Part 1

江湾天成（仁恒江湾城四期），南京楼市最经典的塔尖扛把子项目，成交单价一度突破10w+，是南京第一个二手房跨过双位数的产品！

最近该小区释出了一套二手房源，建面约199㎡，报价1199万，折算单位报价60337元/㎡。

注意，6.03万/㎡，只是报价，按照现在市场上的议价空间，未来该套房源成交价很可能只有5万+。

连腰杆最硬的江湾天成，也跌落至此，不得不令人唏嘘。

江湾天成实景图

199㎡是江湾天成房型最小、单价最低的户型产品，布局为四房两厅，客厅临东（西），三卧朝南。

户型图↑

该房源报价较低的原因，应该是低楼层，无江景视野加成。

房源内部实景（来源：贝壳）

要知道，江湾天成除了小区品质过硬，仁恒物业水平超前，更重要的一个卖点其实就是无敌江景。

以往在楼市还不错的时期，没有江景的房源靠着前两项优势，价格也能顶一顶。但现在，楼市进入完全自住时期，这一类塔尖江景项目，如果少了江景加成，价格就很难顶住了。

例如，河西南滨江产品天鹅堡，前期几个4万/㎡出头的成交案例，几乎都是无江景低楼层房源。

再例如，河西青奥滨江在售豪宅天琴华樟，之前也为低楼层房源特别给了高达8000元/㎡的优惠。

江湾天成高楼层江景实景

Part 2

不过，即便有低楼层无江景这个因素，这个报价依然令人唏嘘。

因为江湾天成最近一次199㎡同户型成交在今年3月份，同样是一个低楼层房源，总价1366万，成交单价68809元/㎡。

6个月的时间，从成交价近6.9万，到报价只有6万，这样的价格落差，还是很震撼的。

从更远的视角看，江湾天成199㎡同户型目前可查询到的历史高成交价为83770元/㎡，出现在2022年。

两年时间，超过30%的跌幅，出现在河西青奥滨江这样一个南京最顶级板块的最顶级项目上，还是很够劲的！

Part 3

江湾天成报价大降，还有一个可供观察的点，那就是：再好的项目，也有老去的一天。

原因主要有：

1、河西滨江更新的超大户型豪宅，近两年多起来了，江湾天成不再是唯一选择；

2、江湾天成的产品品质、户型布局、内部装修，被迭代了；

江湾天成自2016年底交付到现在，房龄也已经8年了！随着河西滨江沿岸近年来大量顶豪项目的不断开发，顶豪产品也开始加速迭代！

关于第一点，江湾天成主要被分流的豪宅次新小区和新项目有：

金陵月华、天琴华樟、长江之歌、中宁府、海玥名都、葛洲坝中国府（长江尊邸）、海玥万物（海玥花园）等。

这些迭代产品的品质，显然一代高过一代。

即将入市的中海·江南玖序，招商·金陵序等河西滨江新项目，已经迭代至第四代住宅，挑高墅厅+家家有露台的设计，在南京前所未有。

中海·江南玖序露台效果图

一代代超大户型豪宅产品快速迭代，稀释了江湾天成的豪宅稀缺性，也让其超前的布局和装修，变得逐渐落后。

在自住时代，这是一个自然新陈代谢的过程。

与以往不同的是：当房价停止增长，南京永远有铁打的7万+新房，但占据这个价位的产品品质却在不断迭代更新；

老项目只能在品质被新项目新陈代谢后，接受市场价走低的现实。

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