### 引言

在现代城市发展中，远郊商业扮演着越来越重要的角色。随着城市中心的拥挤和生活成本的上升，越来越多的居民开始向郊区迁移，寻求更宽敞的居住空间和更宁静的生活环境。这为远郊商业的发展提供了巨大的机遇。本文将结合RET睿意德的项目实践经验，深入探讨远郊商业的成功案例，并分析它们脱颖而出的关键因素。

### 远郊商业的核心价值

#### 1. 周末集中采购

远郊商业的一类功能是满足周末集中采购的需求。这类商业通

常以大型专门店综合体的形式出现，如奥特莱斯、宜家、免税店等。它们以城郊快速交通节点为基础，以目的性采购消费为核心，吸引客户进行批量采购，并带动娱乐、食宿等关联消费。

**案例分析：奥特莱斯**

奥特莱斯凭借高品质商品与显著价格优势，有效对接了消费者“又好又省”的刚性购物需求。特别是在家庭成员集体决策进行季节性衣物更新、家居装饰升级或生活必需品批量采购等场景下，奥特莱斯成为了家庭出行购物的理想选择。奥特莱斯的核心特点在于其大规模的经营模式和相对较低的店铺密度，依托于成本低廉的土地资源，控制租金开支，同时为顾客营造出开阔舒适的购物环境。

**成功因素：**

- **高性价比商品**：奥特莱斯通过大规模采购和高效的库存管理，优化成本结构，为消费者提供价格优惠的商品。

- **舒适的购物环境**：奥特莱斯依托于成本低廉的土地资源，打造开阔舒适的购物环境。

- **便捷的交通位置**：奥特莱斯通常选择位于交通便捷的位置，提高顾客的可达性，吸引和服务更广泛的客户群体。

#### 2. 微度假体验

远郊商业的另一重要功能在于创造微度假体验，即通过开发当地的自然资源和深厚文化底蕴，吸引顾客前来体验并消费。这类项目不仅提供购物消费，还提供休闲、娱乐、文化等多种体验，满足消费者对短期休闲的需求。

**案例分析：日本立川GREEN SPRINGS**

日本立川的GREEN SPRINGS是一个占地4万平方米、总建筑面积达到7.6万平方米的开放式生活综合体，集购物、大型休闲广场、办公空间、精品酒店、剧院及娱乐性质的美术馆等多功能于一体。该综合体位于东京市区约25公里外，从JR立川站步行大约10分钟即可到达，旁边就是著名的昭和纪念公园。GREEN SPRINGS提出了以促进身心健康为核心的生活方式理念，精心打造了一个能够让顾客彻底放松、享受宁静时光的空间。

**成功因素：**

- **多功能综合体**：GREEN SPRINGS集购物、休闲、办公、酒店等多种功能于一体，满足消费者的多元化需求。

- **自然景观融合**：GREEN SPRINGS充分利用自然景观，打造放松自如的氛围，吸引顾客前来体验。

- **文化体验活动**：GREEN SPRINGS定期举办各种文化体验活动，如公共广场社群活动、周末音乐剧场等，增强消费者的参与度和情感连接。

### 打造成功远郊商业的关键因素

#### 1. 关注内容体验的独特性

现代人的生活和工作环境大多被连锁品牌所包围，城市商业区主要提供的是以效率和标准化为特点的品牌服务。然而，当人们从城市的喧嚣中暂时抽离，选择微度假模式时，那些具有独特风格的小店更能够吸引他们的注意，使他们愿意花时间停留和探索。

**案例分析：杭州玉鸟集**

杭州玉鸟集充分利用了郊区较低的租金成本和稳定的客流量，吸引了大量充满创意和个人特色的店主入驻，并为他们提供了充分的发展空间，塑造了项目的独特魅力。在其已经开业的近百个店铺中，约有85%是独具特色的主理人品牌或由当地居民孵化的品牌。这样的布局不仅提升了玉鸟集的文化深度，还为顾客提供了更加多元化的消费体验。

**成功因素：**

- **主理人品牌**：玉鸟集的店铺中约有85%是独具特色的主理人品牌或由当地居民孵化的品牌，提升了项目的文化深度。

- **多元化消费体验**：玉鸟集为顾客提供了艺文类店铺、小众体验店、咖啡店、餐饮等多种消费体验。

- **社群活动**：玉鸟集组织各家店铺老板及相关人员形成利益共同体，取名为“村创”，定期共同商议所有相关事项、协调安排社群运营活动，增强顾客的参与度和情感连接。

#### 2. 整合更丰富的商品和服务

人们到达一个消费场所，本质上也是一个投入产出比的衡量，通常愿意在交通上所花的时间与在目的地获得的价值成正比。这意味着，如果一个商业项目能提供极其丰富多样的商品和服务，实现特定人群一站式消费需求的满足，那么即使位于郊外，也能具备强大的吸引力。

**案例分析：美国的Mall of America**

美国的Mall of America不仅仅是购物的地点，更是集娱乐、休闲、餐饮于一体的生活方式中心。它通过引入各种类型的商店、电影院、游乐场甚至室内主题公园等设施，为家庭和游客提供了一天甚至几天的娱乐选择，大大延长了顾客的停留时间，提高了消费机会。

**成功因素：**

- **一站式消费**：Mall of America提供丰富多样的商品和服务，满足特定人群的一站式消费需求。

- **娱乐休闲设施**：Mall of America引入电影院、游乐场、室内主题公园等设施，为顾客提供娱乐休闲选择。

- **延长顾客停留时间**：通过提供丰富的娱乐休闲设施，Mall of America大大延长了顾客的停留时间，提高了消费机会。

#### 3. 营造放松自如的氛围

城区商业由于开发投资成本高，且客群明确，大部分项目规划以提升坪效为首要目标，致使经营空间容积率较高并以室内为主。然而，由于大多数人日常的工作和生活本就处于某种高效率的半封闭空间内，当转换至开放空间时，便容易产生或舒缓或轻盈的心境。远郊商业规划的重点应该是在于拥有和自然融为一体的开敞空间，力求将大空间让渡给客户用于休闲放松，依此塑造的轻松舒适感。

**案例分析：泰国曼谷的Central Festival EastVille**

泰国曼谷的Central Festival EastVille巧妙融合了自然景观与现代商业设施，总面积超过20万平方米，其中绿地面积占比高达40%。Central Festival EastVille不仅设有多个室内外休闲区域，如水景花园、儿童游乐场以及户外剧场等，还特别规划了一条长达数百米的绿色步行街，这条步行街不仅连接了商场内部各个功能区，同时也作为市民日常休闲的重要场所。

**成功因素：**

- **自然景观融合**：Central Festival EastVille巧妙融合自然景观与现代商业设施，提供放松自如的氛围。

- **室内外休闲区域**：Central Festival EastVille设有多个室内外休闲区域，如水景花园、儿童游乐场以及户外剧场等，为顾客提供休闲放松的空间。

- **绿色步行街**：Central Festival EastVille规划了一条长达数百米的绿色步行街，连接商场内部各个功能区，同时也作为市民日常休闲的重要场所。

### 结语

人类在不同的距离和空间尺度，从事的活动是有所区别的。近距离的互动更多地涉及日常生活的基本需求和即时满足，而远距离的行程则往往承载着更为深刻的情感追求和生活方式的选择。在商业实践中，我们更多的是在既有的需求框架内进行选择和优化，而非彻底改变人们的需求本身。

因此，对于远郊商业项目的定位，必须跳出市区商业的固有思维模式，因为在这种传统视角下，看到的往往是远郊位置所带来的种种限制，这将极大程度上束缚我们的想象力和创造力。而正确的出发点，应该是深入理解人们的行为习惯和时间分配规律，思考哪些活动更适合在郊区进行，并据此做出合理的划分和创新。唯有如此，才能更有机会找到独特的解决方案。

通过深入分析远郊商业的成功案例，我们可以看到，成功的远郊商业项目往往具备以下特点：

1. **满足特定需求**：无论是周末集中采购还是微度假体验，成功的远郊商业项目都能精准把握消费者的需求，提供相应的产品和服务。

2. **独特的内容体验**：成功的远郊商业项目注重提供独特的内容体验，吸引消费者前来探索和体验。

3. **一站式消费**：成功的远郊商业项目能提供丰富多样的商品和服务，满足特定人群的一站式消费需求。

4. **营造放松自如的氛围**：成功的远郊商业项目注重营造放松自如的氛围，为消费者提供休闲放松的空间。

希望以上分析能为您提供一些启示和灵感，帮助您更好地理解和把握远郊商业的成功之道。