今天本来想聊一聊，国家统计局副局长所说的，还有1.8-1.9亿的农民工还没完全市民化，这些进城农民工的购房比例不到1/3， 但又想一想这个话题确实有点太敏感，特别是最近有点严。所以就不针对这个观点展开讨论了，聊聊这个观点外围的一些东西，比如城市化率。 现在咱们的城市化率大概在66%左右，而一些发达国家的城市化率普遍在80%左右。 不结合实际状况，单从表面数字来看，确实有很大的空间。 我给大家做一个类比， 2008年，我国的城镇化率大概在45%左右，到了2018年，我国的城镇化率大概在59%，10年的时间，城镇化率提高了14个百分点， 2008年~2018年，这10年我国的房地产市场经历了两轮超级暴涨，这个过程中也伴随着大量的农民进城。 无独有偶，现在咱们的城镇化率距离发达国家普遍80%的水平，刚好也是14个百分点， 所以就有一些人简单类比，接下来仍然有大量的农村人口向城镇转移，这个过程必然会释放出更多的购房需求，所以房价还得上涨。 但真的是这样吗？未来十年还有那么多人口进城吗？ 历史来看，2008年~2018年这十年间，大量的农村人口进城，很多都是年轻人。 特别是一些省会城市，由于人口流量过高，他们的落户门槛限制也非常高。很多城市不仅要求你有工作年限，还得有学历，还得买房，才能够落户，这么多条件就是为了筛选年轻人才，让年轻人留下来。 所以现在农村人口以老人居多，这些老年人既不稀罕你的城镇户口，学区房，你也刺激不动他，高新技术岗位他也做不了。 这些拿捏年轻人的招数，对于老年人无效。所以这些老年人肯定不会大规模向城市迁移。 因此后期的城镇化率更多的是缓慢增长，农村慢慢消亡，没了，城镇化率自然会跟随上涨。 这个过程相对来说就会缓慢，最起码完全是没办法和2008年~2018年相比的。从人口的增量也可以反映出这个问题， 2023年全国人口增量第一城是合肥，增加了21.9万人， 2022年全国人口增量第一成是长沙增加了18.13万人， 但是2018年全国人口增量第一城市深圳增加了49.67万人， 2017年全国人口增量第一城还是深圳增加了61.99万人， 通过这样一个对比就可以明显感觉到现在城市人口的增量，是在快速下降的。 所以咱们的城镇化率后期虽然还有空间，但是增速肯定是和之前没办法相比的。 因此农村人口看似还有5亿，但是你很难调动他们的进城买房需求了。 比如农民工，他们进城是来挣钱的，不是来买房的，并且以现在的房价来看也很难买得起了。 2023年国家统计局公布的数据显示，农民工月均收入水平4780元，较2022年增长3.6%， 虽然收入在增加，但是月均不到4800的工资，买房难度还是有点大的。 当然了，这仅仅是一个平均水平，肯定有收入高的，问题是这一部分高收入农民工有可能已经买过了， 因为统计局的副局长已经说过了，有接近1/3的农民工已经买过房了。 所以现在高层不断强调房地产市场供需关系发生重大变化，原因就是需求没有之前那么旺盛了，地方如果还按照之前的供地规模投入市场的话，库存压力肯定吃不消。 因此现在的房地产市场要想销量起来，你要么降房价，就和二手房一样，以价换量，现在很多城市二手房的销量已经远超新房就是最好的证明， 你要么提高居民收入，比如刚才咱们所说的农民工月均工资翻一倍，这个时候你让他进城买房也不是一件很难的事情。 说白了就是现在的房地产市场需求肯定是有的，但是能买得起，又愿意买的需求是在减少的。 因为刚需嫌贵，置换群体手里面的房子短期卖不掉，还担心未来的收入问题，不敢下手， 所以房地产现在的市场底还得需要磨合，至于磨合到什么时候，那就要看降价的幅度以及经济和收入增长的预期了