中海时光之境开盘了,我败得一塌糊涂

梦之看房产 2024-04-22 20:34:44
上图:聊天截图1月31日,和朋友打了个赌。1月20日的时候,我写文章说,2024年中海时光之境将是西区的华润幸福里,开盘有可能会实现清盘基本清盘。朋友说,去化50%就是胜利。最终,我们以70%去化率为赌点,70%以上我赢,70%以下他赢。前天,3月20日,千呼万唤声中,中海主城更新的郑州首发作品时光之境开盘了。结束后,我看到了这样的开盘快讯。上图:成交播报成交240套,成交金额7.6亿客观的讲,在郑州,春节过后,开盘能开出这个成绩,真的已经很好很好了,已经和北龙湖的兰溪府持平了,懂的人都懂。这个成绩受到了业内羡慕,获得了市场认可,当然,也鼓舞了市场。但我找人问了一下项目的推售情况,得到的答案是:5栋楼,353套,91套洋房和262套高层。让小ai同学计算了一下:(91+262)×0.7=67.98%低于赌点2个百分点。我输了,虽然距离赌点70%只是2个百分点,但距离我预期的100%差了32个百分点,毕竟我开始十分看好该项目。相关文章链接如下:《倒挂6810元/㎡,买中海时光之境得托退休的副厅二舅了》。

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感谢关注《楼八地产研究所》我是宇文播,一个专注郑州城市发展和高端地产研究的机构。我为什么会失败?想了想,觉得可以归纳为三点原因。第一点原因:高估了部分高端客户认知能力这句话得罪很多人,估计也会被喷。当下的网络环境正在让我国进入全民弱智时代,全民弱智已经侵占了中低端客户,正在向中高端客户侵袭。这次中海开盘,总价贵的产品依旧被一抢而空,而低总价的去化一般,但即使是低总价,对应的也是郑州的中高端客户。如果那32%的客户不是因为口袋的问题,那就是丧失了独立思考的能力,也丧失了对好产品的认知能力。这二天加入了一个掼蛋俱乐部,我觉得掼蛋的灵魂和乐趣就在于“根据局势变化随时排列不同组合”去赢得胜利,但有次我在网上玩了一会,竟然发现有一键智能理牌功能……这功能会让人忍不住点,最终沦为不思考的掼蛋玩家。几年后,这113个客户,一定会因为为他今天的犹豫不觉而后悔不已。第二点原因,没有感受到中海在这个项目上的发力,以及这个项目对于中海未来转型的意义中海,这个开发商,过去在成本控制上确实比较严格,严控成本带来的就是配置中规中矩。但是,如果深入研究时光之境就会发现,中海正在改变,3.0万的北龙湖北豪宅云鼎湖居没有使用全铝板,在这个1.7万多的房子上都使用了,也难怪云鼎湖居的高端客户看完后痛苦不已。这种企业的战略作品的意思让所有人立刻相信毕竟不现实,所以,开盘没有清盘,但,当你相信时,可能已经买不到了。第三个原因,就是还有很多人想再等等这一点原因一定存在,我觉得至少有50个客户,但对于他们,我不想劝,他们想等就等吧,这是人的自由。我微信上也认识一些处于300-400万的客户,他们已经从前年等到去年,从去年等到今年。不知道是在等降价还是其他,如果是等降价,我就很想问他们一个问题:近二年热销的片区高端楼盘哪个盘能等来降价?幸福里?星云湾?还是未来天奕?如果是等更好的产品,我还想告诉他们,这几年郑州为了刺激房地产市场,已经把压箱底的地块都拿出来了,未来不会再有这二年这么好的地块了,不信可以自己扒扒地图看。等降价,等来的只会是低端的二手房,片区高端盘想等来降价?过去二年不会,现在不会,未来更不会。等更好的产品,有可能等来,但等不来更好的地段了。前几次,文章没有放楼盘的户型,今天借机补上。

上图:中海时光之境规划图

上图:中海时光之境户型图

上图:中海时光之境户型图

上图:中海时光之境户型图

上图:中海时光之境户型图

上图:中海时光之境户型图结尾

楼八的话

开盘没有清盘也是好事,不急,慢慢来,一下子卖光,开发商还可能容易减配,优秀的项目向来都是越卖越火。东区价格天花板天筑也曾春雨行动15000卖过,东润泰和我是13000买的,中原华曦府的火爆也是从开盘之后开始的。总而言之,言而总之,如果准备未来在西区长久生活,准备在西区终极置业的的客户,现在是最好的时机,中原华曦府和时光之境你必须买一个,5年内不会有这么好的机会,当然也可能是10年。有个朋友这几天在时光之境和金水印之间纠结,他住在南阳路和黄河路,我说,你也可以考虑世玠的二手房,他说:世玠的二手房真贵啊!当年有很多人因为世玠的小片区环境不好而放弃了世玠。感谢关注《楼八地产研究所》,我是宇文播,一个专注郑州城市发展和高端地产研究的机构。
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