现在经济楼市问题是以前从未遇到过的复杂局面

大飞楼市 2024-09-13 15:22:12

中国房地产要到2026年才能完成筑底?

最近外资巨头瑞银看空中国楼市,表示中国房地产要到2026年才能筑底,

短短4个月的时间,瑞银针对中国房地产的态度发生180度的转变,

4月份还在看,多中国楼市,8月底就开始看空中国楼市,

在今年4月份,瑞银大中华区房地产研究主管分析师林镇鸿还在表示:

在三年的看跌之后,由于政府的援助,我们第一次对中国房地产行业变得更加乐观。

也就是说在今年4月份瑞银开始看,多中国楼市,

同时还表示:国内住房需求和供应将在2025年某个时候恢复到历史平均水平,

并且当时瑞银看多中国楼市还冲上了热搜,原因就是这位主管分析师在2021年就精准预测出恒大的暴雷,

所以在这样的精准预测背书之下,今年4月份,瑞银忽然看多中国楼市,地产股都出现了一定程度上涨,

但接下来楼市的行情和销量大家都清楚,虽然517新政拉高了一定的销量,但是楼市热度只持续了一个多月,

进入7月份销量就开始下滑,8月份又进一步下滑,楼市的销量和预期又回到了之前的状态。

所以在这样的市场环境之下,短期内楼市筑底难度还是比较大的,

因此在8月底瑞银又表示:因为中国房地产疲软,对经济拖累超过此前的预期,下调中国GDP预期,2024年对GDP的展望从4.9%下调到4.6%,2025年从4.6%下调到4%,

在这样的状况之下,楼市要到2026年才有可能完成筑底,

并且据瑞银测算,截止到7月底,咱们现在房地产的住宅库存约1900万套,按照现在的销售情况来看,去化周期要达到29~30个月,

这个去化周期是非常非常高的,远超合理的去化周期,相对于合理的去化周期直接翻倍了。

并且前两天咱们刚刚聊过房地产住宅库存以及去化周期的问题。

其实就库存量而言,2024年的住宅库存相较于2023年已经出现了小幅度的下降,

因为最近两年各地方城市确实在收缩供地,再加上新房开工面积在大幅度下降,这就导致整体库存量出现下降,

但奈何市场预期和购房预期更差,前8个月百强房企的销量同比降幅达到四成左右,

库存量出现小幅下降,销量出现大幅下降,这就导致去化周期再次拉高,整体市场预期依旧不足。

所以在短短4个月的时间,瑞银从看多,中国楼市变成看空中楼市,或者说对于中国房地产的预期进行了调整。

至于这份预期准不准,接下来还是要再观察的。现在的楼市没办法轻易言底,更难给出准确的筑底时间。

虽然最近几年我们的房产行情确实比较差,但最近两年大家应该也能感觉到,现在我们针对楼市的松绑力度还是比较大的,

可能每一次的调整力度不大,但是积累起来整体力度还是比较大的。

比如,新房的限购也取消了,二手房也正在大规模以价换量,针对新房的限价也开始睁一只眼闭一只眼,

总之就是房价下降已经成为普遍现象,至于降多少才算到底不太确定。

因为影响因素很多,之前就给大家说过,这轮楼市下调本身就是经济,债务,居民杠杆率,城镇化率,人口等多方面因素共同震荡的结果,

因此想要筑底也得多方面拉动,最起码一个单独的楼市松绑政策,没办法让市场完成筑底,

因为最近两年多出台的楼市松绑政策早已超过2000条,如果有用的话,楼市早就出现积极信号了,

不过有一点很明显,今年楼市要想筑底是不可能的,现在9月份数据还在下降,

即使接下来给一个超预期,超重磅的政策,想要把数据和预期完全扭转过来,恐怕也得等到2025年了。

因此那些从今年年初就开始告诉你楼市筑底,房价要上涨的人,就是一个笑话。

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