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规划变更是房地产开发项目中广泛存在一种行为。在现行的法律规范中，我国对房地产开发经营提出较高要求：(1)房地产开发建设用地需求满足《建设用地规划许可证》要求；(2)房地产开发中的工程建设需满足《建设工程规划许可证》要求。

在这些要求下，除土地用途、范围，开发商不得对更改建设工程的设计方案。但是受经济利益、技术限制等因素的影响，房地产开发规划中存在一定的变更规划问题。

这里的变更规划指的是：相应规划方案已经报审规划主管部门且经过批准，但是在后期开发建设中，开发商擅自更改批准后的规划内容，应从对业主的权益造成了一定的影响。

主要类型

结合工程实际可知，在现阶段的房地产开发项目中，规划变更大致可分为两种类型。

第一种类型为：在房地产开发项目中，开发商对小区的整体规划内容进行了变更，这种变更所涉及的内容较多，主要变更内容不仅包含小区绿化率、容积率，而且涉及楼间距、设计楼层、配套设施，此外土地和建筑物用途、周围环境等都是变更的重要内容。

当出现这种大范围的变更时，开发项目所在小区的整体环境会变差，这不仅影响了房屋的价值，而且会降低购房者的住房体验。

第二种类型为：针对建筑物结构形式发生变更，在这种变更模式下，除房屋套内面积、套型、朝向外，建筑的公共设施、公摊面积也会发生变更，这种变更会影响房屋的使用，损害业主的经济利益。

值得注意的是，这些规划变更可分为经过批准和未经过批准两种类型，不论是何种类型，其均有可能引起违章建筑并产生纠纷。

利益冲突是房地产开发项目中业主和开发商矛盾纠纷的主要原因。就房屋建筑本身而言，其本身具有一定的商品属性，并且这种商品属性与其他类型的商品具有较大差异：

一是房屋建筑本身为不动产，其在空间上占有固定位置，当该位置移动后，房屋建筑的经济价值就会发生变化；

二是房屋建筑的物质形态和经济价值都与土地具有较大关系，其价格中包含了土地的使用价格；

三是房屋建筑具有耐用性的特征，其可以长期消耗使用。譬如在商品房开发中，我国法律规定新开发商品房的最高使用年限为70年。

四是房屋建筑还具有一定的独立性，购房者可独立使用同一建筑结构中的某块区间，同时可享受公共部分所带来的便利。

这些独特的商品特征使得房屋建筑整体价值较高。在房地产开发项目中，若开发商未经允许擅自更改了规划，则房屋建筑的结构、户型、朝向和套内面积会发生较大变化。

同时房屋建筑的功能使用、环境、整体价值和价格也会发生变化，这严重损害了购房者的利益。

尤其是在商品房价格居高不下的今天，很多选购一套商品房需要花费一生的积蓄或是以下半生辛勤工作归还贷款为代价，这决定了新时期的购房者更加房屋的质量和环境。

当发生规划变更时，开发商和业主之间的利益会处于极度失衡状态，表现为购房者虽然付出了较大的代价成本。

但是其所购房屋的质量和使用体验较差，这种损害购房者切身利益的现象会引起购房者不满，最终引起一定的法律纠纷问题。

其他原因

规划变更影响了购房者的切身利益，这种直接利益引起了购房者与开发商之间的激烈矛盾。

除这一因素外，在房地产开发经营管理中，我国现行的管理法律、法规尚不完善，使得房地产开发中容易出现规划变更问题，间接性地引起了一定的法律纠纷问题。

如在现行的法律中，国家虽然规定了开发商不得擅自更改规划，但是这些规定尚存在一定的局限，如相应的规定局限在不得擅自变更房屋本身规划设计，对于小区规划变更的约束不足；

同时既有的法规制度在限制规划变更中未能考虑购房者的需求，这使得购房者利益与开发商的利益均衡。

另外，现阶段因规划变更所造成的违章建筑纠纷问题众多，但是当规划变更纠纷产生后，开发商、购房者和管理部门缺乏有效的矛盾解决途径。

这不仅影响了具体纠纷解决的效率和质量，而且影响了社会的和谐性、稳定性，对房地产产业和国家的发展造成了不良影响。

房地产开发项目中，规划变更是一项系统性、综合性工程，其不仅需要考虑规划变更具体内容的科学性、合理性，而且需要系统考虑各方利益关系，实现开发商与购房者利益的有效平衡额。

现阶段，我国房地产开发市场的环境发生了较大变化，购房者商品意识、法律意识也得到了极大的提升。

在此背景下，因开发商变更规划引起违章建筑法律纠纷的问题不断增多，为有效避免这些问题发生，还应重视规划变更中所涉及法律关系的深层次研究。

结合实际可知，在房地产开发项目规划变更中，所涉及的法律关系主要体现在三个层面：一是开发商与购房者之间的关系。

就开发商和购房者而言，两者均是相对独立的民事主体，这两个主体的法律关系研究是房地产开发规划变更中需要考虑的重要内容。

在考虑开发商和购房者关系时，不论是订立商品房的预售或销售合同，还需履行相应的合同条款内容，均需要遵循民事活动的基本准则。

即从法律层面来看，开发商和购房者在相关销售和购买活动中需遵守公平、诚信的原则，全面、准确地进行信息交流，严禁出现欺诈、误导等问题。同时在购房合同中，需明确规定双方的权益。

针对未经允许开发商随意变更规划而带来的损失，应由开发商承担相应的违约责任并赔偿购房者因此遭受的损失。

二是规划主管部门与开发商的关系。规划主管部门在房地产项目开发规划中发挥着重要作用，其是房地产开发企业的管理代为。

从法律层面来看，规划主管部门需要科学开展房地产企业报审规划项目的审核工作，在具体审核中，需保证所规划内容符合城市总体规划、土地利用规划和工程建设规划的要求。

完善房屋销售的民事法律

法律文件是开发商变更规划引起违章建筑纠纷处理的重要依据。在过去，我国虽然致力于房地产开发规划法律法规的制定与实施。

但是在房屋销售层面，针对开发商变更规划问题处理的法律法规不够完善，这使得在发生规划变更后，购房者缺乏合理、有效的解决途径，最终只有通过媒体曝光才能得以解决。

新时期，要有效解决开发商变更规划引起违章建筑纠纷，就不须完善房屋销售的相关法律。

现阶段，除《合同法》《商品房销售管理办法》外，我国还颁发了《城市商品房预售管理办法》，此外《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等均可用于房屋销售管理，并解决房地产开发商变更规划所引起的法律纠纷问题。

在这些法律制度应用中，一方面，应对既有的法律法规进行补充完善，明确开发商变更规划时双方的责任关系，实现双方利益关系的有效协调。

另一方面，在这些法律法规应用的基础上，应尽快对消费者权益保护法的适用范围作出规定或解释，这样消费者能依法保证自身权益。

此外应在全系法律法规的指导下，建立处理开发商变更规划引起违章建筑纠纷的主管部门，明确该部门的责任义务，确保其能有效发挥自身职能，准确解决房屋销售相关问题。

重视房屋开发规划的行政管理

要有效解决开发商变更规划引起违章建筑纠纷问题，助力房地产行业的良性发展，在新时期，就必须积极开展商品房开发的行政管理。

其一，在商品房开发的行政管理初期阶段，应注重相关管理体系的有效建设，新时期，针对商品房开发的行政管理应深化《城市房地产管理法》《城乡规划法》等法律条例的应用。

其二，在房屋开发规划行政管理中，管理中需要考虑城市总体规划和详细规划的效力问题，如在相应的法律法规中，应明确规定城市总体规划、详细规划、建设用地规划和建设工程规划的法律效力，确保相关经营销售活动的合法性。

其三，在房地产开发过程中，规划变更问题很难彻底消除，通过房屋开发规划行政管理减少规划变更问题，就必须明确规划变更的要件。

同时应对房屋规划开发的程序进行系统管理，这样才能使得规划行政主管机关在审批规划和规划变更时有确定的、统一的标准。

同时能限定开发商按规定办事，对于后期法律责任和法律关系的划分提供了指导，有助于各方关系的协调统一。