自古道三军未动，粮草先行，兵精粮足，战无不胜。

古代作战的谋略，如今已经被巧妙地应用在商战之中。

这几天，在今日头条和抖音APP上经常看到关于一个福州“豪宅”的广告，不管未来情况如何，现在已经吹爆了我的手机。

现在APP的推流模式一般都很精准，但怎么会推送给我呢？因为最近浏览比较多的是东区板块和老仓山板块的楼盘。

不知道其他在APP看房的人有没有收到同样的广告，会不会是开发商往里面砸了不少广告费。

既然“东家”这么热情，那就去该楼盘做个实地测评。

这里测评是全方位的，篇幅略长，如果时间有限，建议第5点关于不利因素的介绍和最后的小结要看完。

图片来源于网络

2023年11月18日的土拍中，2023-41屏西地块二，起拍楼面价为22360 元/㎡，保利经过113轮竞价，以总价25.42亿，折合楼面价28677元/㎡拿下。

2023-42地块，起拍楼面价为20558 元/㎡，保利以7.04亿，经过21轮竞价拿下，楼面价23962 元/㎡。

这两个地块中，大地块为屏湖公馆，小地块为屏悦公馆，现在推广名为保利屏西天悦，从广告频率上看，保利应该比较注重这个项目。

PART 1

图片来源于网络

从地段上看，是属于二环外的鼓楼，离市中心不算很远，但也不在鼓楼的核心区。

不过就这个地段，天天吹省府圈和西湖，是不是有点夸张了呢？二环外的项目一直拿二环内的地段当参照物。

鼓楼以老旧小区居多，但是其核心区域有一个无可比拟的优势，以西湖旁边的老旧小区西湖花园为例，目前主流挂牌单价在5万-7万之间。

同样为老旧小区的省直屏西，目前主流挂牌价大约在1.7-1.9万之间。

在福州最远的距离，莫过于你在二环内，我在二环外。

直线距离1.5公里左右，为什么差距这么大呢？

因为二环内市中心地段有优质的教育资源配套，西湖花园划片钱塘小，虽然现在政策要提前三年落户，但是价格还是吊打二环外的鼓楼。

楼盘在宣传上经常提到临近西湖，靠步行实地测量了一下，步行时间为31分钟，距离约为2公里左右。

保利天悦一期销售的时候也是说离西湖近，好歹还在二环内，屏西天悦已经在二环外了，怎么也把西湖当卖点了。

我想起有一次看胪雷新城二手房的时候，中介说高层视野好，能看鼓山。

这么一想，恍然大悟，卖房嘛，总得学会包装。

PART 2

图片为实地拍摄

实地踩盘的目的就是能把周边城市界面和配套了解得更透彻一点。

商业配套上说，步行范围内没有太多出色的配套，但是因为离东街口商圈在3公里左右，电动车出行可以把通勤时间控制在20分钟以内。

至于地铁配套，离得比较近的是1号线屏山站，步行距离约为1.7公里，理论上说未来这个楼盘难以享受到轨道交通的便利。

关于教育配套，新盘基本不会提前告知，但是这个地块在拆迁之前是划片屏西小学，且离屏西小学很近。

关于屏西小学和鼓楼核心区的学校对比，看房价分布就知道了，差得不是一星半点。

休闲配套上来说，临近西湖公园和左海公园，可借助共享单车和电动车前往，但实际骑行距离要远高于步行距离。

医疗配套方面其实没必要过多强调，但凡在福州三环内的楼盘，离三甲医院都不远，而鼓楼区有更明显的优势。

PART 3

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大地块是长条形的，可能会比小地块开盘更早一点。

像这种长条形地块，可能在布局上会有一些遗憾，因为没有足够的空间做一个中庭花园。

从楼栋分布来看，西面以大户型的高层住宅为主，东面小户型居多，主要是洋房。

这样分布的话，对于西面楼栋的低楼层来说，采光会受到一定的影响。

当然，从现在的宣传效果图上看，虽然社区部大，且地块狭长，但还是合理地分布了多个功能区。

不过，这种地块未来交付后，业主的活动空间会比较尴尬，再加上这种阵列式布局，即使是高楼层，景观视野也会受到限制。

整体来说，这种狭长地块也能分布出多个功能区，还能做一个下沉式会所，开发商应该是尽力做到最好了。

PART 4

图片来源于网络

因为户型比较多，就聊两个有代表性的户型。

比如141平米的户型，四房两厅两卫，两房朝南，两房朝北，厅是两面采光的，分布还算合理，美中不足的是朝南的卧室到公卫的距离比较长。

这种户型中，总楼层不高，本身也是南北通透的，只要楼层不是太低，采光基本不受影响。

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188平米的户型做四房三卫是目前大平层的主流户型，房间朝向同样是两南两北，厅也是两面采光。

朝南的主卧，个人感觉面积太大了，和次主卧不应该有这么明显的差距，次主卧还是一个暗卫。

感觉现在暗卫存在于绝大多数大平层中，但是去看之前十年房龄左右的金山大平层，还能做到三卫全明的户型，而江南尚璟125户型中，三卫也是全面结构。

看了在售的户型后，感觉基本都还过得去吧，是时下比较主流的户型，但也都会存在不同的缺点，大家可根据自身需求自主分析。

PART 5

图片为实地拍摄

关于不利因素分析，最主要还是在高架桥上，对于小地块来说，仅仅是隔着一条马路，几乎是零距离于高架桥。

在高架桥下呆了很久，专门去听噪音，除了汽车的发动机声音外，还有非常刺耳的喇叭声。

而这座高架桥和大地块之间的距离大约是200多米，这种距离对于住在高楼层的业主来说，未来也会受到比较大的噪音干扰。

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可以看到，屏西天悦大地块南面就是屏西小学。

离学校太近，周边的干扰是比较大的，比如说现在的90后，00后都有熬夜加班的情况，第二天想睡个懒觉，但学校的铃声和噪音可能会在清晨就直接干扰到。

还有一点就是早晚高峰的时候，这里的车流量比较大，路况又不是很好，有可能出现堵车的情况。（我们三次踩盘中两次遇到轻微堵车）

图片为实地拍摄

屏西保利天悦周边老旧小区居多，个别还应加装了电梯，和那边大爷大妈聊了一会，他们对于拆迁还是有点排斥感的。

该楼盘旁边的老旧小区大部分还是框架结构的，只能说按照过往的经验判断，拆迁可能没那么快。

如果是这样的话，就会影响到这个片区内的整体观感，比如说走出那个自称“豪宅”的小区，映入眼帘的都是老旧社区，似乎有点膈应。

小结

图片为实地拍摄

关于保利天字系，能不能在福州做高端产品，现在确实不敢妄下定论。

其最引以为豪的天字系，在福州也遇到过维权问题。

保利天悦一期，每平米收了四千的装修费，但是对于交付水平，有不少业主表示不满意。

至于保利天悦二期，算是伤透了业主的心，业主曾打出鼓楼纯商，纯伤鼓楼的标语用于维权。

因为在销售的时候，说保利天悦二期是纯住宅社区，而在那一段时间，开发商为了能卖掉商业别墅，把出入口设在小区内，侵犯了业主的利益。

严格说，保利的天字系还没能在福州上演真正意义上让所有业主都满意的居所。

现在的保利屏西天悦，作为豪宅来宣传，就显得过于夸张了。

首先，从定位端上说，我们鉴定豪宅的标准是要大于144平米的，而该楼盘有不少是141平米的户型，虽然相差不大，但144以上的实际含金量会高很多。

其次，在地段上看，二环外的鼓楼价值并不大，因为鼓楼拥有稀缺的教育资源，但主要在核心区内，离核心区稍微有点距离，就享受不到优质的教育资源。

一位从业地产16年，曾担任全国头部房企的高管，他也发表个人观点：

这个板块商品房要做到特别高端是比较难的，充其量可能会比保利天悦二期可能低端一点点，它的产品定位应该是刚改，有一些人不太认可屏西地块。

对福州不太了解的外地人，他们只知道鼓楼，而不清楚鼓楼的分布，建议他们要搞清楚为什么鼓楼有的老旧小区能卖高价。

当然，如果是地缘性客户，且孩子已经完成了学业，把原来的老旧学区房卖掉，置换一个总价差不多的房源，是可以考虑的。

还有一点，就是关于装修方面，水真的很深。

现在开发商动不动就说自己是五六千，甚至七八千的精装标准，这个大家一定要理性看待。

我同学就是在福州开装修公司的（规模较大），他说现在装修市场鱼龙混杂，实际上有的开发商承诺的八千精装标准，他们仅按套内面积算，可能四五千就能拿下。

所以，在看房的时候，遇到有对装修做承诺的楼盘，有条件的话最好请一个懂行的朋友帮忙估算一下，有没有虚高报价，毕竟羊毛出在羊身上。

编后语

图片来源于CRIC

我们也可以看一下目前福州已经拍出的优质地段，比如绿城的台江状元地块，它的起拍的楼面价是24560元每㎡，而屏西天悦大地块是22360元每㎡。

这里可以看出两点，首先起拍单价更高的状元地块理论上更得到认可，至于后面的实际成交楼面价，那是看开发商当时的实力以及外界的客观因素。

其实，福州未来还会有优质地块入市，如果不是特别着急的话，也可以再多了解一下。

因为只要你认真观察市场的话，现在很多首改产品和二改产品销量不如以前了。

综上所述，我们的观点就是保利屏西天悦更偏向于刚改群体，什么西湖，镇海楼压根不是该楼盘的核心卖点。

而这种产品没有特别突出的优势，不会说下手晚就会没房。

最后希望这次保利天字系楼盘，能把产品做好，不要再出现让多位业主同时不满的状况了。