当前广州的问题是，增量太小，无法消化存量。

增量指的是人口和资金，存量指的是还没卖完的一手和挂盘的二手。

2020-2022年广州人口是净流出的，也许是疫情的原因吧，到2023年才止跌回升，由于广州放开了限购，接下来还会是一个正流入的状态。

上一篇文章也提到了：广州房子即将进入又好又便宜的时代​，目前是要卖核心区的时候。

01南沙增城荔湾白云花都的去化周期都超过了25个月，核心区的20个月左右，主要是被一些边角料或刚需盘拉长了周期，比如天河润府和天河源筑之类的。这些外围板块没有人接盘，新盘都卖不完，二手更加卖不动，那就导致二手业主无法置换，置换链条断了。

200万的房子卖不掉，而且腰斩了，比如像增城或南沙的房子，原来250万，现在差不多只剩150万了，普遍回到2018年之前的价格，卖掉都不够还贷款的。

既然200多的卖不掉，就影响了他们向上置换到四五百万。

四百万左右的房子卖不掉就影响他们去买800到1000万以上的。

又或者科学城的保利罗兰，万博的万科欧泊、白云的岭南新世界，都是二手的成交主力，这些业主卖掉了是有能力向上置换的。所以你看到上半年小阳春二手的交易量都不差，据统计，上半年（2023年12月26日至2024年6月25日）广州二手房成交突破5万套，达到50111套。

同样，一手也创了新高，2024年1月1日-6月30日共成交新房28836套，虽然外围成交的基数较大，但是远远跟不上新增的供应数量，而中心区贡献成交量最多的还是改善盘，这些改善盘的客群主要来自于二手的置换群体。

他们卖掉300-500万的，是有能力上800-1300万的改善的，特别是528首付一下子降到15%，原来要卖房的现在不用卖了，如果你要卖的话开发商也会提供置换服务。

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另外，为什么就是这些改善盘卖得好呢？

比如像保利天瑞、中海大境、天河和樾府，甚至越秀观樾，还有琶洲南。

一方面最近几年大家都在忙于置换升级，原来的房子确实小了，不够住了，换个舒适的环境和圈层。

二手的话只能买到三房，目前不管是海珠西还是天河公园，又或者天河北琶洲万胜围，1000万左右只能买到三房，基本买不到四房。

如果要去珠江新城，就更加只有三房可选了，而且也是小三房，中区的中海花城湾、嘉裕公馆、中海璟晖这些南向的三房都要2000万了，也不在他们的考虑范围。

此外，既然都是核心区，地段的差异并不大，差异大的是楼盘本身的素质，稀缺性如何，比如是否有花园，容积率高不高，户型好不好，得房率高不高，物业服务以及开发商品质如何，对比这些方面，新盘和次新盘的优势就比较明显了。

还有就是从未来流通性上来看，有学位、楼龄新、更宜居的房子更吃香，经历一轮周期后，大家都已经看得很明白了。

核心区、大花园、不超豪宅四房、板楼、学校等，通过制造这些不同维度的稀缺性来抢占市场，就会有改善群体买单。

而一些不带学位的单体楼，哪怕户型好可能也不太有人出手，比如珑景台、员村天珺这种，接受的也只有一些外地客。

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再回到800-1300万这个预算上来。

目前800万是核心区四房的门槛，又或者优质次新二手三房的门槛，低于这个标准的要么配套不行，要么楼龄户型不行。高端改善的保利天瑞、天河和樾府、四季和颂，最小面积的107方是超过800万的，即便到了一般改善的燕语堂悦、江湾和樾的125四房，也是超过800万的。

再往上通通超过1000万了，如果是选125-142的四房，总价基本是在1000-1300万，比如保利天瑞125-150，天河序125-140，越秀观樾的140，中海大境的126-142，都是在这个范围。

看到没有，这些上车门槛低的小四房或不超豪宅的大四房成为了改善成交的主流。关键，下半年也只有这些老盘在加推了，毕竟上半年也只卖了4块边角料，新盘就只剩下观樾的三期，听说做的是叠墅，容积率才1.6，150套货，注定和大多数人无关。

下半年可选择并不多，按照上篇文章讲的逻辑，接下来卖的地块如果越来越核心，面积只会越做越大，只有把溢价拉满，才有竞争力，才有足够的吸引力。

单价虽然不贵，但是面积大了总价会上去，现在这些刚800万出头的，又带学校又带配套的你都看不上或买不起，再推出来的地块你也一样下不了手。

对很多人来说，买房并不难，难的是置换，难的是卖房，难的是不知道怎么买，什么时候买。本质上还是没有把需求捋清楚，对自身的认知不够清晰，既要又要还要的太多。

如果你不着急上学，或者本身房子比较优质，可以暂缓优化，如果你的情况复杂，建议做个深度咨询。