买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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还有两日，楼市就将进入传统淡季。然而从胜利桥到东李，许多开发商却打出了全线涨价的标语，而且措辞严厉。

在过去的数年中，这种“狼来了”的呼喊声我们听得很少，以至于很多人都​不适应。

是真是假，老王认为并不重要。

重要的是，齐声喊涨的​市场背后，下半年是怎样的趋势。

一线的豪宅，又卖疯了

在文章的开头，我们先不聊青岛，而是说说央企在一线城市的战绩。

今天，中海布局一线城市的战略级作品【玖序系】，在深圳、上海同时开盘，在北京直播摇号选房顺序，明日开盘。

相信大家也在朋友圈里看到了，一线城市有多么炸裂​：今天上午，位于深圳超级总部基地的中海·深湾玖序开盘，推出293套196-328㎡总价约2000万-1.1亿元的豪宅产品。开盘仅5分钟，1套价值约1.1亿元的顶层复式大宅，就被“豪客”拿下。据项目发出的热销海报，首开业绩为100.2亿元。

今天下午，位于上海徐汇滨江的中海·领邸玖序，推出232套房源，均价约14.6万元/㎡，共计632组认购。1.5个小时，推出房源全部售罄，揽金超66亿元。

而在昨天，均价29.8万/㎡的位于黄埔新天地板块的中海·顺昌玖里&恒昌玖里开盘，49套建面约285-545㎡的风貌别墅，首开售罄。

再加上3月，均价17.2万元/㎡的中海·顺昌玖里，卖出了196.53亿元。

一线城市的二手房也是跌幅惊人，但是丝毫不影响​新房市场的火爆，这背后就是老王所说的迭新逻辑。

在​理财收益不断走低的今天，塔尖不动产依然是这个国家的硬通货。

​从北上广深回到青岛，我相信很多人都突然明白了：为什么是中海，先在王家村杀了个天翻地覆，然后在九顶山和瑞源正面PK。

然而，兜里有钱的​央企，钱没花出去。​在青岛核心城区仅有的俩项目，去化速度又是板块第一。

那么问题来了：中海们需要着急卖房子吗？

所以，判断开发商涨价公告的真真假假，不要老是站在你的角度去想问题，也不要觉得本土房企资金链紧张，大家都紧张。你只有认真地去研究一个开发商，从它的年报，近期的回款和销量，青岛项目总体走势，你才能知道这家开发商涨价​是真是假。

在老王心中有一份名单，上半年的最后一天，会和大家唠唠。​

任性涨价，都能善终？

在东李，第一个吆喝着要涨价的就是昆仑·天麓湾。这个小房企的​决策者们，心中这口气憋了很久了，终于看到了释放的希望。

因为在城阳大获成功，所以昆仑在落子东李时，心气儿就极高。但是在森林公园和世园·金茂府两大顶流营销团队的夹击之下，首开可以说是灰头土脸。

在老王看来，这个盘有两大问题：

第一，核心配套无一出彩。公共交通资源匮乏，教育资源平平，面山背水算不得尚风尚水，​真正打动刚需的点不多。

​第二，营销团队。半个月前带一个朋友看盘，一个从城阳调过来的置业顾问接待，看完房子老王主动掏出手机加微信​：终于碰到一个“正常”的置业顾问了。说实话，如果老王日后去讲脱口秀，在这个项目攒的段子，都能​说上五分钟。

​然而，这些问题，昆仑的决策者都没有正视。他们给予市场最大的诚意，就是​做出了实景示范区。

尺度确实唬人，但是内行一定能看出这个尺度超然的中央景观的成本。

不管怎么说，工程进度正常，园林做出来了，户型也没毛病，市场也确实火了，​昆仑这时候想出一口气的心情可以理解。

问题是，现在是一个买涨不买跌的市场了吗？

问题是，森林公园和世园·金茂府们会和昆仑结成攻守同盟吗​？

问题是，东李真没土地供应，未来的新盘在新政的加持下，产品力会比​昆仑差吗？

所以，有的开发商不缺钱，有的开发商爱耍小脾气，你要不要惯着他，不仅仅要看它，还有区域内竞品的销售策略，未来的土地供应，还有一个就是二手房市场。

在土地持续供应和二手房市场一直以价换量的背景之下，下半年不会出现鸡犬升天的局面。

所以，极个别优质产品收不收折扣，你都要抓住最后的机会​；至于原本在板块内卖得就不咋地的开发商，且让他演​就好。

可能个别楼座​，个别户型也能售罄，不可惜。

两头热，才是最真实的楼市

楼市，已经进入了一个总结就会出错的时代。

下半年，房价会涨会跌？

下半年，​青岛的房子值不值得买？

下半年，​哪个月买房最合适？

这些问题，都没有一句话可以总结的正确答案。

市场的分化，是极为明显的。年景不好，对未来没有太好的预期，但是房子该买还会买，将安全线拉到最高的思维，​催火了低价房源和低价楼盘。

为什么北站的新盘会被挤爆了？很简单，因为这个期房项目的价格，在很多人的舒适区也是自认为安全区内。

还有，最近的一些实在销售数据，都会让老王陷入长时间的思考：闫家山刚刚推出的那栋高层，99㎡中间户，19楼以下已经全部售罄；东李的销冠，在售小户型五楼以下的房源全部售罄；张村河性价比最高的套四房，一只手也能数过来了​。

同一个​项目，不同总价之下，房源去化速度也是冰火两重天。你怎么去总结？​作为一个勤奋且认真的人，我只能给你掰碎了，一点一点的讲。

所以，在消费降级的背景之下，最便宜的那批房子，卖得​确实最好。

但是有一点，我希望大家一定要​坚持：你买房子，是因为发自心底的喜欢，而不是你买它比别人便宜了两三万，或者七八年后能​高价出赚大钱。

另一类，顶级豪宅。比方说刚刚拍出地王的王家村，海德山庄的网签量确实有点惊人​。在任何时候，拥有恒产逻辑的顶豪，都有自己的​小世界，而且总会先于大势爆发。

因为普通人买房，权衡的是两代人的积蓄；富裕阶层买房，可能是有一笔钱赚得太快不踏实，需要赶紧花一花来平复一下​悬着的心。

那么那个最难的中间，你出手的时机就远未到来。

所以，在六月份的最后一天，老王决定加个班，来给大家讲讲​下半年这个复杂的楼市。