当下很多人尤其关心我国的房地产问题，但大家有没有想过，现在最高决策层究竟是如何在更高站位、更宽格局下审视这一领域的？

若我们能跳出常规思维框架，或许许多疑虑都能迎刃而解。

目前国家稳房地产的决心大家有目共睹，但最后能稳住吗？现在估计谁也无法给出一个精准答案。但可以确定的是，最后的结果无非是三种：

第一种：房地产稳住，阶段性目标达成。如此一来，不仅能让GDP免受房地产的拖累，更能为无数工作岗位筑起坚固的防线，地方财政也因此得以稳健前行。假以时日，各行各业全面复苏，美联储加息周期结束甚至进入降息通道，国家再考虑适时调整救市政策。

第二种：用力过猛，导致房价失控，短期快速上涨。在美联储还未进入降息周期前，这种情况还是非常危险的，因为主动权还在别人手里。一旦我们的房地产泡沫继续吹大，人家就敢继续高利率耗下去，跟你比烂到底。

第三种：房地产未能稳住，房价快速下降。如此一来，后果将不堪设想：资产贬值、经济衰退、失业率攀升，甚至还会影响国际资本流动与汇率稳定，危及人民币国际化及“一带一路”的推进等等。

从目前来看，以上几种情况都有出现的可能。但国家最想见到的，还是第一种，即房地产的“托而不举”，保持房价的相对稳定，既不暴涨也不暴跌。这样一来我们就能争取到时间。到时候经济复苏、美联储货币政策转向，以及全面注册制快速见效，我们就可以更加灵活地运用手中的筹码。这里还需要重点说一下我们的全面注册制，其深远意义在于解决城投、地方政府及商业银行的债务问题，通过资产证券化融资，推动“共有产权房”、“公租房”等政策落地，实现房地产市场的平稳过渡。

而一旦出现第三种情况，到时候台海统一就或将成为关键转折点，通过两岸经济整合，快速提振经济，缓解内外部压力。至于美国态度，其霸权利益高于一切。台海统一将直接挑战美国在东亚的霸权地位，美国或不惜一切代价阻挠。但若中国内部稳固，统一进程中的经济提振效果将远超短期国际压力，从而形成对美国的有力反制。

现在你要问我到底会出现以上的哪种情况，我还是那句话，一切只能顺形势而变，万事没有绝对，只有概率。从目前来看，出现第一种情况的概率相对较大。而至于未来房价的走势问题，我们还需要保持理性与信心：国家有全盘规划，策略因时而变，个人则需顺应国家大势，避免盲目投机。同时，提升自我，储备知识，在经济周期中寻找机遇，与国家发展同频共振。

在我个人的投资生涯里，我算是比较早进入房地产领域的了。大概在2000年左右，我就开始在北京买房。那时候，我虽然手里只有10万块钱，但胆子大，敢贷款500万陆续买房。结果，之后的十几年，正好是北京房价涨得最猛的时候，我就靠着买卖房子赚的钱，完成了资本的原始积累。你可能会问，我为什么敢这么冒险呢？其实，这都是因为我有一套自己研究出来的投资逻辑。2000年的时候，中国经济正在飞速发展，GDP每年都能增长百分之十几。但是，那时候大家的工资都不高，北京普通工人一个月也就赚700元左右。那时候，北京刚推出了经济适用房，售价才2600元/平米。我知道，中国经济高速发展带来的财富，主要都体现在土地和劳动力这两个生产要素上。那时候，中国人的工资水平只有泰国的三分之一，劳动力分得的财富很少，所以大量的财富都积累到了土地为主的生产资料里了。而且，银行作为经营风险的专家，他们最清楚什么资产最安全。当时，银行对房贷几乎是放开的，这让我更加确信我的投资逻辑是正确的。所以，在过去的三十年里，我通过“股票—房产—公司”这样一个完整的财富金三角，实现了财务自由。当然，不是每个人都能像我一样创办自己的公司，但每个人都应该进行股票和房地产的投资。只要你掌握了正确的方法，这两项投资就足以让你实现财务自由了。不过，投资都是有周期性的。2000年左右投资房产是正确的选择，但现在就不能简单地套用过去的策略了。从2018年开始，我就一直提醒我的学员们要警惕房地产的风险。2019年初，我还专门写了一篇关于楼市的文章，叫做《楼市 胜利 大逃亡》。虽然后来被下架了，但你在搜索引擎上还能找到。现在回头看看，时间已经证明了我的判断是正确的。

另外，再说一下当下大家非常担心的几个问题。

其一，通胀问题。

之前很多人担心通胀问题，特别是在看到M2增速后，就容易陷入恐慌，急于寻找财产保值的方法。对此我认为其实没太有必要。内需不振，是眼前不争的事实，国家对通胀非但不惧，反而暗含期待，甚至希望能有一两个行业挺身而出，带动工资增长。

但问题在于，现在的民众不仅房子不买，其他消费也缩减，企业投资同样放缓，整个货币传导机制在商业银行放贷环节受阻。若此状况持续下去，用不了多久，不可逆的通缩循环或将形成。面对此景，国家审视全局，发现基础民生不可撼动，科技产业尚需时日。于是，房地产再度被推至风口浪尖，成为万众瞩目的焦点。

此轮房地产若无法稳住，且无其他行业异军突起，我们或将面临更为严酷的通缩挑战，而非通胀。若房地产得以稳固，增量货币将在这片熟悉的领域内循环往复，不至泛滥。当然，国家的资金流向新领域的引导之策，也需要我们密切关注。值得注意的是，不动产私募基金的出台、银行信贷与REITs融资长租行业的打通，正一步步加深房地产这一“蓄水池”的深度。

而要出现通胀问题，只有一种可能，那便是所有城市全面松绑限购，二手房政策与新房并轨。有人视此为救市之绝技，但在我眼中，这更像是绝望之际的最后一搏。因为一旦二手房中的热钱如洪水般释放，大通胀的洪流或许真的将席卷而来。

其二，金融战。

从贸易战到科技战，美国屡屡出手，却未能如愿以偿。而从金融战开始至今，双方正处于战略相持阶段。尽管中国资产价格面临一定风险，但总体局势仍在掌控之中。

实际上，自2020年起，我们便已预见金融战的风云变幻，并提前布局：打断股市过热势头，为楼市划定红线，抛售美债而购入黄金。这些未雨绸缪之策，确已初见成效。反观美国，银行倒闭或许尚在其预料之中，但通胀高企、国债规模失控等一系列棘手问题，却让其即便僵持至今，难寻胜算。

历经贸易战、科技战、金融战这“三战”洗礼，中国依然屹立不倒，而美国却显得手足无措，这足以说明一切。

总之，以上这两个方面，实际上压根无需过度担忧。

但与此同时，我们必须要注意到外部环境的变化。近期国际局势不容忽视。欧洲经济衰退迹象明显，美国加息周期仍未真正终结，日本经济也面临挑战。中国在此背景下的应对策略需灵活多变，既要应对外部压力，又要推动内部经济结构调整。

从美国的角度来看，他们可走的无非是这几条路：

一、美联储持续加息缩表，让市场自行承接。此举将进一步抽紧已捉襟见肘的美元流动性，国际层面可能导致大型经济体崩溃，而美国国内则可能遭遇流动性危机，金融体系摇摇欲坠，类似“硅谷银行”的事件频发。

二、政策转向降息扩表，亲自干预购买美债。但这将意味着通胀反弹，实质上承认金融战失败，并为未来经济埋下重大隐患。

三、美联储继续加息的同时扩表，试图平衡各方压力。

从中国角度来看，我们本有选择购买适量美债的余地，而美国也需做出让步，诸如解除部分制裁、摒弃脱钩政策等。如此，我们便能借助强劲的经济刺激措施，为外贸注入活力，并加速推进“一带一路”的投资步伐。然而，如今我们毅然决然地踏上了“不买”这条道路，这就意味着一场考验韧性、耐性、定力与战略的宏大较量已然拉开序幕！大家可以看到，中国已推出一系列政策，旨在提振经济与消费，激发内需的活力。但房地产这一“雷区”，我们坚决不会涉足，高层已作出明确决断，不会将其视为短期刺激经济的权宜之计。

因此，眼下双方仍处于一场顽强的对峙之中。但我们坚信，终局已近在咫尺。若我们能在这场较量中胜出，美国将不得不面对经济衰退与债务危机的双重尴尬，而中国则将按照自己的理想蓝图，从容化解这一轮世界经济危机。反之，若我们未能如愿，也必将面临重重挑战。但无论结果如何，欧洲与日本，尤其是德国与日本，都注定只是这场较量的“陪跑者”。德国或许会面临股市崩溃、产业流失的困境；而日本，恶性通胀或许将成为其难以逃脱的宿命。

总之，在目前这种形势下，中国扔需保持定力，灵活应对，利用金融战契机，推动人民币国际化，如果有合适的机会，也可以顺势抄底优质资产，为长远发展奠定基础。

而从我们内部环境来看的话，在2023年9月20日，一线城市广州宣布取消限购，拉开了史诗级楼市大松绑的序幕。这是极其重要的市场变化标志，因为从根本上讲，降息、降准、降首付、降落户门槛、认房不认贷等一系列刺激手段都属于常规操作，但取消限购可以视作阶段救市最后的底牌，不到万不得已是不会打的。做教育培训和新媒体的这20多年里，我得出了一个房地产发展的规律，也是中国人口流动终极走向的规律。并非中国所有的房子都值钱，一二线城市的房子为什么值钱？按照人口流动的现状来看，人群都会向高能级城市流动。高能级的城市拥有全国更好的优质资源，包括更好的医疗资源、优质的教育资源、丰富的就业机会，不断虹吸着全国人才、产业、财富乃至购买力集聚于此。

取消限购后，超大特大城市的“城中村改造”都是在创造需求，加大高能级城市对人口的虹吸效应。比如二线城市，武汉、南京、西安等，会虹吸全省内以及三四线城市的人口、财富向省会和核心城市转移。而一线城市北上广深，则是对全国人口、财富的虹吸。当一线城市开始下场抢钱的时候，是全国性的存量财富抢夺，其他城市只能靠边站。而三四线城市几乎没有吸引力，很大一部分资源会被一线和二线城市吸走！这就是我为什么反复强调未来投资房地产只能投资核心城市的核心位置，其他都需要慎重的根本原因。未来10到20年，不同能级城市之间存量财富的竞争会更激烈，各大城市上演着各式各样的人才抢夺战，等于是抢人、抢钱、抢市场份额。

30年前，中国房地产行业经历了从农村向城市的转型。一线城市吸引二三线城市的人口，二三线城市又吸引三四线城市的人口，而三四线城市则吸引了大量农村人口，最终导致农民成为这一过程中的输家。原本，他们的住房与城市里的房屋相差无几，但随着这一轮人口吸引的完成，农村生活不再受青睐，数亿农民的房子也因此价值大减。

如今，楼市存量财富的争夺战之后，城市间的分化变得更为严重和残酷。众多小城市在这场竞争中败下阵来，人口和财富的流失使它们陷入更加困境。展望未来，全国近700个城市中，仅有20多个超大和特大城市将持续获得更大的发展机遇。

我认为，这20多个城市将决定中国未来资产的趋势，也是未来中国房地产市场的最终格局，如果您的孩子在未来5-10年有机会选择城市，条件允许，可以重点考虑这20多个超大城市。我判断，在未来5到10年内，这20多个城市将会愈发繁荣，财富积累显著。具体而言，四个一线城市的居民财富总和，有望超过全国财富的三分之一；而近20个超大和特大城市的居民财富总和，也可能会接近全国财富的三分之一。相比之下，其他数百甚至上千个小城市的居民财富总和，将仅占剩余财富的三分之一左右。

并且，我们的房地产至少还有20年的发展周期，可以参考日本案例。自上世纪九十年代起，日本经济陷入了长达三十年的低迷状态，与此同时，日本的房地产泡沫也遭遇了破裂的困境。然而，与日本经济整体走势不同的是，房地产市场自2013年开始逐渐复苏，并且在2021年之后，房价增速还出现了进一步加快的趋势。这一积极变化的主要推动力是日本第96任首相安倍晋三在2012年提出的“安倍经济学”，这一政策对于日本经济及其房地产市场的回暖起到了至关重要的作用。此外，日本政府还针对房地产市场实施了一系列具体而有力的政策措施。他们加大了购房补贴的力度，通过房贷减税制度来激发民众的购房意愿，同时在2019年和2023年两次提高了房产赠与税的免税上限，这些措施极大地提升了房地产市场的流动性。值得注意的是，当前我们也正处于一个对房地产市场实施有效政策的时期，像日本这样出现复苏的概率是非常大的。

总之，在这个瞬息万变的时代，房地产依然是国家战略的关键一环，与每个人的生活和梦想紧密相连。无论是房地产的微妙调整，还是金融的无声较量，背后都是国家对未来的深远布局。每个人的选择虽小，却是时代洪流中的一份力量。提升自我，理性投资，不仅关乎个人未来，也是与国家命运同频共振的体现。