作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市

1月22日，据广州产权交易所当日披露的信息显示，碧桂园发布了五项资产转让系列推介公告；这些资产均位于广州，包括公寓、酒店、办公楼、商业等多种物业，总出让价格达38.18亿元。

波哥看楼市注意到，该批转让资产包括增城区凤凰城酒店、增城区碧桂园中心甲级写字楼、增城区碧桂园凤凰城永旺商业物业、番禺区碧桂园藏珑府办公楼、白云区人和公寓楼，拟转让价格分别为12.6亿元、7.72亿元、2.5亿元、11.52亿元、3.84亿元，共38.18亿元。整体来看，碧桂园此次摆上货架的资产成色都不错。

如上，碧桂园此次出让的资产包中，转让价格最高的增城区凤凰城酒店，报价12.6亿元。

实际上，据波哥观察，在把上述资产包报上货架之前，碧桂园已转让了多项资产。

比如，碧桂园澳大利亚子公司Risland Australia拟以2.4亿澳元（约合11.38亿元人民币）出售悉尼剩余所持地块。对此，碧桂园方面表示，澳洲项目正在接洽中，推进顺利情况下，有望于上半年完成资产出售。

此外，去年12月，碧桂园与万达商管、珠海万赢签订协议，以30.69亿元的价格转让其所持珠海万达商管股权等。

简析：

在巨大的债务压力、保交楼等之下，碧桂园在正式违约之后，在众多负面舆论压力、监管层震慑性式敲打等后面，据波哥看楼市观察，后面慢慢碧桂园逐渐认清了自己的处境，而通过不同动作或声音来多次表明一个观念——洋装虽然穿在身，我心依然是中国心。

而从天人交战中，找准了自己的定位、责任等。

特别是，不要妄想着一跑了之，杰克马、许老板、孙宏斌、王健林等，都是其前车之鉴。

毕竟，以前一起装B的时代，都过去了。

当下一个下行周期来临，繁花时代的所有被遮掩的问题都会快速暴露出来，这也是为什么近期万科被烟台10家合作伙伴撕扯的一大原因。

风起于青萍之末，去年还是前年，波哥就在《保利一次梭哈碧桂园12各项目》这篇文章里，就已将解读出许多趋势，只是业内很多朋友都将其简单看成了一个不同公司间的合作事件。

就像我们睿诚研究院以前写的两篇文章一样，多数人还在产业的狂奔中只见其象，而没有看到趋势的变化，后面的故事都充分验证了波哥的看法。

而且，彼时，一众房企都喜欢安排所谓的品牌部或拿了钱的水军去到处以侵害所谓的肖像权或名誉权去投诉或发动水军来粉饰自我，就如同近日波哥所遇到的万科或苏宁等一样，在众多官媒科客观报道下，我们或业内朋友做了一些分析，就会被此类底气不足的公司去上纲上线，而不断通过自己的金元类公关策略，去删帖或动不动就去投诉，令很多朋友对此类公司的品牌部感觉太好笑了，所谓的品牌和公关，对此类人来说，就是删帖和投诉，可能变成了他们的KPI考核指标了。

星星之火，可以燎原，你删除得尽吗？许多平台，也不是某头条，就会简单的见钱眼开。

这样的事情，碧桂园和恒大等公司的品牌部或公关部，以前都这样干过。

为何近年来不这样去遮掩了呢？

因为他们已经知道，靠删帖或水军在搅和，这种方式其边际效用越来越差，反而会让自己有严重的撕裂感，而且在民意的滔天洪水下，容易引发和牵扯出更多的负面舆论，也深深知道很多平台、媒体或业内观察方，就不是简单的靠钱就可以改变其风骨的，大家坚持的都是“客观+适时观察+多维深度思考”的模式，基于第三方独立性和客观性来进行分析的，就如波哥看楼市一样，不为为了多拿三五斗米去闭幕塞听或歪曲事实，大家各自有自己产业支撑和坚守。

近期，万科还在走以前恒大、碧桂园等公司的老路，好像觉得自己无所不能一般，太把自己当回事了，欲凌驾于时代和产业大趋势的变化之上，而私下里觉得自己可以搞定一切。

在业内看来，非常的可笑，还在埋头讲自己的情怀、过去的影响力或所谓的成功的故事，事实上已经充分显露出万科或郁亮等，基本都漠视了万达和碧桂园等同行的变化，已经丧失了足够的敏锐性和相关的客观洞察，还把自己想当然地摆在一个需要别人去仰望的地方，而经不起时代的拷问。

上述碧桂园为什么去拿出优质资产来甩卖？

他只是比万科缺一个深国资的支撑吗？

并不尽然，每个企业各有所长，这是客观。

大家都注意到，万科以前一直在讲的所谓第二增长曲线，多年来看，都是嘴巴上的东西，并未走心，因为万科从始至终就把自己定位了为一家以住宅开发来赚快钱型的公司，从王石到如今的郁亮，这个核心战略没有改变。

以前所喊的打造第二曲线，皆如烟雾弹，把很多房企引向了不同多元化的不归之路，而自己一直在卖房子，用心险恶至极。

因此，通过多年来的企业的不同变化和产业发展趋势的综合归纳，波哥看楼市认为，万科的示范价值已在急剧缩水，仍然停留在讲股权治理式故事，但是，如今急速更迭的产业只是一个所谓的股权治理模式就可以解决的吗？

从2018年开始，万科郁亮就一直在装B喊出了“活下去”的口号，现今看来，其魂魄之中，都是一场秀。

因为，如果万科彼时真正看懂了趋势的发展，绝对不会出现去年被境外做空势力针刺要穴、以起始价甩卖悦榕庄酒店股权、和出现最近被烟台合作方指着鼻子骂等情况了，所以，波哥觉得万科就是一个纯粹的商业公司而已，市场好时，王石还可以讲讲什么情怀，当下时代和产业都在急速翻页，一切虚无缥缈的牛鬼蛇神，都会快速显出原形。

综合来看，目前，万达、碧桂园、融创等已经在时代的寒气中，裹紧了自己贴身衣，然而，万科，还在自我营造的幻想中把自己塑造成黄粱一梦中的男一号。

比如，在近期的烟台事件中，万科烟台方面称，此类事件尚未上升到集团层面，懵逼了一众吃瓜群众。

这么一个触及行业根本问题的大事情，难道万科总部觉得自己可以一笑而过吗？

有网友说，难到万科总部是联合国总部吗？

万科和郁亮的傲慢之态，溢于言表。

还把自己高挂于墙上，而令业内许多朋友十分反感，而对郁亮治下的万科及其下面的小兄弟等一些事情，在众多自以为是业界不可替代的大佬的傲慢事件中，而逐步沦为了行业的一个大笑话，尤其是上述烟台这个事件，万科旗下某方面称，这个事件尚未达到集团层面，令波哥为万科竖起了小拇指，依然超过了历史上高衙内的装B程度，至少高衙内还是完全身份的官方子弟，一个所谓按西方模式下的万科和郁亮，不知有何底气来打脸时代趋势？

而令王健林和杨惠妍等鄙视。

不好意思，似乎，多说了两句，日后适时，波哥再单独写一篇文章来分析万科王石和郁亮的“独秀霸气”，届时，以供大家参考，此略。

再回到上述碧桂园的问题的主旨。

1月15日，在碧桂园2024年度工作会议上，杨惠妍和莫斌都表达了对2024年的一些看法，例如：

杨慧妍提到，公司今年的重点工作仍是保交付、保经营和保信用，使公司在保交付过程中有序修复资产负债表；同时她还表示，目前碧桂园还在尽力盘活资产。

当天，据杨惠妍会议上传出的信息，2024年碧桂园预计交付量超48万套，仍然是天量的交付任务，公司上下要从资金、资源以及个人状态上做好充分准备。

如何判断2024年？碧桂园管理层认为，2024年预计市场仍在低位徘徊，城市销售表现分化加剧，民企和央国企分化仍会加剧。总裁莫斌强调：“没有销售，就没有造血。要在政策窗口期，紧跟政策大势，抓住机会获取支持，同时严守保交付底线，做好存量和增量销售，不断恢复企业的造血功能。”

如上，也可以看出，碧桂园核心管理层，都表露出，在巨大的保交楼压力下，考虑到不同城市和不同企业性质的情况，实际上对2024年的市场预期很不看好，新一年的核心工作就是保交付了，这已经成为碧桂园自我救赎的第一道红线了，毕竟2024要比去年多增加10万套交付量，而今，在销售端和融资端还看不到什么大的希望，故而，碧桂园已经清楚设定了2024年的方针。

而按莫斌的说法，也基本上不对融资方面抱有什么幻想了，或许去年很多的事实，让莫斌伤透了心吧，故而已经内求于销售回血了。

所以，波哥觉得他的说法，很是凄凉。

对2024年没什么期待，刀刃向内，其中的唯一的可自我救亡和得以图存的道路，就是变卖资产了。

所以，碧桂园1月15日发会议，在波哥看来，即为一场定调会、背水一战的打气会，很悲情，生死存亡在此一役。扛不过2024，其他的就没什么好想的了。

有鉴于此，看到了万达王健林死而复活的步骤，碧桂园也终于完全醒悟过来——只有真正活下去，才会有未来！

其中，王健林两次在危难时刻，都是通过快速有效变卖资产来获得新生的，这一打法，此时深深触动了碧桂园的灵魂，故而面对2024年48万套的交付量和预计市场仍在低位徘徊的判断，如何有效回血和坚强地活下去？

已经变成了杨惠妍和莫斌心中最大最难的问题。

实际上，前述5个项目急速被摆上货架，已经完全参考和学习了王健林的核心打法，而通过优质资产的有效去化，而与死神展开了夺命跑。

而不再以前那样，拿出那些不痛不痒的搭头菜般的项目，来待价而沽了。

在波哥看来，这些情况基本都直接明心见性了——买卖双方时间有限、当前靠谱的优质卖家难寻等，PPT之类的花式卖项目模式，在这里都已经被抛弃，而直接开启了看菜谈条件直播型卖货模式——按质论价+按付款模式论价等。

碧桂园上述5个项目有一定的特殊性，即为全是商业类物业项目，有足够的现金流作为客观的支撑等，也就是买家接手后可以看得见真金白银的进出，这样的项目才可以打动真正的买家吗，就像王健林能卖出那10家万达广场一样，一进一出之间，必须要能听得清楚银子的响声，否则，谁会买单呢？

有一个反面案例是，最近融创的好几个文旅类项目，在阿里资产拍卖平台一降再降都无人问津，而被万达重资产类的10个万达广场甩开几里路，就可见一斑。

当下，钱荒时代，还去不断吹泡泡，谁会屌你。

幸好，碧桂园，也已经搞清楚了其中的主要逻辑，也不再藏着掖着了——忽悠别人，就是耽误自己的生命。

一下子，在广州区域，拿出5个优质项目来小试牛刀和检验自己相关资产的变现能力。

取法于王健林，对碧桂园来说，似乎更有现实意义，境外债在华夏幸福、富力地产和融创等之后，在攘外必先安内的传统思维下，境外债的重要性和迫切性，并没有那么夸张，在国家背书之下，都不是什么严重问题。

碧桂园已经知道了，然而很多某些房企，依然在跪舔美元债的世界里难以自拔，悲乎！

写在最后：

据波哥看楼市独家观察，在目前各大房企的变化中，万达王健林，一直是一个怪胎，每次大难之后，都是通过卖卖卖的模式，最后都获得了新生和涅槃，今年似乎又重复了2017-18年的情况，有效化解了380亿元的港股上市对赌协议的“生死符”，又挺了过来，而令一众同行再次刮目相看和竖起大拇指。

相较于万达，碧桂园，昨日5个项目同时插上草标来售卖的打法，是非常罕见的，也可以说是碧桂园数年来多个项目一起联动的处女秀。

在波哥看来，跟王健林比起来，碧桂园在理念和实操层面都还有一定较长的距离，但至少迈出了关键的一步，也至少抄到了老王作业的一些皮毛，至于未来，王健林是否会把碧桂园这种模式当回事或者是视为抢夺有效客户的的一个竞争对手等？

这要看碧桂园最后的战略取舍，和执行策略的坚决性。

为什么，华夏幸福化债之后，再次违约？

为什么，富力化债之后要把张力干掉？

为什么，万科和旭辉要与其小股东不甚体面去撕逼？

等等

仅仅是时代变化或合作模式纠纷的问题吗？

王健林和碧桂园的卖卖卖，你又能读懂多少？