买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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不论大环境如何，中秋节总是要过的。

周末在主城三区间穿梭，一片热闹的景象。很多人都盼望着利用几天假期，释放一下心中的负能量，在越来越卷的生活中喘一口气。

买房，在这样的情绪之下，似乎真的不重要。

九月首周青岛的新房数据很难看，甚至跌出了老王的心理预期。

怎么会这么差？

楼市还会好起来吗？

等等，是不是价格会更低？

青岛楼市的全线“通缩”

如果我们只是看统计图表，上一周的数据似乎还一切正常，虽然没有起势，但是延续了8月份千套左右的量。

但是老王将图表拉到单盘成交榜时，发现了问题的严重性。九月份第一周的这1143套成交里，有胶州名城府邸570套的集中网签，真假我们不去管，但是我们把这个无关大局的盘一减，那么周成交573套！

这个成交量，低于半年冲刺后的“喘息周”，与八月头两周的成交相差不大。

但是秋高气爽的金九首周，怎么能和酷暑+路堵周相提并论呢？

问题，出现在哪里？

从锐理的数据我们不难看出，这一周的网签全是“暗斑”，没有亮点。

主城区，市北下滑最为明显，上个周的成交量破百，这个周加上老四方只网签了42套；

崂山，21套，虽然豪宅卖得慢，但这个数字足以让营销总们抓狂；

四个核心区，唯有李沧还算是相对正常，虽然也是下跌，但是没有腰斩境地。

在近郊板块，西海岸、城阳也都是十分惨淡，唯有高新区的以价换量还算平稳。

为什么青岛没有一个区能走出独立行情？

我们一一来分析。

货不对板的扭曲市场

如果大家经常跑营销中心就会发现，现在好好工作、愿意结婚、打算买房的年轻人并不多。

市场的主力，一个是中老年改善，一个是外来人口。

高端改善看崂山，刚需改善重市北。

在海德山庄基本清盘之后，豪宅市场没有领头羊。

银丰双子被一期交付力拖累了，房东们这样出二手房，两个盘都很难；天一仁和·吾疆安全度一直遭受着质疑，胶州城阳多个项目延期交房，这样的豪宅恐怕只有“涉世不深”的外地客敢碰；四姜一湾的安纳产品挺好，位置偏了些。

崂山的重中之重，还是在张村河。

最近张村河公园、学校利好不断，但是仅凭这些还是很难打动老钱。

新中产，自然是这个片区的主力客群。

问题是，经济大环境不好，新中产们也不愿意加杠杆。在浮山后临近尾声之后，400多万的改善市场上积累了一大堆，但就是没有合适的盘释放。

019，或许是一个爆点。

这个地块的风声一出，吊足了改善客群的胃口，也让板块暂时陷入了低谷。

不过，这个板块我们不需要太多的担心。

因为只要开发商舍得以价换量，还是换得来的。

刚需区，市北的问题严重一些。

说实话，老王很费解：

在当下这个市场中，为何青樾湾和清荷茗郡这样早就应该被淘汰的产品，还能获得审批上市？

年轻人，不喜欢住大高层；

改善族，不会看一眼；

养老族，从多层步梯房搬入大高层也很抵触。

买房人从心底里的不喜欢，仅仅用低价就能改变？

再说新主城城阳，在这个秋天进入了“豪宅”大年。

问题是，现在除了云山墅让人眼前一亮外，其它的产品都缺乏新意。在汇豪兰庭上尝到了甜头的青特，很现实的将滨湖国际二期的户型做了“减配”，小户型当家在汇豪兰庭好用，在白云山也好用吗？

白云山的地缘客户前几年基本被薅干了不说，滨湖国际二期还要面临着两个代建项目的“左右互搏”。

再加上青特习惯性的开盘后降价与物业短板，城阳也很难起势。

西海岸，外地人炒房赚钱的“理想地”，昔日青岛楼市的领头羊，但现在却被星光岛和一帮砍价专家毁了。

房子都很好，景色也很美，小区也不错，价格拦腰砍？！

这样的地方，谁敢买房？在主城区不限购的情况下，外地客户基本都抛弃西海岸了。在学区潮退去后，未来的西海岸可能更加艰难。

拥有如此的山海资源，气候宜人，地铁也开了两条了，房子炒不动，是不是在老龄化到来之际，花点心思建造一些质价比高的康养社区，这比幻想炒房客回心转意是不是更实际？

开发商，特别是平台公司，早日放下“我盖了房子就一定有人要”的大爷思想，根据购房者的需求建造房子，这是市场回暖的一个关键。

就目前这些产品来看，这个金九银十市场很难有大的起色。虽然为数不多的小高层推出来会有不错的市场反馈，但是总共五六十套房子，对市场形不成根本性的影响。

“先住后买”才能破局？

最近几天，武汉的一个楼盘被业内人士抬进了热搜。这个现房项目，创新性的推出了“先住后买”的模式：你先交20%的房款先住着，住着好，你再买我的房子，住着不好，我按照比例退款。

这不仅仅是一个现房销售的问题，这种趋势还将有助于开发商从展示思维向用户思维去转变。

我们看现在很多楼盘，营销中心美如画，架空层与园林做得也都很精致，样板间也让人心动。

但是居住舒适度如何？

样板间的装修成本是不是普通人能承受的？

物业服务好不好？

卖期房开发商通通不需要考虑，但是如果先住后买，开发商敢不考虑吗？

这样的模式，对于购房者看上去更加公平，也更加有底。

但是，是的，我要说但是了，青岛的开发商要调这个头，还是很难，很难的。

这种模式的远水，解不了近渴。

我们能做的，一是在最差的市场中找最好的房子，再就是月底看看着急回款的开发商，能拿出怎样的诚意。

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