿元底价竞得，建筑规模21.1万平方米，开发商是北京壹品兴创置业有限公司，由中建壹品和兴创房地产分别持股60%和40%，法人刘顺清，董事长王明。

截至目前，它供应了1007套，网签906套，基本清盘。

既然元启是御璟星城的二期，但时至今日，其唯一股东是中建壹品旗下的全资子公司北京凤河桥北房地产开发有限公司。凤河桥北成立于2024年3月，注册资本1000万元，实缴注册资本为0元。

8月23日，据北京产权交易所信息显示，中建壹品挂牌转让凤河桥北40%股权及相关债权，底价为20.8亿元。截至6月30日，凤河桥北营业收入0万元，营业利润-275.58万元，净利润-206.69万元，资产总计约52.09亿元。

这意味着中建壹品要为元启找一个新股东。

新入局者，会不会是兴创房地产？如果是它，为什么当初拿地时没有一起联合拿下？如果不是，那元启前面加上了“御璟星城”,就显得比较怪异。

元启的故事，很像前不久大兴新城的0007号地块，它们两之间只隔了一块地，无论从地形与规划设计上，都十分相似。

有人戏称0007号地块项目为兴城之星二期，但它们的股东不完全相同。兴城之星的股东为中建三局城投（70%））和大兴城建（30%），0007号地为大兴城建（50%）和兴业恒盛（50%）。

未来，中建三局城投是否会入局0007号地块呢？

据查，大兴城建和兴创房地产都是北京大兴发展国有资本投资运营有限公司旗下的国有企业，最终持有者是大兴区国资委。

而中建壹品和中建三局城投，又都是中建三局旗下企业，在大兴开发了御璟星城、大兴星光城、兴城之星、颐和公馆、中建壹品湖北文旅星光里兴筑等楼盘。

再来理一下，有关元启和0007号地块项目，两个项目的情形很相似，都是原有楼盘的二期，但两者的结果如同一辙：原股东中建三局城投和兴创房地产至今都没有入局。

这是巧合，还是有意为之呢？

最低得房率仅72.9%

从空中俯瞰中建壹品西红门地块，它左边是京开高速，南面是南五环，交通方便，但不是一个好的居住地。

被两条主干道夹着，总归不舒服，煞气很重。另外，地块呈菱形状，并不方正，意味着整个东面的房子窗外都是马路。

具体来看，它东至规划欣业巷，西至规划公园绿地，南至规划宏康路，北至规划宏学巷。西面规划了一条窄窄的公园绿地，东面规划的是学校。

整个项目总用地面积约47035.47平方米，地上总建筑面积约117588.69平方米，共规划19栋住宅楼，5-15层，总户数为1054户，指导价为6.6万元/m²（±8%），容积率2.5。

11层（含11层）以下的洋房，分布在1#、2#、3#、15#、16#、17#、18#、19#。

这是一个很奇怪的规划：中西部高，北、东、南低，最大的户型出在北面临马路的2#和3#，而不是中部的5#、7#、8#和10#，令人费解。

从图纸上看，5#无疑是楼王，距离正前方的10#长达69.45米，2#、3#、7#、8#距离正前方的楼栋也都超过50米。

小区的主入口在东面（两个地库出入口），北面有一个入口（包含一个地库出入口），3#和10#正前方都有一块室外活动场地，小区内机动车为1283个——总户数1054户，在消防通道两边，布满了644个非机动车停车位（普通自行车），地下非机动车停车位1500个——527个电动自行车，973个普通自行车。

电动自行车停在地下车库，是否有安全隐患？

根据项目总平图，花姐对其产品做了一个分析，2#、3#的产品为168平米户型，143平米户型分布在4#东端户、9#东端户、5#、7#、8#、10#东西端户；127平米户型在4#西端户、9#、5#、7#、8#、10#的中间户；80平米户型在1#、19#；88平米在16#、17#、18#、19#；110平米在6#、12#、13#。在这些户型里，有一些楼栋的顶层是异形户型。

按得房率高低来排列：3#84%、2#83.79%、17#81.3%、18#81.27%、16#81.11%、15#80.83%、8#80.62%、5#80.38%、7#80.6%、10#80.42%、19#80%、1#79.7%、4#79.19%、9#78.24%、13#76.86%、11#76.32%、6#76.09%、12#76.05%、14#72.9%。

最高得房率84%是3#，8层洋房；最低得房率是14#，15层高层，放眼北京，这个得房率也低至地板了。

整体上，中建壹品西红门项目以刚需为主，配以部分改善户型。

改善型户型销售遇阻

一个菱形的地块，一个中间高、四周低的楼盘，还有两栋东南向的楼栋，很复杂，选房须认真、再认真。

由于此项目属于插花型布局，导致端户基本上都存在角煞问题，但它们的中间户是首选。

168平米户型被放在最北面，在2#和3#，分别是7层高和8层高，虽然是多层洋房，但它们距离前侧的楼栋太近了。

比如：2#东西端户距离侧前两栋只有14.37米、9.89米，3#东西端户距离侧前两栋只有9.72米、15.99米；这导致这些端户都存在角煞问题，而且影响采光。

花姐判断，它的168平米户型估计销售难度很大。

127和143平米户型位于小区中央，5#实际处于楼王位置，距离正南方长达69.45米，7#和8#的端户都存在角煞问题，距离斜前方的距离只有13.15米至20.24米。10#也存在同样的问题。它们的优选顺序为：5#、10#、7#、8#东端户。

110平米户型的优选顺序为：6#、11#、14#、13#、14#、12#。其中，12#东端户被19#半包围了，比较压抑。

88平米户型分布在南面：16#、17#、18#、19#、位于小区第一排，楼下是规划宏康东路，马路车辆会带来噪音和污染。

80平米户型是东南朝向，分布1#和19#东边楼。它们都是面宽远小于进深，户型不佳。

在西红门片区，新房供应巨量，有华润置地旗下的橡树湾文园和中建玖玥府。

橡树湾文园供应了597套，网签235套，均价6.22万元/平米，四个月前的价格是6.25万元/平米；其中120-150平米面积段卖得不好，供应了256套，网签了58套；160-170平米供应了32套，网签了13套。

中建玖玥府供应了896套，网签398套，均价6.31万元/平米；其中130-150平米面积段卖得不好，供应了338套，网签79套；170-180平米供应了20套，网签了9套。

根据预售证，元启的预售参考价在6.27-6.98万元/平米之间，供应了60套168平米户型，127-143平米户型262套，这都是很难去化的户型。