从前阵子两个人才房项目的热销可以看出，补价方案并没有浇灭刚需对人才房的热情。
看来大多数还是明白人。其实买人才房划不划算？并不是算眼前静态的数字账，而是看10年后的账。大家买人才房最好想清楚两点：一是未来深圳的住房结构会发生怎样变化？二是人才房保值增值的核心驱动力是什么？
人才房获大利好支撑
前不久深圳废止了实施18年的“7090”政策，可谓一石二鸟。首先，对改善住房市场是一个妥妥的大利好。一方面，深圳商品房市场已进入改善时代，90㎡+户型已是成交主力。
另一方面，深圳缺少好的改善产品。由于政策限制深圳一直缺少纯粹的高端社区，而限制取消后未来大户型产品供给会增加，开发商也会更用心打磨产品，供需之间形成良性循环。此外，从去年底住建部就多次提到要下力气“建好房子”，最近国务院会议也强调，“加大高品质住房供给”。一系列新定调也意味着，商品房重新回归商品属性，居于“食物链”上游的高端改善市场进入景气周期。当然这里面还有一个更现实的考量，激活楼市。救楼市终究是要靠投资客和改善群体入场，这就需要让开发商摆脱7090政策限制，设计更符合有钱人需求的房子。其次，对人才房也是一个大利好。草蛇灰线、伏笔千里。长此以往，深圳商品房市场将逐渐抛弃刚需，虽然这并非取消政策本意。这又怎么理解？不难想象，深圳废除“7090”政策将深度改变深圳商品房的市场格局和供给结构：10年后，深圳楼市将由现在的“金字塔”结构变成“倒金字塔”。中心板块、核心地段基本上会以大面积、高总价的高端豪宅和豪改为主；近郊热点板块，将会承接更多刚改、再改需求。小面积、低门槛的刚需房占比较于当下会大幅下滑，不仅可选性变小，而且严重良莠不齐，比如要地段没地段、要配套没配套、要产品没产品。而深圳的基本面和吸虹力又决定10年后的刚需会更加庞大，随着结构性矛盾转移，届时将会有大量刚需被分流到人才房市场成为“接盘侠”。但人才房供给又有限，作为过渡性保障房，现有已批项目卖完就绝版了，就像某些时期的藏品一样，其稀缺性毋容置疑。随着流动性解决，稀缺性傍身，未来人才房增值溢价也就有了想象空间，重新变成了香饽饽。这就是深圳人才房新的底层逻辑！
罕见的“大城人才房”
机会要重视，但也不是说让大家蒙着眼上车。人才房变成二手房时会像商品房那样大分化，未来增值潜力一定建立在居住价值之上。居住价值主要有两大维度构成：一是中观层面，周边环境和配套怎么样。这是影响居住体验和二手房溢价的必要条件。二是微观层面，项目品质怎么样，这是充要条件。比如2024年深圳人才房市场的“天花板”项目，润宏城·润珑苑（已开始申购）就在这两大维度上直接拉满。先看第一个维度，润珑苑是深圳屈指可数的大城人才房。1、润宏城是光明最大的“城”，在光明自成一极。润宏城总建面320万㎡，集住宅、公园、教育、地铁、创新产业于一体，可谓光明最大的城，以一己之力撑起光明轨道13号线车辆段片区的大开发。
润宏城效果图而润珑苑又是润宏城的重要组团。那么，大城对润珑苑人才房的居住价值到底意味着什么？在这一点上，润珑苑和其他人才房又有什么优势？大城本质上是圈地而治，在白纸上把之前内容抹掉重新作画，更容易对板块面貌和生活进行深度重塑。比如之前拥挤破旧的大冲在华润置地手里，变成现在高大上、繁华摩登的华润城，可谓翻天覆地，深圳湾亦是如此。这也让华润成为深圳最强的造城专家，没有之一。而润宏城就是由华润+宏发统筹开发，这使得润珑苑的下限就已是很多人才房无法企及的上限。因为大部分人才房项目对板块缺乏塑造能力，或者说板块可塑性差，说直白点，有些人才房就是城中村农民房里的一点红。2、高能级配套一应俱全，堪称“华润城+深圳湾”在光明的一次合体。
如果你见过华润城的高大上与繁华、领略过深圳湾的美景和心旷神怡，在那一刹那间或许能顿悟到在深圳买房的意义：
就是要占有这座城市最美好的一面。
润宏城配套示意图
从配套丰富性及片区环境看，润宏城宛如“华润城+深圳湾”在光明的一次合体，同样占据着光明最美好的一面。
茅洲河水岸公园就是“光明版大沙河生态长廊”；鹅颈水湿地公园和东坑湿地公园就是“光明版深圳湾公园”；明湖城市公园就是“光明版深圳湾人才公园”；文体场馆群就是“光明版春茧体育馆”；百万方新型产业园区就是“光明版的华润城写字楼群”。除了这些平替，家长们最在意的教育资源，同样很优质：润珑苑小区内就有一所幼儿园，三个学区均是“名校”：深圳中学光明科学城学校、深圳市光明区实验学校、深圳实验光明学校。（具体以教育部门为准）3、地铁是润珑苑“人无我有、人有我优”的非对称优势。光明有两条交通大动脉13号线和6号线，很多人买房也主要围绕这两条线附近。其中13号线直达南山，串联起深圳湾总部基地、南山科技园等含金量最高的几个总部商务区。
润宏城地铁示意图润珑苑离13号线月亮路地铁站仅六七百米，如果你工作重心在南山，可以直达，每天通勤不仅高效还舒适，不用挤上挤下。当然换乘也很便捷，凤凰城换乘6号线后，可以直达深圳北站交通枢纽、或者直通罗湖。未来伴随着板块重塑的，是房产价值的重估。与其他人才房比，润珑苑不仅更有想象空间，兑现度也更大。
人才房中的“品质天花板”最近市场上出现了一些关于人才房质量问题的风波。不过就润珑苑而言，还是能让人放心的，理由有二：1、华润+宏发出品，且是华润第一个人才房项目，生来就是要做标杆；2、项目品质水准也确实在线，没让人失望，一点不输商品房。一是深圳凤毛麟角的“大社区”人才房。2023年深圳商品房中占地面积超3万㎡的地块占比仅20%，润珑苑约3.47万㎡的占地面积意味什么，已不言而喻。这体量在人才房阵营更是凤毛麟角的存在。大，带来了更阔绰的公共空间、更丰富的配套，居住舒适性更高。生活在这种大社区里，日常活动基本上足不出大门。由于项目采用围合式布局，公共空间不仅大也没有被割裂，这一点很难得。一整块超大尺度的中庭空间不仅拉开了楼间距、消弭了居住压抑感。
润珑苑小区空间图社区花园面积约1.5个标准制足球场，还有约350㎡的高标准泳池、约300米的四季跑道，以及约3200㎡的全年龄段活动社区。很难想象，这些配套能集中出现在一个人才房项目上。此外架空层也都打造成了公共空间，比如棋茶室、兵乓球室、健身区等，还有针对大人的办公区、针对学生的四点半课堂等。
架空层功能示意图不管是饭后消遣还是遛娃，都足以让你和家人的生活丰富多彩。二、比一般商品房还要高的配置和品质。比如大家买房比较在意的车位比，润珑苑就超过1：1，基本上不用担心回家晚了找不到车位，要知道一些改善盘都很难做到。绿化率达40%，比大多数商品房还要高出10%，整体绿化景观更是高达2万㎡。
润珑苑实景图一个保障房项目竟有着星级酒店标准的入户大堂。
润珑苑实景图小区主大门更是参照上海宝格丽酒店做了迎宾水景。
