01

史上最重磅救市政策

A股，沸腾了！港股，沸腾了！人民币，也沸腾了！

一连四炸，这个国庆节前注定不平凡！

1、降低存款准备金率和政策利率。近期将降准0.5个百分点，释放长期流动性1万亿元，年底前可能还会择机再降准0.25-0.5个百分点。

2、降低中央银行政策利率，7天逆回购操作利率下调0.2个百分点。

首先是降准，放水已经成为常态，但是这次放水可以是史诗级的，不仅现在要释放长期流动性的1万亿，就连年前的动作也说的清楚明白，也是今年2月份以来再次全面降准。

另外7天逆回购的下调，也意味LPR将会有20个基点的幅度，还有存款利率也会紧跟脚步。银行的金库仿佛打开了水龙头，哗哗地往外放水，意思是：兄弟们，赶紧来借钱吧，我这里钱多得放不下！

3、将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。

4、央行：降低存量房贷利率，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。

任何一个消息都是刷屏级别的利好，被央行在一天之内同时放出来了。

从降准到降房贷利率，再到给银行加油打气，简直就是为了让大家从“想花钱”到“必须花钱”这条路上一路绿灯！

前几天美国降息后，我们没啥动静，政策还在酝酿之中。

市场还以为还要等一段时间，暂时不会有什么大动作，结果今天放了一波大的。

如果只发其中一两条，市场不会如此兴奋，一起发出来，威力就大了。

A股市场今天出现近年罕见的涨势，特别是在下午开盘后进一步猛拉，上证指数盘中上涨超过100点。

历史数据显示，在此之前，年内仅有2024年2月6日盘中曾上涨超过100点，当天收盘上涨87.30点。最近几年中，上证指数盘中上涨超过百点的情形也非常少见。

截至收盘，沪指、深证成指涨超4%，创业板指涨超5%，A股市场超5100股上涨。

这市场，就差央行亲自下场买股票了。

02

楼市才是终极目的？

这次的操作很明显，一揽子政策直指现在最大的两个市场——股市和楼市。

9月24日暴涨的行情拉升非常突然，从开盘之前就给了降准，降息等等一系列大招，开盘以后10点30左右继续给大招。

官方的表态是告诉大家准备好了很多资金，平准基金，还有新工具可以5000亿，5000亿一直提供下去。

这就给了市场信心，而且是一波预期给得非常满。

但这一波其实给楼市的信心更多一些。

股票大盘一直到重磅政策落地才开始拉升，而房地产ETF早就连涨了好几天，说大资金提前没听到风声，肯定不可能。市场也明显更看多这一波政策对楼市的刺激。

粗略划分一下“924”新政大礼包的楼市利好，主要分为三个部分，三个份量都很足。

第一，存量房贷降利率。

这个之前“某知名外媒”已经反复提到，市场一定程度上已经预提了这个利好，但预提跟实提肯定是不一样的，毕竟还有那么多人不信，今天算是让对此持悲观预期的人彻底放心了。

存量房贷降息对股市算是间接利好，强度不算太大，但对经济整体的意义还是很大的，至少可以显著缓解一下信贷萎缩。

这背后更重要的是它的信号意义，至少说明国家是愿意继续让银行给宏观经济让利的，也一定程度上说明上面是在听取民意的。

第二，保障性住房再贷款的央行支持比例从60%调整为100%。

这个可能有点抽象，很多人没看明白，说简单一点就是，地方政府在市场上购买商品房用作保障性住房，但地方政府没有这么多钱，所以需要向银行贷款，但银行的钱也是有限的，贷到了这里就得减少其他方面的贷款，等于是拆东墙补西墙，对经济不利。

所以这时候央行站出来了，央妈的钱理论上是无限的，银行给地方政府贷款，央妈再在后面给银行贷款，最终的出资人就变成了央妈，这就不占用银行的资金，等于是央行间接给地方政府贷款发钱。

估计有不少人已经开始盯着这笔钱了！

第三，全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%。

降首付这是没啥好说的，很多城市已经执行一段时间了。只要你想买房，差钱那都不是事儿，征信能过，都有办法给你撸到首付的钱帮你上车。关键现在不少人缺的不是首付，缺的是居民收入预期，大家才有能力买房。

03

房价的底部到了吗？

“924”新政后，其实股民还是比较冷静的，毕竟挨了这么多顿打，不会被两三根大阳线就给忽悠瘸了。

真正立场不坚定的，还是买房刚需人群、改善型人群以及持币抄底楼市的。

目前网上有一种观点认为：房子永远不可能是卖白菜价。目前可能是2008年、2015年后的最好买房时机。待到“政策底”出现，房地产市场就将步入真正的上行周期。

“你不要看到短期的房地产市场调整，就认为自己以后可以买到更低的房子，这种想法是在幻想、不切实际的。就好像你买股票，你不要以为现在股市就是很低了，弄不好它可能会更低。”

而“924”新政大概率就是这个政策底。

但是底部是不是真的形成了，其实很值得探讨一下。我们简单分析一下这次政策的前因后果。

“924”新政在楼市方面的政策，更像是几个月前“517”新政的延续。

当时，房地产“一揽子”政策落地，取消全国层面首套、二套房贷利率政策下限，将房贷利率下限调控权给予地方，也被称为史诗级政策。

结果实际效果差强人意。7月新房成交比6月下降30%，比去年7月下降10%。

8月全国商品住宅销售面积为839.4万平米，环比下行24.6%，同比下行34.8%。

纵观整个1-8月份，新建商品房销售面积60602万平，同比下降18.0%，其中住宅销售面积下降20.4%。新建商品房销售额59723亿元，下降23.6%，其中住宅销售额下降25.0%。

现在楼市的数据太差了，“517”新政的药效已经过去了，楼市必须要出更大的政策继续加码托底市场。

然后“924”新政就来，一旦楼市数据还是一路下行，保不齐有规模更大的刺激政策出台。这几年，已是屡见不鲜。

另一方面，“924”新政上，也存在一定的漏洞。

比如，保障性住房再贷款的央行支持比例从60%调整为100%，之前的支持比例并不是100%，而是60%，相当于地方政府（或者给地方政府贷款的银行）自己要额外掏四成“首付”。地方政府本来就没钱，4成首付的启动资金对他们来说压力还是太大了。

而现在，央行直接把比例拉满，等于不要首付了，100%可以贷款，这对地方政府可就太友好了，理论上可以无限买房，无限扩张资产负债表。

因为地方政府买房可以拉升地价，而地价提升以后可以增加地方政府卖地收入，收入增加以后又可以负担更多的贷款。

这不就成了一个左脚踩右脚螺旋上天的游戏？后续一定会加上不少限制的。

所以无论从政策空间，还是利率空间，以及楼市成交数据的真实情况来看，现在恐怕并未触及到楼市的政策底！

根据以往经验，市场底在政策底出现几个月后才会开始筑底。

如今政策底都没摸到，至于市场底恐怕还在下行通道。