上海这座城市有一个很有意思的标签，叫
一半繁华一半烟火
的确，它既有历经超强台风也平安无事的超高层地标建筑，也有家长里短的上海里弄
但是真正走在市区街头，体感上出镜率更高的，还是这样的老房子
这既是这座城市城镇化发展的遗留产物，也渐渐成为了城市的一种底色
上海的老房子确实很多，我们也曾经在
没想到房子老龄化的程度会这么严重
这篇文章中研究过，上海是全国拥有老房子最多的城市
在2020年的时候，上海就有一半的房子房龄在20年以上
这样大的存量，在上海的二手房市场也是一个不可忽视的数字
今天，就让我们再聚焦一点
看看在上海二手房成交市场上，大家都在买什么房龄的房子
01
60%以上成交的二手房房龄在15-35年
这个数据不是来自某一年，而是上海2020年至今的每一年
首先我去查了上海2020年至今二手房的成交数据
得到的结果很明显
最近5年二手房成交超过32%都是房龄段是在25-35年的老房子
这个房龄段的二手房成交占比最多，也符合我们之前统计的上海一半的房子建成在2000年之前这个结果
成交量排第二的是15-25年房龄的二手房，占比超过30%，稍逊第一
这意味着整个二手房市场成交的房子，几乎60%以上的房龄都在15-35年
这20年的确是上海高速发展的一段时间，上海的常住人口从1283万涨到2303万，几乎涨了一倍
对住房的需求也在飞速增长，所以这20年建成的房子数量激增
1990年开始开发浦东，2000年提出“一城九镇”，随后陆续规划“五大新城”
上海城市格局在这20年也发生了变化
所以具体到每个区，成交二手房的房龄当然也会有差异
不用看数据也能猜到，肯定是市区老房龄的二手房多，五大新城次新房多
但是差异到底有多少
我们把上海市各个区近5年的二手房成交情况做了对比
抛开人口最大的浦东，最远的崇明等几个区
选取市区黄浦、杨浦、虹口、静安、普陀、长宁、徐汇7个区，和五大新城嘉定、松江、青浦、奉贤、南汇各自的二手房成交情况做个对比
把数据拉到5年以内的次新房和35-45年房龄的二手房这两个维度，来看看对比结果
差异是不是非常明显
市区徐汇、杨浦、普陀三个区35-45年房龄的二手房成交都超过10%
还要特别提一下虹口，占据上海市0.37%的土地面积，却承担了35-45年房龄二手房成交的6.82%
市区老房子绝对的多也不足为奇
毕竟杨浦区作为上海老工业硬核区、徐汇拥有超6成的老公房，还有普陀、虹口曾经轰轰烈烈建设的工人新村
但市区的5年次新房成交就不够看了
不足10%，其实并非成交不够，很可能市场上市区的次新房就很少
另一边的五大新城则是不负众望，5年内成交的次新房占据了市场的几乎一半
而五大新城35-45年房龄的成交才占6%，同样也是因为市场上五大新城这个房龄的老房子就很少
这些都是明面上的
我们关注各个区成交房龄，其实是为了引出下一个问题
这些老房子都在卖出什么样的价格
于是我又统计今年以来不同房龄二手房成交的总价段分布
我把几个重点标红了
总的来说，二手房总价在300万以下的成交还是主流
但也有细微差别
比如对于房龄5年内的次新房来说，很惊喜的是主力总价段提升到了300-500万，500-800万的成交也不在少数
甚至总价在2000万以上的成交，也是所有房龄段中最多的
而随着房龄的增加，300万以下的成交占比越来越多
35年房龄以上的二手房，超过一半的成交都是在300万以下，这个占比是一骑绝尘
这其中，35-45年房龄的二手房成交在小总价段的最多，62.66%都在300万以下
好，回看刚才对不同区域的分析，不难推测
很多老房子可能位于不错的位置，但是因为房龄太老而卖不出一个好价格
只看成交结果还不够，当我们把市场供应端和成交结合一起看的时候
这个困境表现得更明显
02
15-35年房龄的二手房，供大于求最明显
存量市场，供大于求是肯定的
但是哪个房龄段的房子供应最多
或者换句话说，哪个房龄段的房子最不好卖
我们来看一下今年的数据
只看挂牌和成交已经比较清楚了
15-35年房龄的房子供应量明显很大
再看下挂牌套数减去成交套数的差值会更明显
5年以内的次新房挂牌和成交差值最少，很可能这类房子是好卖的
而15-35年房龄的二手房差值最多
原本我以为会出现，房龄越大的二手房越不好卖，也就是越容易出现供大于求
事实是，由于15-35年房龄的二手房供应占比绝对多，几乎占到每年挂牌总量的70%左右
导致，市场上15-35年房龄的二手房成交量虽然还不错，但是太大的供应量让这个房龄段的二手的明显供大于求
换句话说
15-35年房龄的二手房，很可能是最不好卖的
而市场需求正在向次新房倾斜
这种倾向也体现在成交周期上
我选择了杨浦区作为研究对象，随机选择房龄在10年内和房龄在20年以上的二手房，看看他们的成交周期
数据整理自：链家
20年房龄以上的老房子成交周期普遍在120天以上
而10年内的次新房相比之下成交周期则缩短很多
甚至还看到阳光城·檀悦101有一个成交周期6天的记录
面对这样的市场情况
又进一步牵扯出下一个问题，关于老房子的存量
03
上海的老房子存量到底有多少
关于二手房市场的存量，目前没有准确的数据
但是从2020年的第七次全国人口普查数据，可以看到一些端倪
在《中国人口普查年鉴-2020》中，将各地区按住房建成时间分的家庭户住房状况做了统计，我们也因此得到这份关于上海老房子的数据
上海15-35年房龄的老房子存量是最多的
这也解释了15-35年房龄的二手房明明成交占比也是最多的，为什么供应端还是最多的
因为存量足够大
而截止到2020年，上海市在2015年以后建成的次新房还是非常少的一个占比，只有8.31%
换句话说，在2020年，上海每十个家庭中，只有一个家庭能住在10年房龄的次新房里
让我们再关注一下这些存量老房子的户均面积
会发现，存量房占比最多的那段时间，也就是1980-2009年这近三十年，也是户均面积增长最快的三十年
这也不难理解，这三十年的飞速发展，落在我们每个人身上都有体感
1988年，正好是住宅商品化的开始的一年
此后的十年整个上海增加了25万套以上的住宅
2000-2009年，浦东飞速发展，上海申办世博会成功，并且开始了如火如荼的大建设
这十年上海的住宅市场也发展到一个感人的高度，住宅量超过26万套，户均面积也超过90平
而在2006年，7090政策的出台，很快影响到后续新房的户配
紧接着在2010-2014年，户均面积已经下降到80多平
为什么要去研究存量
其实是反过来更全面的看市场
在今年这些粗略统计的数据背后
是71万多套的存量
这些老房子不会消失，只会随着时间变得更老
04
好，我们来回顾一下关于上海老房龄的二手房
1.最近5年，60%以上成交的二手房房龄都在15-35年
2.市区7个区35-45年房龄的老房子成交能占64%，五大新城5年内的次新房占比达49%
3.次新二手房总价段更丰富，而房龄越老的二手房，300万以下总价的成交占比越来越多
4.15-35年房龄的二手房，存量最多，供大于求的情况也最明显
5.次新房成交周期比20年房龄以上老房子成交周期短得多
于是，我们看到上海这座城市从很早就开始通过美丽家园、家装电梯工程让老房子的居住环境更舒适
每条线索都指向同一个线头
因为有太多存量的老房子，市场对改善居住的需求一直是没有被满足的
很好的是，我们也能看到今年的政策调整中
中小套型的面积限制，从90至100㎡放大到了100至120㎡
将来会有更大的空间给到改善户型
相信未来关于改善的市场，将会进一步完善
