房地产市场经过这几年的调整，在今年大会之后，未来的发展大局越发清晰了。

一、房地产存量运营时代正在到来

在过去十多年里，国内房地产发展模式是典型的增量开发模式，更加关注是速度。因为在房地产发展的那个阶段，住房需求仍是以刚需为主。房地产开发商把重点放在了如果更快的开发更多的房子来，首先满足大家的住的需求。

而随着这几年房地产市场的变化，基本可以断定未来的住房的增量开发将会不断萎缩，而存量时代的来临，房地产相关企业将会更加关注房子的质量，以及后续的运营管理水平，能否为业主提供舒适的居住环境，以及能够使得房子保值升值。

过去有一些房企比较先知先觉的打造了自己的物业公司，但真正做好存量房产的运营管理，物业管理只是其中一个环节。在房地产运营时代，如何做好运营管理将为成为房地产未来最重要的一个发展赛道了。

二、住房市场供应“双轨制”或将加速形成

在过去，住房双轨制在国内一些大城市是在有条不紊地推动着。在房价上涨较快的那几年，其实大家对双轨制寄予了厚望，有人希望通过这个模式解决自己的住房问题，有人则希望它能够起到抑制快速上涨的房价。

而如今住房供应双轨制正在加速形成，这个作用却是有点与之前的大家的期待不尽相同了。

过去一些大城市确实都在不停地建设保障房，目前也已经有了一定基础了，应该说已经构建了住房双轨制的雏形了。然而随着这几年商品房市场的下行，房价也已经下跌了很多，而商品房的库存却越来越多。

为了支持房地产市场的“去库存”，让房地产市场尽快稳住，很多城市已经开始行动，通过收购存量商品房用作保障房。这将会迅速补充了保障房的速度，加快了住房双轨制的形成。

三、改善型需求有望逐渐增多

正如在上文分析的一样，在房地产处于增量开发市场阶段，建设房子的主要目的还是为了满足刚需，所以那个时候一些大城市有住宅开发“9070”的原则，而如今这个要求也是渐行渐远了。

当房地产进入存量时代后，住房改善型需求会逐渐增多，市场也由过去的“有房住”向“住好房”转变。未来建设房子，将会更加关注房子的品质，改善型需求将会崛起。

四、住房市场供大于求，房价普遍性上涨的概率越来越低了

在住房市场供不应求的时候，各城市的房价都是轮番上涨。房价上涨似乎是必然的，差异只是涨多少的问题。而当住房市场进入供大于求的阶段，则就意味着房价的普遍性上涨将会结束。

虽然住房市场整体是供大于求了，未来仍有一些城市的房价会上涨，但是像过去一样大家都涨的时代将一去不复返了，未来更多将是分化。