一、杠杆买房，是向未来的自己借钱

我们假设房贷是30年，那你就是向未来30年的自己借钱。借的是什么？就是未来30年的预估收入里头的一部分，把它借到当下买房了。

在经济上行的时期，人们对未来收入的预估是乐观的，所以愿意向未来借钱的人多，房贷利率就更高一些。

因为更多的人向未来借钱，也就自然推高了房价，“追涨效应”会更加激发借钱效应，结果就是越推越高，房价超出了合理的估值范围，泡沫就是这么来的。

在上行周期里（注意看周期的限定），买房晚的人是吃亏的。因为上行周期里，房价是从低估到合理，再到高估的发展周期。

越晚买房的人，就需要向未来的自己借更多的钱，当负债高出未来预估收入，这些乐观的人就要付出代价。

二、提前还贷，是给未来的自己减少债务

反过来看，我们仍然假设房贷是30年，提前还贷是给未来的自己减少债务。你未来要还的钱，在当下就全部或者部分还掉了。

这又意味着什么？这是未来收入预估里面的一部分，在当下给它还掉了，注销掉了。

这往往发生在下行周期，人们从乐观转为悲观，原来感觉自己未来还得起，现在感觉未来不一定靠谱，于是当下能还多少，就给未来的自己减减压力。

在下行周期里（再次提醒注意周期的限定），提前还贷也是越晚的人越吃亏，这就反过来了。

为什么会这样？因为下行周期里，整体债务是注销的，“追涨效应”没有了，我们知道“买涨不买跌”的新效应发生作用。结果就是房价明明跌了，但是愿意买的人变少了——这还没考虑人口减少等等影响。

越晚提前还贷的人，在悲观周期里，就越晚给未来的自己减压。当利率下行，无风险收益下行，就是赚钱越来越难了，未来自己的压力在负债不变的前提下，也会逐渐上升。

三、我提前还贷了，怎么算

是否提前还贷，其实是没标准的，要看个人情况。我自己的算法很简单，在有余力的前提下，我看房贷利率。

当我认为，我的本金获利能力超过房贷利率，那就不考虑提前还贷。反之，就提前还掉。愿意可以参看上面的一二，其实比较清楚了。

例如我最早的一份房贷利率是5%左右，尽管跟随LPR下降了一点，但仍然是比较高的，这部分就提前还掉。与此同时，我的公积金贷款利率是3%多一些，这部分利率比较低，我也认为自己能获得稳定的更高收益，那这部分就留着了。

这是一种简化的算法，说白了，就是考虑向未来的自己借钱，借来的钱能否超过利率成本。

例如我向未来的自己借钱，利息成本是3%，而我利用这些本金能获得的收益至少是5%。这就意味着，在向未来的自己借钱的30年里，我获得了2%的超额收益。

我说这是个性化的，就是因为每个人的获利能力不同，除此之外，每个人可用于提前还贷的现金也不同。

不同的是个性化的问题，相同的是未来和当下获取收益的能力，我常常说每个人都应该多次评估自己的能力，就是这个意思。