文/乐居新媒体 严明会

距离2024年结束只有20天，地产营销总忙着冲kpi卖房，帅府京彩世界却悄悄“换帅”了。

11月25日，该项目公司北京通州帅府儒意房地产开发有限公司的经理和法人，由殷悦变更为李晨。

通常而言，地产项目公司的一把手不轻易更换，除非遭遇股东变更。目前，帅府京彩世界唯一股东依然是北京通州房地产开发有限责任公司（简称“通房”）。在这个关键节点换帅，通房肯定是有意图的。

毕竟这个项目取证已有7个多月，但销售数据却较为惨淡，签约仅80套，网签去化率29.6%，成交均价约为指导价打了92折，成交金额5.5亿元。然而，帅府京彩世界单单拿地就花了14.3亿现金，地价覆盖率只有38%左右。

成交数据虽不理想，但不能否定前项目经理殷悦曾做过的努力。

她花了超160万请北京嘉华广告传媒有限公司做媒体平台推广运营，让帅府京彩世界在各大线上平台频繁刷屏。此外，项目还委托北京喜乐屋房地产经纪有限公司进行销售。目前，殷悦还是北京易通中芯企业管理的法人兼经理，该企业由通房持股99.9%。

眼下，换个项目经理，是否能让帅府京彩世界也“精彩”起来？

答案：很难。对于三个月一迭代的北京市场，进入顺销期后卖库存，李晨当下面临的挑战更是难上加难。‍‍‍‍‍‍

更重要的是，帅府京彩世界后面的“追兵”，已马不停蹄赶来了。

12月初，北京城建的国誉颂来了，新项目总李晨或许更加紧张了。在通州楼市，它是近年来第二个南向带阳台的新盘，首个吃螃蟹者是帅府京彩世界。

国誉颂的诞生，让北京城建在通州送面积上成了带头大哥。例如，100㎡和145㎡四室两厅两卫户型，赠送面积均在15%以上。而帅府京彩世界在送面积方面，只用了奇偶阳台和飘窗。

而且，国誉颂比帅府京彩世界在价格上也更具想象空间，其楼面价约2.07万元/平方米，项目销售指导价4.7万元/平方米。而帅府京彩世界的楼面价约1.94万元/平方米，项目销售指导价6.2万元/平方米。

不管是产品还是价格上，帅府京彩世界在国誉颂面前估计会轻松被碾压。

帅府京彩世界后面的“追兵”不止一个，还有招商蛇口，它于10月底在通州以9.92亿元底价成交一宗住宅用地。随着《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》逐渐落地，架空层、风雨连廊、阳台等，逐渐会成为北京房子的标配，招商蛇口这个项目很有可能会成为通州第一批受益者。

另一边，帅府京彩世界自身的产品也饱受争议，在业内人士看来，“165㎡为四室两厅三卫，进门即见餐桌的设计缺少私密性，而且在售楼处的样板间内，该户型的一侧主卧内有一处凸出的位置，为电梯井，可能会有噪音影响。”

此外，开放式大阳台也是帅府京彩世界对外宣传的一大亮点。但经过实践证明，开敞阳台在北方本来就是个鸡肋，存在安全以及生活不便利等问题。现在不少开发商将开放式阳封闭，转变成室内封闭的空间使用。

据乐居财经了解到，帅府京彩世界的设计公司为北京市建筑设计研究院股份有限公司，中标金额为1795万元；此外，物业为北京金地格林物业管理有限公司，住宅（商品房）：5.8元／平方米／月：配套商业：6.8元／平方米／月。据媒体报道，通房此前有一些项目交由金地代建及代销。

通常来说，开发商和物业不是一家，后续交房交接上有可能出现很多推诿、扯皮。此外，如果遇到开发商减配，不是同一家也不好处理。

在地理位置上，帅府京彩世界位于北京副中心文化旅游区北部产业带中心位置，临环球影城、顶点公园、海洋公园。但目前，项目周边的商业等配套设施比较一般，且很多配套还处于建设或规划期，兑现需要一定的周期。

另外，周边明显不利因素如变电站，有可能影响视野景观与居住安全。

帅府京彩世界是一位“慢热型”选手。在帝都，每位操盘手都在抓紧赶工期抢客户，这个项目却不慌不忙，从拿地开始算，相当于间隔了一年才面世。

时间回溯至2023年6月20日，北京通州房地产开发有限责任公司以14.3亿元底价拿下了北京城市副中心1201街区FZX-1201-0061地块F3其他类多功能用地、0062地块R2二类居住用地，这也是帅府京彩世界所在地块。

一年后的6月22日，帅府京彩世界开盘，共5栋小高层住宅楼，推案套数270套，价格均在每平方米6万元以上，主力户型包括4室2厅建面128m² 、4室2厅建面165m²、3室2厅建面108m²。

据其官微显示，开盘成交超9.8亿元。但眼下快半年时间过去，帅府京彩世界的网签金额也才5个多亿。数字真假，只有操盘手心里知晓。目前，该项目土地使用权抵押予中国建设银行通州区支行。

接替者李晨，他还是北京通州鲸航置业发展有限公司的经理兼法人。值得注意的是，他也是在11月26日接替曾莺，成为该项目公司的一把手。

9月11日，通州鲸航置业竞得通州城市副中心1202街区一宗商业用地，成交金额为底价8.09亿元。该地块用地面积4.11万平方米，规划建筑规模约14.89万平方米，未来将用于北京海昌海洋公园的建设。

在通州，通房有托底的责任。它成立于1986年，注册资本62500万元，法人兼经理为从占云，董事长为杨利，由北京通州城市建设运行集团有限公司全资持股，穿透背后唯一股东为通州国资委。

目前，通房旗下地产公司还包括北京通营置业、北京市民望房地产开发、北京市开原房地产开发。早在2019年2月，通房以18.8亿元通州新城限竞房地块，溢价率高达42%；2021年10月12日，通房又以2.95亿元底价竞得通州区于家务TZ11-0200-6003、6006地块、TZ11-0200-6002地块。

除了地产，通房还投资了北京集成电路尖端芯片股权投资中心（有限合伙）、北京城市副中心投资基金合伙企业（有限合伙）、北京易通中芯企业管理、北京通域合盈投资管理有限公司、北京自由坊管理咨询。