虽然明白楼市恢复要有足够的耐心和信心，但看到数据还是有点遗憾，经历了8月底9月初的一轮救市后，荡起的小波澜很快恢复了平静。

统计局数据显示，1-10月，商品房销售面积同比下降7.8%，其中住宅下降6.8%。商品房销售额下降4.9%，其中住宅下降3.7%。

具体到房价波动情况，备受关注的一线城市远没有利好政策那么超预期，二手住宅价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.8%，二线和三线城市环比下降0.5%、0.6%，降幅相差不大。中国经济周刊的报道，与4月份的顶峰相比，10月份全国商品住宅价格下跌13%。将观察时间延长到1年，10月70个大中城市中，已经有67城房价低于1年前。

跌势仍在持续，就连不少城市出现的反弹力量，也是来自于以价换量，换句话说，房子不降价，很难卖出去。

销售数据的持续低迷，有两个背景：

1，房地产进入新格局；

2，房企正遭受新一轮更猛烈的质疑。

第一个背景，我想从楼市调整方向聊起。

央行发布《中国区域金融运行报告2023》表示，将适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展。

这个提法不算新鲜。经历了过去二十多年房企高周转，住房供应过剩早已不是秘密，目前，楼市库存基本回到2016年的高点。

细分到各类城市，泽平宏观有组数据，一线城市套户比低于1，二线和三四线城市都大于1。所谓套户比，就是城市的房屋套数和户数之比，大于1说明，房子套数比户数还多，供大于求。

也就是说，当前楼市供过于求的状态，已经覆盖了绝大部分城市。

但是楼市需求已经逆转，主流的观点是有钱的已经买够了，没钱的始终买不起，更深一层看，房地产面临的并非简单的资金问题，人口结构失衡、宏观环境转变、心态转变乃至就业预期不确定，都存在压力。

这样的压力之下，市场整体很难全面走出低谷。

然而，如今市场除了一线和少数二线城市，宽松政策能放开的都放开了：房贷利率、两成首付、认房不认贷、取消或者部分取消限售限购、公积金扩大、购房补贴、降准降息……接下来，还有什么房地产政策可以调整的？

前几天四大部门召集头部房企座谈，会上就有房企代表表示：当前最重要的不是需要融资，而是卖房销售回血。其实房说君一直不断强调，适度降价会是释放流动性，缓解当前僵局的一个相对合适的方法，至少对于提高收入而言，会更现实一些。

所以这里要聊到第二个背景，市场遭遇的信任危机。

如果说山巅之后即是深渊，房地产商们是否还会义无反顾的冲进楼市，尝到了甜头之后，彻底上头。

房说君觉得如果有重来的机会，他们断然不会选择这一条路。因为房地产行业在过去20多年没有经过大的波动，繁荣周期下，甚至让房地产商以为自己立于不败之地，所以走到暴雷这一步，完全是盲目扩张导致，还把风险扩散给其他同行。

到现在，全国唯四的民营房企巨头，已经倒下三个，唯一还安全的万科，也在遭遇股债双杀之际，获得了国资大股东的坚定站台。尤其是那句“万科背后是深铁，深铁背后是深圳国资”，掷地有声。

虽然这是阻碍市场疑虑，一个强有力的方式，但只能托住楼市不进一步滑向谷底，不意味着完全安全：

克而瑞的数据，上半年三条红线的踩线房企数量明显增多，红档占比较年初增至34.8%。更细思极恐的是，房企持有现金规模继续下降，短期有息负债现金覆盖度为70.8%。这意味着房企债务风险仍未解除，至少有三成房企还有违约风险。

所以此时攻坚房企融资，以及稳住销售变得尤为重要。

证券日报的报道，“第二支箭”将支持新城、美的、卓越等民企发债，同时龙湖、金辉、华宇、新希望也在推进。基本上把央国企之外的，不同所有制房企都覆盖了，这说明要让正常经营的房企活过来，给钱给政策，别让倒下房企的雷波及到其他企业。

至于稳定销售，适当降价也不是坏事，就像冯仑说的，说不定降到一定时候，大家的买房欲望又回来了一点呢。

过去涨价去库存可行，是因为房价收入比尚在可忍受范围内，价格上涨对心理施压管用，如今六个钱包已经被掏空，房价收入比高不可攀，此时房价再涨对大多数人毫无意义。所以当下，合理降价，适当松动限跌令，对释放流动性有更强的导向性。毕竟房子这东西，不降价反而积压风险，房企拿什么抵抗债务，拿什么去保交楼。

房说君有话说，楼市走到现在，其实结果已摆明了。首先我们要明白市场企稳回升是必然的目标，其次，伴随着人口拐点、供需失衡的情况，房市分化是未来的大趋势，无论商品房还是保障房，都会形成一个闭环，商品房价格再高都不会影响低收入群体有房住，目标就一个，促进市场稳定和减少社会趋富避穷的观念。

鉴于这个逻辑，建议普通人尽早做两个决定：一是该买买，但不是乱买，起码住有所居，也不要天天想阶层跨越，求得家庭和睦幸福即可；二是该卖卖，不要有一丝犹豫，当初看着房价上涨，全是脑子一热下的冲动置业，当下应该清醒，不要留恋所谓有潜力的房子。

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