众所周知，在过去几年，由于利率和通货膨胀率飙升，加拿大房地产市场受到了一些打击，至今仍然奄奄一息...

但还没有哪个市场，像多伦多的共管公寓市场那样艰难。

CIBC Capital Markets的副首席经济学家Benjamin Tal和Urbanation的总裁Shaun Hildebrand在一份报告中说，虽然大多伦多地区的低层市场保持了稳定，但公寓市场的状况正在恶化到几十年来从未见过的水平。

他们的报告描述了共管公寓市场是如何陷入衰退的，而这种情况可能会对该地区的住房负担能力和经济造成严重后果。

“大多伦多地区的共管公寓市场正处于经济封锁状态。

问题在于，对于投资者来说，房价太高了，他们占预售买家的70%或更多，而由于建筑成本高昂，开发商无法降低房价。”

报告称：“因此，加拿大最大市场新住宅建设的主要驱动力--新公寓销售已经跌至20世纪90年代末以来的最低水平。”

在建前公寓的预售比例目前不到50%，为20多年来的最低水平。

由于一个项目在预售率不低于70%的情况下无法开工，这“显著”减缓了供应渠道。

“这一现实将导致未来几年房屋竣工量大幅回落，房屋存量停滞不前，这肯定会使负担能力状况进一步恶化。”

与此同时，这也很大程度上影响了经济。

报告称，每个公寓项目通常雇佣500名工人，但自2022年以来，大多伦多地区的这些项目数量减少了75个，影响了近4万个工作岗位。

截至6月，安大略省的整体建筑业就业人数较上年同期下降了7.5%，这是自2008年经济衰退以来的最低水平。

如今，建造共管公寓的高成本反映在了价格上，新共管公寓的价格仅较高点下跌5%，而转售共管公寓的价格则下跌了12%。

开发商正在提供激励措施，租金也较疫情低点上涨了30%，但报告称，这还远远不够。

“很简单，在目前每平方英尺接近1,400加元的市场平均价格下，新的公寓投资不起作用。”

并且现实情况是，许多共管公寓投资者都在赔钱。

去年，新落成公寓的租金上涨了8%，达到创纪录的平均2,700加元，但平均每月拥有成本上升了21%，达到近每月3,250加元。

报告称，自2020年以来，住房成本飙升了近60%，是同期租金涨幅的两倍多。

这导致自2022年以来，财务处于亏损状态的出租公寓业主数量稳步增长。

在有抵押贷款的业主中，52%的人在2022年现金流为负，这意味着租金不包括抵押贷款、公寓费和财产税等拥有成本。

到2023年，这一比例已升至77%，到今年第一季度，这一比例达到82%。

此外，2023年完成新公寓交易的公寓业主平均每月的负现金流为597加元，其中30%的人的负现金流高达1,000加元或更多。

该研究称，公寓越大，负现金流就越大。

在2023年完工的共管公寓中，单间公寓平均实现收支平衡，而一居室公寓的负现金流平均为每月523加元，两居室公寓为734加元，三居室公寓为866加元。

报告称：“这让我们了解了投资者为何青睐小户型，以及大户型的租赁选择为何稀缺。”

经济学家表示，在加拿大最大的房地产市场，共管公寓投资者对增加租赁供应、改善整体住房负担能力和经济“至关重要”。

然而，短期内似乎没有什么缓解的迹象。

从早期的预售热潮发展而来的共管公寓竣工数量将大幅上升，加剧竞争。

与此同时，越来越多的共管公寓投资者将他们的公寓投放市场，将挂牌数量推至创纪录高位。

Benjamin和Shaun表示：“这是该地区租赁供应前景的一个令人不安的迹象，并为增加专用租赁供应的必要性敲响了警钟。”

对此，有华人网友评论道：“20多年前，先是condo，接着townhouse，最后独立屋，先是烂区，一直蔓延到好区，这才刚刚开始。”

还有人则是总结称：“贷款利率提高，炒房者的月供提高，于是提高房租，希望通过高房租来负担自己的贷款，但是房客也正是因为买不起房，才租房子的，房客更难负担高房租，于是只能搬去更远、租金低一些的地区，最终房屋空置，无人租住，炒房者的损失更大……”