2023年年末晋级万亿GDP城市俱乐部的两个新秀，烟台与常州，楼市面临着各自的难处。

常州的难处在于，市场行情持续下调，也曾跟随大流出台过各种刺激措施，但丝毫不顶用。

从长时间轴来看，常州楼市的转折点出现在疫情爆发初年的2020年，在此之前，作为长三角名宿，常州的房价一路躁动。

1998年房改之后，常州房价发动攻势，2002年就有楼盘价格突破了2000元/平方米。

我这边搜集到的资料显示，2004年-2007年，常州商品房销售总量一路保持大幅增长趋势，年均增幅达131%。不过这一涨幅相比于长三角其他城市，并不算高。

2008年全球金融危机让全国房地产短暂调整了一下，于是中央与地方出台了一系列促进经济发展和消费的措施。

常州楼市在2009年就企稳，并开启了量价齐涨模式。2009年，常州市区新房成交均价正式突破5000元/㎡的关卡，2010年涨至约7000元/㎡。

2010年之后到2016年，常州房价相对平稳。2015年的4万亿以及随之配套的降首付、降利率和货币棚改发动的去库存，成为了常州房价的助燃剂。

从2016年开始，常州房价一路狂奔。均价最终突破了两万元。

2020的疫情，成为常州楼市的转捩点。自此，常州商品房成交量一路跳水。

各机构统计的数据有出入，但大趋势基本一致。

按照克而瑞常州房产测评披露的数据，2023年，常州全市（含金坛、溧阳）新房供应量约为168万㎡，同比减少约52%；成交量约228万㎡，同比减少约24%。

无论是供应量还是成交量，都创下近年来新低。

进入2024年，常州的销量跌势依旧，所谓的小阳春和常州没有半毛钱关系。

数据显示，一季度常州新房成交量同比去年一季度，腰斩。

二手房成交量，也不如去年同期。

房价方面，以更能真实反映市场价格变动的二手房来看，贝壳找房数据显示，常州的二手房均价5月份已经跌至1.43万元/平方米，环比下跌了1.4%，同比下跌了13.8%。

在这种背景下，6月13日，常州发布了新一轮去库存大招措施《关于印发进一步促进房地产市场平稳健康发展若干政策措施的通知》，内容涵盖12条，包括：

首套房首付降至15%，二套房首付降至25%。公积金利率下调0.25个百分点。

最关键的第三条内容：

自本通知实施之日起，非社会资本受让土地未实质性开工建设的安置房项目一律不再建设；一律不再新增安置房用地供应。对有安置需求的地区，可采取直接购买或房票方式购买商品房用于安置房。自本通知实施之日起，新实施的国有土地、集体土地征收项目，选择实物安置的，必须自签订安置补偿协议之日起六个月内安置到位。本通知实施前已实施的国有土地、集体土地征收项目，须在2025年12月31日前安置到位。安置到位的标准为：安置房已建成的，将安置房交付被征收人；安置房已开工尚未建成的，被征收人签订商品房买卖合同并完成合同备案。

什么意思？解释起来就两点：

第一，之前卖的地块，没有开建的，不再建设安置房。

第二，从现在开始卖的地，一律不再建设安置房。

第三，需要安置房的居民，政府可以通过收购存量房来供应。需要实物安置的，给你房子。不需要实物安置的，则给你房票安置。

这个大招，和房票棚改异曲同工。作用都是减少供应，增加需求，从而推动去库存。

然而，这样的措施，对于当下的市场还能起多大作用，需要以观后效。

可以借鉴的一点是，过去三年很多城市都开启了房票棚改法，但基本没有什么作用。

烟台的难处在于，房子卖不动，只能与高能级城市联动，将自身的房子变成赠品。

这一消息，今年4月份曾掀起过热议，本号也撰文分析过。当时的情况是，招商蛇口在北京通州一楼盘推出了“买一送一”活动，买77平方米两居免费送一套招商蛇口在烟台108平方米海景现房。北京通州招商璀璨公元77平方米的参与活动户型，总价477万，烟台招商依云水岸108平米海景房，总价约45万。

相当于赠送了10%的首付。

虽然这个活动，是北京与烟台隔空相连，以变相降价的方式，一方面卖出通州区难卖的户型房子，另一方面帮助烟台去库存。

但是其背后折射出的更深现象是，烟台的海景房沦为了赠品，烟台的房子难卖。

和常州一样，烟台的商品房成交量也腰斩了。

数据显示，2017年烟台房地产市场显著转暖，主城区商品住宅成交685万平方米，创历史新高。与此同时，房价步入上行通道，2019年房价顺利实现翻倍增长。

之后，随着宏观大势改变，再加上旅游资产的一地鸡毛，烟台楼市进入了下行通道。

2020年，烟台主城区成交跌至406万平方米，创近年来新低，开发商以价换量常态化。部分旅游地产项目价格腰斩，售价由7000元/平方米降至3500元/平方米。

上面提到的赠送的108平米海景房招商依云水岸，以前单价大约6000元，现在单价不到5000元，还有套特价房单价仅4400元。

烟台市下辖的龙口市海泰居，个别房源均价跌至2728/平方米。

2023年，烟台市市区商品房成交量267.66万平方米，相较于2017年巅峰时期的685万平米，膝盖斩了。

烟台的房价，5月份已经跌至8795元/平方米，环比下跌1.2%，同比下跌7.4%。

比常州更缺乏支撑力的，是人口。

在全国人口持续、加快减少的背景下，位居长三角的常州，目前仍有一丝增量，而烟台的常住人口已经三连降。

2021年之后，烟台的人口跟随全国人口大趋势，陷入了负增长。2021年减少了2.09万人，2022年减少了2.41万人。

2023年减少了2.65万人，是重点城市（省会与首府城市、直辖市、计划单列市以及GDP过万亿的地级市）中，唯二的一个，另一个是重庆。（哈尔滨、太原未公布数据，哈尔滨大概率也是减少）。

常州、烟台楼市，可以视作产业、经济、人口都不错的一类城市的缩影。

论经济，烟台与常州GDP都已过万亿。

论产业，常州拥有4个千亿制造业产业，分别是电气机械和器材制造业（产值2956亿元）、黑色金属冶炼和压延加工业（产值1485亿元）、通用设备制造业（产值1116亿元）、专用设备制造业（产值1036亿元）。

4个千亿产业产值合计6527亿元，位居全国第18位。

最关键的是，常州还抓住了当下最时兴的产业，新能源。常州的新能源汽车产业，就连苏州都艳羡不已，提出要向常州学习。

2022年常州新能源汽车实现整车产量34万辆，占江苏全省的一半，位居全国第6。

常州官方最新公布的数据显示，预计2023全年新能源整车产量68万辆占全省产量的70%。

同时，常州2022年新能源产值超5000亿元，形成发电、储能、输送、应用的产业生态闭环，动力电池产销量居全国第一。

烟台方面，相较于常州虽然略逊色，但也能拿的出手。

在工业的41个大门类里边，烟台就有37个门类。

2021年，烟台拥有3个千亿产业。其中主打名片工业是有色金属冶炼和压延加工业（营收1707亿元）；化学原料和化学制品制造业（营收1578亿元）；计算机、通信和其他电子设备制造业（营收1073亿元）。

三个千亿产业营收合计4357亿元，排名全国第26位，与其GDP排名吻合。

拥有这种产业实力的城市，在全国并不多，不超过30个。

然而，即便它们拥有不错的产业、经济和人口，已经抵挡不住大趋势。

本号早就说过，尽管高房价城市中，有一批产业、经济、人口表现都不错的城市，但是，高房价严重透支了这些城市的支撑力。

对于一二线城市来说，房价调整的根本逻辑，其实就是一句话：很多城市的房价，德不配位。

对于房价远超城市平均购买力，超前透支城市经济、产业实力的城市来说，房价回调是必然选项。