近年来，调控不断收紧，这一点大家都有目共睹。根据相关机构的数据统计显示：自2016年“房住不炒”提出以后，各地纷纷围绕这一“核心思想”加紧楼市调控。据不完全统计，2017年，我国的楼市调控次数达250多次；2018年，调控次数达440多次；2019年，调控次数多达600多次；虽然2020年还没有结束，但是，上半年的楼市调控次数已达300多次，根据推测，全年的楼市调控次数与2019年相差无几。

楼市调控

这就产生了一个问题，为什么我国的楼市调控次数会如此密集？关于原因，大家都很清楚，因为我国的房价在过去多年“持续增长”，买房难，房贷压力大的问题已经非常严峻。

前不久，社科院发表了《休闲绿皮书：2019-2020年中国休闲发展报告》，对于个人休闲消费进行了调查统计，数据显示：过去一年，国民休闲消费为5647元。其中，个人休闲消费开支在1001-3000元的占比22.7%，个人休闲消费开支在3001-5000元的占比10%，个人休闲消费在5001-10000元的占比11.1%，个人休闲消费超过10000元的占比11.8%，最关键的是，个人休闲消费在1000元及以下的占比44.4%。个人休闲消费在1000元什么概念？平均一个月不到100元的消费。钱都去哪里了？这个问题像你我一样的普通人最有发言权，毫无疑问，除了维持日常生活花销以外，绝大多数的钱都用来还房贷了，哪里还有钱用来休闲消费？这也就是国家近年来密集进行楼市调控的原因所在。

休闲

在高频次，高强度的楼市调控背景下，房价的变化也是非常明显的。从过去的“高速增长”，到现如今的“平稳发展”，尤其是在2020年，随着金融“高杠杆”化与房地产“划清界限”（三道红线的提出），房价越来越平稳也将成为大概率事件。

对于购房者来说，房价的平稳发展，也就意味着买房越来越容易。过去买房，我们需要考虑的是钱够不够，而从明年起，买房或出现“新问题”，这个“新问题”就是：楼市的“分化”问题。目前来看，“分化”主要体现在3个方面，分别是：城市的分化；产品的分化；以及投资属性的分化。接下来，我们就来详细聊一聊。

房产

城市的分化分为同一城市的分化以及不同城市的分化。

先说同一城市的分化。简单来说，就是同一座城市核心区域的房子、优质区域的房子以及城市重点区域的房子与郊区、城市边缘地带以及自身携带“硬伤”区域的房子之间的房价差距会越来越大。

怎么去理解这些名词？核心区域的房子指的就是市中心的房子，这里的房子地段好，位置好，配套好，交通便利，在同一城市中，房价也一定是价格最高的。优质区域的房子指的就是优质学区附近的房子，优质医疗机构附近的房子，优质交通附近的房子，这些区域的房价也会稳步上涨。重点区域的房子指的是城市重点发展的区域，比如某某新区，某某金融中心等，有政策的扶持，人口的大量涌入，房价自然也比较坚挺。

而郊区，城市边缘地带属于距离市中心比较远，交通网络不完善，配套不齐全，这些区域的房子价格回归也属于大概率事件。还有就是自身携带“硬伤”区域的房子，指的是周边有大型工厂，化工厂，垃圾站，高架桥等，影响人类居住舒适度区域的房子，因为有这些“硬伤”，在楼市平稳发展趋势下，也就失去了竞争，房价回归也就不难理解了。

工厂

再说不同城市之间的分化。一方是以北京，上海，深圳，杭州等一二线城市为主的经济发达城市，而另一方是以鹤岗，阜新，双鸭山，玉门等城市为主的不发达城市。两者之间的房价差距也会越来越大，像是鹤岗，在鹤岗一套房子的价格在深圳可能也就买一平方米的房子。造成这个差距的主要原因是经济实力和人口。

像是鹤岗，阜新等三四线城市，经济实力较差，资源能源也已出现枯竭，就业机会少，人口大量流失，相反，深圳，上海等地，经济发达，就业机会多，人口大量涌入，经济学家任泽平称：房价长期看人口，拥有大量人口的一二线发达城市房价也就更加坚挺。

鹤岗市

楼市的产品指的就是：高层住宅，多层住宅，大平层，别墅等住宅产品。

普通刚需购房者的选择基本就是高层与多层。过去多年，因为城市住房紧张，高层住宅应运而生，凭借着视野好，采光好，气势宏伟，一度被购房者青睐，但是随着高层住宅的房龄逐渐增加，高层住宅的问题也就越来越凸显，比如公摊大，持有成本高；容积率高，人口多，生活环境嘈杂；维修成本高；安全隐患大等问题，逐渐不受购房者的喜爱，相反，多层住宅正好与之相反，更被购房者所喜爱。

有需求才会有市场，无论出于居住舒适度的考虑，还是出于房产增值的考虑，多层住宅都会比高层住宅有更大的优势。

多层住宅

随着调控的不断升级，房子的居住属性越来越凸显，相反，投资属性也就越来越萎靡。其实很容易理解，投资房产就是为了获取更高的收益，实现财富增值。想要实现这一“结果”，那就必须是在房价“高速增长”期。

如今，房价平稳发展，投资房产的收益减少，再加上持有房产的成本增加，投资房产的风险性也就越来越大，这样一来，房产的投资属性也就被弱化。

商品房

在楼市“分化”的背景下，房子的居住属性越来越重要，买房也就更加看中居住舒适度，如果在住的舒服的前提下，还能实现财富的增值，岂不是一件好事？所以，在明白了楼市的“新问题”以后，对于刚需接下来的购房计划会有一定的帮助，作为刚需购房者要了解，最后，笔者想说，在此背景下，不要乱买房了！

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