2021年4月15日，广州市规划和自然资源局颁发粤(2021)广州市不动产权第某某号《不动产权证书》，载明：权利人：卢正国；共有情况：按份共有；坐落：番禺区某某；面积：房屋(建筑面积)107.08平方米；权利其他状况：卢正国50%份额，李正新50%份额；附记：根据穗府办函[2017]65号文，卢正国占有该房屋50%产权须满2年后方可转让或办理析产手续，从2021年4月15日。
现卢正国向一审法院提起诉讼，主张现涉讼房屋由李正新长期占用，其无法正常使用，要求以拍卖、变卖方式分割涉讼房产，并要求李正新支付房屋使用费。李正新辩称涉讼房产本身就归其所有，其并非占用该房屋，现同意腾空一间房给卢正国使用。
另查明，广州市房地产租赁管理所发布的2020年广州市房屋租金参考价显示，新月明珠花园电梯楼的租金参考价为每平方米24元。
卢正国于2021年5月6日向一审法院提出诉讼请求:1.以拍卖、变卖的方式分割位于广州市番禺区某房，所得价款在扣除必要的相关费用后由卢正国与李正新各占二分之一；2.李正新从2021年4月15日起至实际腾退房屋之日止每月按2500元的标准向卢正国支付房屋使用费；3.本案受理费由李正新承担。
一审法院认为，关于分割房产的问题。卢正国依据广州市从化区人民法院于2021年3月8日作出的387号之二执行裁定，通过以物抵债的方式取得案涉房产50%的份额，其取得的《不动产权证书》清晰记载涉讼房产中其所占有的50%份额须自2021年4月15日起满两年后方可转让或办理析产手续，可见卢正国理应清楚其通过以物抵债的方式取得案涉房产50%的份额后存在阻却转让或析产的情形。
现卢正国在阻却转让或析产的情形仍存在的情况下，要求以拍卖、变卖方式分割涉讼房产，一审法院不予支持。关于房屋使用费问题。卢正国依据387号之二执行之日起对涉讼房产依法享有占有、使用、收益、处分的权利。现涉讼房产由李正新占有使用，卢正国无法行使其占有、使用、收益的权利，其要求李正新支付房屋使用费合理有据，一审法院予以支持。
因2021年广州市房屋租金参考价尚未公布，一审法院参照涉讼房产2020年广州市房屋租金参考价每平方米24元予以计算李正新每月需支付的房屋使用费为1284.96元(107.08平方米×24元/平方米×50%)。卢正国主张自其取得《不动产权证》之日即2021年4月15日起计算房屋使用费，系其自行处分权利，一审法院予以采纳。由于涉讼房产在本案判决后是否仍继续由李正新单独占有使用尚处于不确定状态，故一审法院对卢正国主张的房屋使用费暂支持至一审判决作出之日即2021年12月15日，卢正国可视后续事实决定是否另行主张权利。
一审法院判决如下：1.李正新应于本判决生效之日起五日内向卢正国支付房屋使用费(按每月1284.96元的标准，自2021年4月15日起暂计至2021年12月15日)；2.驳回卢正国的其余诉讼请求。
上诉人卢正国上诉请求：1.撤销一审判决。2.改判以拍卖、变卖的方式分割位于广州市番禺区某房，所得价款在扣除必要的相关费用后由卢正国与李正新各占二分之一。3.改判李正新从2021年4月15日起至实际腾退房屋之日止每月按2500元的标准向卢正国支付房屋使用费。4.本案诉讼费由李正新承担。
事实和理由：一审法院查明事实清楚，适用法律错误。一、本案属于共有物分割纠纷，并非析产纠纷和房屋买卖合同纠纷，一审法院认为涉案房屋需符合取得不动产证书满两年方可转让或办理析产手续，从而认为产权证书不满两年则不得以拍卖、变卖的方式分割不动产，属于理解法律错误。
二、房屋析产一般发生在离婚、分家、继承和共买房产等民事法律关系中。本案中，卢正国与李正新各占房屋50%的份额，不存在需要析产的情形。三、本案并非房屋买卖合同纠纷，不存在需要办理过户转让手续的情况。不动产权证书记载房屋满2年后方可转让或析产，目的是为了防止炒房影响交易秩序。本案不存在房屋买卖需要办理过户的情形，通过司法拍卖程序处置的财产不需要权利人配合办理过户，不存在需要产权证书满2年才能过户的情形。司法实践中有大量拍卖不动产权证书未满2年的房产的事实，说明法院拍卖房产不受过户政策限制，法院可通过拍卖形式处理财产，处理程序与购房政策无关。
四、卢正国与李正新为涉案房屋的按份共有人，依法对房屋按照份额享有占有、使用、收益、处分的权利。根据《民法典》第三百零三条、三百零四条规定，按份共有人可随时请求分割，且分割方式包含实物分割、拍卖变卖方式分割价款，一审判决违反上述法律规定，对不动产按份共有人有权要求随时分割财产的权利加以限制要求。根据《最高人民法院统一法律适用工作实施办法的通知》法(2021)289号的精神，应确保同案同判。(2020)粤01民终19050号民事判决对同类案件的判决，足以说明按份共有人有权随时请求分割财产，该案中的不动产权证书也是2020年11月23日办理，在证书未满2年的情况下依然可以通过拍卖分割方式分割房产。
五、卢正国在取得案涉房屋的份额后，本着友好协商原则与李正新夫妻进行沟通协商，并提出实物分割或任意一方购买对方的份额，但李正新夫妻拒绝卢正国提出的任何方案,并表示法院的文书均为伪造，拒绝与卢正国协商沟通。李正新拒绝实物分割，案涉房屋也难以进行实物分割，实物分割不利于产权人对其所有的房屋进行使用，同时也会减损共有房屋的价值。在确保卢正国作为产权人权益能实现同时又可以保障李正新夫妻有充足的资金更换居住场所的前提下，卢正国要求对案涉房屋进行拍卖或变卖，所得价款按产权份额比例分配更能保障双方的权益。综上所述，一审判决适用法律错误，请求二审依法改判，维护卢正国的合法权益。
卢正国二审提交19050号民事判决书以及拍卖公告，拟证明广州地区不动产权证书未满2年并非共有物分割的阻却事由，按份共有人可随时请求分割财产；不动产证书未满2年不影响法院进行拍卖，本案应当同案同判。
李正新庭后提交中止审理申请书、控告书、城郊派出所笔录、立案告知书、开庭笔录等材料，认为4219号民事判决、12220号民事判决中《竣工验收报告》及施工图纸上所盖的“广东大震生态发展有限公司合同专用章”并非公司所盖，是卢正国伪造的虚假证据，其已经报案并获得立案，在侦查过程中，并因此要求中止本案审理。
卢正国庭后向二审提交4219号案开庭笔录、穗检民监113号不支持监督申请决定书等材料。
二审认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十一条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定。本案中，李正新并未提交充分证据证实一审判决存在违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的情形，因此本案二审围绕卢正国上诉请求的范围进行审理，对于李正新提出的对一审判决的异议不予审查。
李正新以12220号案中的证据为虚假证据为由，申请中止本案审理，缺乏法律依据，本院不予接纳。
本案二审争议焦点为：一、卢正国是否有权要求法院在本案中对涉案房屋以拍卖、变卖的方式进行分割；二、卢正国要求李正新按照2500元/月的标准支付房屋使用费应否予以支持。
关于争议焦点一。本案中，卢正国在执行程序中通过以物抵债的方式取得涉案房产50%的份额，其取得的《不动产权证书》明确记载涉案房产中其所占的50%份额须自2021年4月15日起满两年后方可转让或办理析产手续。现卢正国提起诉讼要求法院以拍卖、变卖的方式对涉案房屋进行分割，实质会涉及其所占有的50%产权份额的转让，因卢正国取得上述房产份额尚在限制转让的2年期限内，一审判决驳回卢正国的该项请求，理据充分，本院予以维持。卢正国二审所提交的另案判决书，与本案所涉情形并不相同，其据此要求本案支持其要求法院拍卖、变卖涉案房屋的诉请，于法无据，本院不予支持。
关于争议焦点二。一审判决参照涉案房屋同地段的租金参考价24元/平方米的标准计算李正新每月需支付的房屋使用费为1284.96元，并无不当，本院予以维持。卢正国主张按照2500元/月计算房屋使用费，但并未提交充分证据证明其主张的合理性，本院对其该项上诉理由不予采信。
综上所述，卢正国的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。
