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一块非"内定"地块，从拿地到出图，招商蛇口只花了不足一个月时间。

11月18日，北京市规自委公示通州区梨园镇FZX-0303-6001地块规划设计方案。这是招商蛇口10月23日以底价9.92亿元摘得的，楼面价2.86万/㎡，销售指导价6.2万/㎡，上下浮动8％。

这份图纸比较简略，没用公布总户数，但公布了车位数449个——约374户。它出自基准方中建筑设计股份有限公司之手，建设单位为北京招鑫房地产开发有限公司。

它位于东六环外，北京城市副中心0303街区，东至云景北二街，西至新增二路，南至五所南路，北至云景北二街，距八通线梨园站直线距离约800米。

建设用地约1.60公顷，总建筑规模约5.42万平方米，地上16层，地下-2层，容积率2.17，地上建筑面积3.47万平方米。

整个项目规划建设12栋5-16层住宅楼，其中1#楼5-6F；2#9F；3#16F；4#15-16F；5#10-11F；6#7-8F；7#11F；8#12-13F；9#10-11F；10#和11#均为6-7F；12#11F。北面有500平米社区办公楼、3层。（详见《规划透视图》）

对于通州，招商蛇口采取深耕策略。

在售的有招商璀璨时代和招商璀璨公元。尤其是璀璨公元，也处于梨园板块，供应了281套房，已网签了239套，成交均价5.75万元/平米，开盘一年多点，就快清盘了。

正是基于对梨园板块的了解，这次拿下6001地块，会更加得心应手。

打开新项目的总平图，发现它的产品全部走刚需路线，摒弃了璀璨公元的改善产品，操盘思路是：小户型、总价低、走货快。

花姐预计，它的户型分82平米/84平米/90平米/100平米/105平米/115平米六款，且以90平米左右户型为主力（详见《户型前瞻图》）。

但即便是小户型，招商蛇口这次使用了“黑科技”之后，给购房者带来实惠的赠送面积。

它的绝大部分户型都赠送了开敞阳台——不封闭，宽约1米（图上标了红色）；北面也送了1至2个阳台——可能是设备平台改造的（图上标了红色）。另外，它的端户，赠送了飘窗，有的还是L型（图上标了绿色）。

这个赠送尺度，是通州楼市的一个新标杆。

在它之前，帅府·京彩世界率先赠送了开敞阳台、飘窗——有的南北送阳台；前不久城建宋庄项目也南向送了开敞阳台、北面和侧面送飘窗，但它们的南面不是每个空间都有阳台。

反观招商梨园强力项目，它的户型南面每个空间都全部赠送阳台——算一半产权面积，且不是奇偶层那种阳台。

一个楼盘，有了赠送阳台，产品力将极大提升，对无阳台、无赠送的楼盘是降维打击的。

一年来，从中央到地方，都在积极倡导“好房子”。北京昌平的龙湖观萃就是个示范，是全国首座好房子试点，有奇偶阳台赠送、架空层会所、景观风雨连廊等。

这股风潮，在北京逐渐吹开了。

前不久，丰台南三环的新项目金茂璞逸丰宜出现了两栋楼首层架空层。11月16日，亦庄新城0202街区1宗预申请宅地，也鼓励设置首层架空层——不超过1000平米，和风雨连廊。

花姐相信，更多的架空层社区的新项目在路上。

而在阳台设置上，北京也只剩下海淀区这个最后的堡垒了——只送飘窗。

在这里，花姐提一下那些赠送阳台的突破者。如：通州的帅府京彩世界、昌平的龙湖观萃、大兴的京玺、房山的璟贤瑞庭、石景山的中海长安源境、门头沟的长安华曦府。

时代在进步，好产品永远在后头。