本月住建部提出“进一步落实降低首套房首付比例和贷款利率、改善型住房换购税费减免、认房不认贷”等措施。那我们来一一解读一下，这些政策真的就是利好吗？

首先，讲一下大家最疑惑的认房不认贷。

认房不认贷就是不管名下（曾经）是否有贷款，根据目前名下的房子数量来计数，一套房子也没有就算首套房。那以前是怎么样的呢？根据城市不同有“认贷不认房”或“认房又认贷”。认贷不认房就是不以房子数量来定，之前如果是全款买房或贷款还清，再次贷款也算首套房；认房又认贷就是不管名下的房子是全款买的还是贷款买的都要计数。

为什么要区分首套房呢？因为二套房和多套房的首付比例（多套房甚至要求全款）和利率都会更高，当然具体细节每个城市也会不同。

所以，这次认房不认贷主要就是刺激改善换房，让你卖一套，名下没房了再买一套，这样一个人（家庭）就会带动两次交易。

第二点，降低首套房首付比例。

如果算首套房，这里举个例子说说降低首付比例。假如一套房子全款200万，以前要30%的首付就是60万，贷款140万30年，以现在利率来算利息取整大概106万，等额本息月供取整大概6800元，也就是说这套房贷款买总计需要306万；那现在降低首付比例，如果20%就是40万，贷款160万30年，利息取整大概122万，等额本息月供取整大概7800元，也就是说这套房贷款买总计需要322万，多花了16万，且月供多了1000元。

这样来看，降低首付比例并不完全适合所有人，只是说大家可以用更低的首付先上车了，不用因首付不够还得攒几年钱，但这里就要考虑一下月供在不在自己承受范围内，还不上月供就算上车最终也是钱房两空。

第三点，降低贷款利率。

还是以刚才200万的房子举例，降低利率就是降低利息、降低月供，但实际月供也少不了太多，因为现在4.2%的利率（重庆）还能降到多少，所以这一条政策就有点鸡肋。

就是我们买房除了付开发商购房款，还要给国家交税、交大修基金等，根据房子大小和名下房子数量这个税是1%-3%，每个城市也有细微区别，总的税率基本就是这个范围。那其实这个对于刚需也有点鸡肋，刚需可能就首套房正常大小房子，200的房子少交税2万，比起月供压力不值一提。

综述，大家不要盲目跟风，不管什么政策，都要算清楚首付、利息、月供、总计花费在不在自己承受范围内。甚至前段时间有开发商推出“负首付”，也就是购房者一分不掏，开发商还倒贴钱，天上怎么会掉馅饼，不过是提高贷款金额，从而利息更高了，开发商反而赚了更多钱，但购房者的月供压力可不小呢。

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