2021年历经了史无前例的调控政策，房地产市场偃旗息鼓，来到2022年。我们迎来了楼市新变局，针对今后一段时间内的楼市特点，我们梳理出几个不同以往的特征。并对刚需上车或者改善需求的购房人提出几个近期必须记牢的要点。

2021年严格且精准的调控在2022年将宽松，愈加趋于稳定

虽然过去很多年我们一直不断强调房价过高，杠杆过高，因此出台各种调控。到了2021年，国家对房地产的调控基本上是极其全面和具有针对性的，政策上对购房人资格、购房区域和类型、土地招拍挂形式以及银行利率和贷款放款等方面是非常严格的。而随着效果显现，同时2022年又重新再强调，房地产属于支柱产业，未来地产调整政策放松，回归更加稳定的形势是必然的，甚至可能会使用刺激政策。2022年势必在人、房、地、钱四个方面均予以适当政策宽松。随着多个城市出台购房补贴政策，提振市场，随后，各地开始政策跟进，稳定和提振房价。其实基本上，政策面其实就到底了，房地产行业往后基本都是随市场进行细微调节，打打补丁。安徽芜湖，青年英才最高可获得10%的购房款补贴；南通海安市则是通过鼓励生育三胎的形式，发放购房补贴；徐州、长春，规定不得低于备案价的90%进行销售，昆明、株洲等城市还提出，如果恶意降价，将会被约谈。

建议——抓住政策利好，选择适当时机出手，房子未来更加强调住的属性，要横向多比较，优中选优。利用好政策窗口期，在逐步放松的政策下，房价势必会走一波上升期，该下决心的下决心，该抛售的尽快抛售，切莫盲目观望错过政策带来的红利。经济不景气情况下，降息降准都会来，一旦放开，贷款在上半年会比下半年容易，整体利率会往5趋近。

城市库存分化，一线城市去库存回暖明显，三线城市库存，市场压力大

从2016年全国百城一手住宅的库存量2016年约2.3亿平方米，2021年，库存又达到约5.2亿平方米。库存量上升主要还是二三线为主。同时，法拍房创新高，据统计，全国挂出来的法拍房在2021年达到160万套。

建议——选择城市很重要。尤其未来城市分化严重，不要因为房价便宜自己买的起就选择没有升值空间的三四线城市买房。2022年春节马上到了，是否回家置业，还是坚守大城市的小套间是你要好好衡量的。要记住，房产虽然是住的，但是它仍旧是你最重要的一项投资，你这辈子大概率还要换房。未来卖掉它能否支撑你改善自己的居住环境？不要说你现在什么想法，人的想法是会变化的，切记！库存大的三线城市，你想要换房真的没这么容易。

整体价格分化也是未来趋势

有人觉得现在作为一线城市的深圳价格已经太高了，现在全国都在降价，未来城市之间价格差会缩小。恰恰相反，即便深圳和另外一个城市一起降价，他们的价格差也不会缩小，而且未来会越来越高。一线城市和三线城市的差别会越来越明显，这个是由城市属性决定的。看看美国各个城市的案例就知道了，尤其是作为政治、经济中心的几个一线城市，城市格局决定了他们也将是全世界投资客的投资地。

建议——争取最大努力，在一线城市购置房产，尤其是很多金融类、科技类的从业者，城市属性决定了高层次的工作就得在这些城市，不管是工资还是机会都只能选择这种一线城市。越早上车越能换得起房。其次选择二线城市，一般传统行业或者部分金融科技类工作在二线城市虽然没有一线那么大的上升空间，但是还是有一些头部企业可以选择，优选一线次选二线城市进行人生投资。

人口拐点，“学区房”如何走？

一二线城市先后对于学区房的规划做出调整，出台多校划片区，教师资源轮换制，大校区划分制等等手段，目的在于教育公平。学区房依靠的就是政策，政策一张纸，随时可以变化。尤其是未来更加强调教育公平的背景下，学区政策将会走向“反鸡娃”、“反内卷”，大的宏观目的还是希望人口能够在未来实现增长。在2021年，我们从全国各地的变革，都能够看到教育正在一步步走向均衡：教师轮换，跨校、跨学区流动。

建议——不建议购买学区房，除非当下有非常强烈且明确的需求，不然建议不将学区房这个概念作为买房的首要考虑点。

行业风险，谨防烂尾

2022年越来越多的房企违约的违约，破产的破产，人员优化，区域调整。曾经那些扩张到全国布局的房企开始收缩策略，本地房企更是不敢迈大步子往外。未来房企企业艰难求生，将是必然趋势。以前都是其他行业（服装雅格尔、养殖新希望、家电康佳等等）掺和进房地产这个行业，现在基本都是大撤退行情。

建议——优先选择国有房企的牌子，其次考虑品牌较大的民企作为首选。国企央企这样的房企被洗牌的可能性更小。还有就是，尽量选择本地房企，因为很可能买到后面外地发家的房企直接撤掉整个区域，那到时候你维权可能都得跨省。尽量选择房产出生的企业，像万科、金地这种本身牌子够硬的，有些跨界的也很可能会跨出整个地产行业。

物业需谨慎

近日，禹洲集团卖掉了主营住宅物管的禹洲物业服务有限公司给华润万象生活，主要原因不外乎资金压力。没有头部企业的融资能力，变卖物业成为大多数房企回笼资金首选，恒大、富力、当代置业、花样年都一样。其实对购房人来说，持有期间影响房价的主要原因切切实实是物业。买到靠谱物业的楼盘，决定了你未来置换时套现的资金可能性有多少。

建议——在保证不烂尾顺利交付的前提下，选取带好的物业公司的楼盘，有些房产公司自带物业部门，那么就得选择资金压力不大的央国企下面的物业公司，背靠大树好乘凉。同时选择大多数是自住的非郊区盘（郊区盘投资客多一些），有靠谱的高素质邻居，成立业委会后管理物业公司也更容易一些。

2022年，房地产波诡云谲还在继续，楼市依然充满风险与变幻，我们每个人也都不得不在这个市场里找寻一个栖身之所。希望每个人都乐有所居！

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