目前买房者变得更加谨慎，这已成为不争的事实。很多人曾以为疫情解封后市场会迎来爆发式增长，然而实际情况并没有那么令人满意，加之越来越多专家和学者呼吁需要更强有力的经济刺激政策，说明实际市场情况较预期更为冷淡。在这种市场环境下，无论是买方还是卖方都显得尤为尴尬：买方担心现在不是最低点，未来可能会更低；卖方则因为缺乏买家而难以卖出理想价格。在这种状况下，如何做出决策？这是当前许多人面临的问题，今天我们将尝试揭开这一谜团。

不只是单一的数据，多方信息均显示房地产市场正在逐步复苏。

首先，销售数据持续向好。

有些人在看到某些媒体发布的消极数据后会感到市场前景堪忧，认为如果不采取救市措施，市场将持续走低。但事实真的是这样吗？显然并非如此。

因为这些观点往往只选择关注那些引人注目的负面数据，而忽视了其他一些关键性的正面信息。例如，国家统计局发布的数据显示，全国1-5月份住宅销售额同比增长了2.3个百分点，这依然是一个正增长的表现。中指院的数据也显示，TOP100房企的销售额同比上涨了8.4个百分点，表明房企销售的集中度在提升。

有观点提到，这是否意味着1-4月的增幅有所减少？事实上，这是市场的正常调整。因为通常有“金三银四”的市场说法，五月本来就是进入年中的淡季，出现一定回落是正常现象。同时，我们还必须看到一个事实：房地产市场与宏观经济环境紧密相关，考虑到当前的经济恢复压力，房地产市场能保持这样的表现已属不易。

第二点，改善需求数据表现亮眼。

虽然整体销售数据看起来平平，高端改善市场却呈现出亮眼的景象。

根据克尔瑞的统计，2023年1-5月，1000万元以上的住宅成交量同比大增120%，上海市场表现尤为突出，深圳、杭州、成都、厦门、佛山等城市同样显示出强劲的市场需求。

值得一提的是，尽管大户型的定价通常高于小户型，但其销量仍在持续上升。例如在郑州和西安，数据显示，120平米以下的户型需求有所下降，而160至200平米的大户型成交量比重从13%上升至18%。

第三点，市场信心逐步增强。

根据58同城和安居客发布的5月国民安居指数报告，34%的购房者认为今年是购房的好时机，而35%的购房者持观望态度，整体市场态势稳中有升。

土地市场作为房地产市场的风向标，在最新的中指院房地产开发投资研究报告中显示，北上广深和杭州、成都、南京、苏州、武汉、西安等城市依然受到房地产开发企业的青睐。例如北京市在6月20日的土地出让中成交金额达到712亿，而成都的土地市场曾出现71家房企争抢一块土地的现象。一线和新一线城市的土地市场正在率先企稳回暖，是否能带动其他城市的土地市场，这值得我们关注。

这里需要说明的是，2021年以来的楼市，受到国家对房企的“三道红线”政策的影响，许多房企面临资金紧张，“借不到钱还不上债”，导致大量烂尾楼出现，这直接导致购房者对市场缺乏信心，尤其是民营房企开发的项目。这对于已经受到经济和收入影响的购房者来说，更是雪上加霜。

好消息是，国家一直在努力解决“保交付”的问题，实际数据也印证了这一点。根据官方数据，前五个月住宅竣工面积增长了19%。现在的形势是，无论购买了哪家开发商的房子，国家都在努力确保交付，这对恢复购房者的信心，推动商品房销售是非常有利的。

提到房地产开发，不得不提李嘉诚家族，他被誉为华人中最成功的商人之一。我们常看到一些房企大起大落，今天可能是商业巨头，明天就可能走向破产，而李嘉诚家族却总能在市场波动中保持稳定。

众所周知，李嘉诚家族从2013年开始逐步退出内地房地产市场，基本上是“只卖不买”，不到十年就套现了1170亿。有传言说李嘉诚撤出内地房地产是因为看衰未来，但事实并非如此。

根据时代周报6月24日的报道，李嘉诚家族最近开始在内地房地产市场抄底，瞄准的是广州销售估值超过300亿港元的豪宅项目。数据还显示，李嘉诚家族通过旗下长实基建、长实集团，在过去两个月里在上海、北京、广州等多个城市收购了商业和住宅项目，投入资金超过100亿元，并且还参与了广州的土地拍卖。

同样被誉为内地房地产的“无冕之王”的万达王健林也在悄然回归布局房地产。据悉，自去年以来，万达已经连续拿下北京SOLANA蓝色港湾、五棵松卓展购物中心、河南建业集团地产项目等。2017年因为债务问题大幅度削减房地产业务的王健林现在又回来了。业内人士认为，万达的复苏是迫不得已的，现在市场有利可图，他们自然不会放过。

无论是李嘉诚还是王健林，这些在房地产领域经历百战不殆的企业家能够重新进入房地产市场，说明他们对内地房地产市场依然充满信心。正如著名经济学家樊纲所说，中国房地产市场的需求主要来源于人口迁移，市场仍具有巨大潜力，通过大城市房地产市场的复苏，可以解决一些小城市的债务问题和烂尾楼问题。

看到李嘉诚等业界巨头重返内地房地产市场，包括一些网友和专家都从之前的悲观态度转变为积极看好，甚至有声音称中国的房价还将大幅上涨。市场的趋势似乎在一夜之间发生了变化，而这种变化看似自然而然，没有留下任何痕迹。

那么，未来房地产市场将何去何从？央媒《经济日报》在6月24日的《稳步释放房地产市场需求》一文中提到，稳定市场预期是关键，未来将重点关注居民收入、房价预期、市场风险等因素，采取多种措施稳定市场需求。文章引用统计局付凌晖的话来结束：“随着经济的逐步恢复和政策的显效，市场预期将逐渐好转，房地产市场有望逐步企稳。”这33个字基本上给出了未来房地产市场的明确预测。这与我们之前的分析不谋而合，房地产市场与经济密切相关，经济一旦好转，对房地产的预期和风险也会随之改善。

实际上，就在几天前，《经济日报》也发表了《对房地产市场企稳回升应有信心》一文，表示对房地产市场不应过度悲观。一些城市的土地拍卖依然火热，显示出一些房企对后市的乐观态度。随着经济的逐步恢复和市场预期的改善，房地产市场有望逐步企稳。可以看出，官方媒体一直在为房地产市场加油鼓劲，并坚定看好后市。那么，我们还有什么理由对市场持悲观态度呢？当然，“企稳”二字也表明，市场首先是要恢复到稳定状态，至于未来是大涨还是小涨，那还要看后续发展。

显然，稳定房地产市场是国家的目标，相信这一目标一定能实现。我们个人不应抱有不切实际的幻想。个人认为，未来房地产市场可能会出现的变化主要有三点：

第一，总体而言，追涨杀跌是不必要的。尽管当前市场表现略显平淡，但没有理由感到悲观。像李嘉诚等人敢于在内地房地产市场投入巨资，这本身就是对未来房地产市场的一种积极预期。否则，为何要在这个市场投入资金？这一点你或许可以不信任数据，但应该对这些商人的市场嗅觉有所感觉，他们在市场中逆势抄底的能力，历史上也是屡试不爽。

第二，目前受到债务影响的开发商缩减拿地，导致房地产开发商的投资持续下降，同时也预示着未来两年住房供应量将减少，这有利于缓解供需矛盾。这并非空话。不知道你是否注意到，根据统计部门发布的商品房库存数据，5月末库存量为6.412亿平方米，较4月的6.4487亿平方米减少了365万平方米。虽然这大约只相当于1万多套房子，但这是市场供需微妙变化的一个信号。库存量没有随市场降温而增加，反而有所减少。

第三，住房市场的需求将从刚需转向改善，这是一个不可逆转的趋势。前面的市场调研已经反映出这一点。实际上，我也曾多次提到，并不是所有的房子都是资产。这是由过去二十年我们为满足进城新市民而建设的大量刚需房、新生儿出生率逐步下降、老龄化趋势进一步加深等因素所决定的，这些因素不会因为人的意志而改变。可以看看周围的人，谁不想通过购买改善型住房来提升自己的生活质量呢？只要经济条件稍好，大多数人都有这种置换需求。因此，在购房时，不应只看哪里的价格低或者哪里的房价下跌了就想买，而应该综合考虑开发商的信誉、户型面积、物业服务质量、城市配套设施等因素。

总之，对大多数中国人来说，现在不缺房子，缺的是好房子。