今年的4月，虽然没有等来进一步放开政策，但是楼市还是大有看头。

前有香港置地启元等滨江豪宅遭疯抢，后有压箱底靓货上场延续土拍热度。

上海第一批次土拍圆满收官，上半场和下半场共出让11宗地块，

共揽金约253亿元！

除了大华、龙湖外，清一色央、国企，几乎没有全新面孔。

虽然开发商发的夺地战报少了，但有了民企异军突起，杀出重围，

国央企开始组团，共担风险合作共赢。

这是上海取消“7090政策”后的首场土拍，

一批次土拍市场释放五大信号。

信号一

今年商品房供地整体缩减

4月3日，上海规划和自然资源局公布的《上海市2024年度国有建设用地供应计划》，其中2024商品住房用地计划供应440-545公顷。

对比2023年的505-605公顷，今年上海计划住宅用地供应缩减约13%。

从各区的供地情况来看，浦东依然是供地量最大的区域，商品房住宅用地80-90公顷最多。

其次就是五大新城，以及闵行和宝山，商品房用地都在40公顷左右。

核心区的土地资源依然是稀缺的：

黄浦区商品房用地10-20公顷，全部用来旧改。

徐汇区10-15公顷，有5公顷是旧改；

静安、虹口、杨浦，3个区的旧改依然是主力；

长宁的土地供应最少，只有5公顷。

今年新增的一项为配售型保障性住房用地，就是去年提及的保障房，

保障房主要集中在闵行、宝山、嘉定、松江、奉贤和临港。

从前的供地大户临港，今年只有15-20公顷的商品房供地计划，同比前年下降了约92%。

从2022年至今，上海商品房土地供应已经保持了连续两年缩量的走势。

信号二

土拍热度分化加剧

一批次上下两场的土拍足足吸引了约20家房企（联合体拆分）意向竞拍，

以央国企为绝对主导，包括保利发展、招商、华润、象屿、越秀、中海等；

民营企业仅有2家，龙湖和大华，且在此次第二轮土拍中均有收获。

在一批次下半场的6宗地块，仅1宗位于内环内的静安，1宗中外环间，另外4宗均在外环外。

综合看，核心热门地块多家竞买，比如静安中兴地块，闵行浦锦地块；

冷门地块依靠国企托底，比如桃浦科技智慧城地块。

闵行浦锦地块由于地理位置优越，成为本轮土拍最热门的地块，由大华以总价25.5593亿元成功竞得，溢价率10%。静安中兴地块，由于位于内环内核心地段，吸引了9位竞买人参拍。最后由越秀以最高总价15.9682亿元成功竞得，溢价率10%。

普陀桃浦地块和嘉定菊园地块双双“遇冷”，仅有一名竞买人，均底价成交。普陀桃浦地块被中环集团以底价26.5亿元竞得，嘉定菊园地块被保利&建发联合体以底价11.827亿元竞得。

综合来看，一批次宅地总体质量一般，除了市区宅地+热门宅地遭到哄抢之外，

越来越多的宅地变成了本地国企兜底，这其实是不大好的“苗头”。

信号三

中小户型比例重大调整

首批打破“7090”政策项目来了，未来高层中小套户型面积可以提升到120㎡，同时在中小套型的比例上也做了调整。

此次土拍对中小套型比例的要求降低为50-70%不等，同时将实行最新的中小套型住宅设计建设标准：

多层住宅建筑面积不大于100平方米、小高层住宅建筑面积不大于110平方米、高层住宅建筑面积不大于120平方米。

普陀桃浦地块的中小套型占比为70%，浦东曹路地块与闵行浦锦地块的中小套型占比为50%，奉贤新城地块中小套型占比为55%，嘉定菊园地块与静安中兴地块的中小套型占比为60%。

未来，上海楼市的新房供应结构将发生改变，

会有更多大户型产品进入市场，这也意味着小户型供应有所压缩，未来市面上将有更多120平的房源。

开发商也有更多的机会去差异化设计户型，以此满足市场多样化的需求。

最近几年对于99㎡，大家基本都是吐槽之声。

相比99㎡的三房，110㎡~120㎡的大三房或者3+1房更适合居住，

这也是为何类似浦开云璟的120㎡如此吃香的原因。

让市场回归需求，让开发商能做出更好的产品，更好的适配大家的生活。

99平还需要吗？当然还需要，他是一个普通人买到三房能过日子的基础面积段。

但70%的土地要求实在太多了，那么多99㎡的业主后续的置换，是需要更多的大户型来承载的。

信号四

民企大华龙湖杀出重围

这一批次土拍出乎意料的是，两家民营房企龙湖和大华，均斩获了地块，算是一改之前央国企横扫上海土拍的态势。

民企大华，击败了11组强大的央国企，25.56亿斩获闵行浦锦地块。

大华在上轮土拍中，遗憾止步于古美地块打分环节，

这次击败一众对手拿下这块热门地块，可谓是扬眉吐气。

在2023年克而瑞全国房企操盘榜中，大华是唯一一个入围全国30强的上海民营房企。

大华集团一直扎根在上海，打造了很多品质项目，

比如大华锦绣四季、大华梧桐樾、大华锦宸府等等，在闵行也打造了大华紫樾府等项目。

作为上海本地房企代表，去年大华47亿拿下浦江镇两个地块，打造了大华星曜项目。

大华星曜效果图

期待这次斩获低密宅地的大华，可以给上海改善市场带来一次全新的产品呈现。

民企龙湖，摇号击败奉发、象屿，15.37亿拼下了奉贤新城地块。

五大新城热门地块，距离5号线奉贤新城站约500米。

连续4年，龙湖又在上海拿地了。

龙湖在奉贤也有很好的基础，商业有龙湖奉贤天街、金汇天街。

地块隔壁就是龙湖奉贤天街，以及热销爆款龙湖天曜。

龙湖天曜实景图

信号五

桃浦板块遇冷国企尴尬兜底

中环集团，作为区属国企托底成功，26.5亿毫无悬念拿下普陀区桃浦科技智慧城（W06-1401单元）024A-01地块。

由于该地块的申请竞拍人数仅一名，最终由国企出手，底价成交。

桃浦地块此次遇冷，原因大致可以归咎于桃浦智创城规划定位高，但很多规划还没有最终落地，

板块属性还处于从刚需向改善转变的早期阶段，但定价却已经一步到位了，

8.55万/㎡的联动价，刚需板块卖了改善的价格，遭质疑太正常了。

土地难卖其实和房子卖不出去是一个逻辑，都是正常的市场现象，

说明土地市场和楼市，正在变得越来越谨慎。

没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。

同理，土地如果遇冷，除去外部条件之外，可能是因为价格不够合理。

从位置来看，这宗地块却远离核心居住板块，更靠近未来的产业总部，

距离现有的11号线祁连山路地铁站也非常远。

想要维持8.55万/平米的价格，优势何在？

普陀金茂府、中环桃源里，以及宝华紫薇花园，均价都在约8.3万/平米。

而且短短2年时间，桃浦房地联动价格就涨了2500元/平米。

根据统计，自去年4月以来，板块内4个楼盘供应了2062套，

平均认购率70% ，到目前累计去化率平均仅4成。

面对大量的住宅供应，区域市场购买力明显跟不上。

上海“7090政策”松绑，但是“普陀桃浦地块仍然要求不得低于70%”，底气何在？

细数中环旁的板块，桃浦显然处于“鄙视链”的下游。

价格比不过隔壁南大，配套资源比不过长风，产业实力比不过金桥。

对于一个定位在800-1000万级别的板块，区域内供求不平衡，

产品和板块定位的错配，终究没有得到一个完美的结局。

桃浦急需要转变思路，减少内耗，调整住宅产品结构，

增加板块的利好资源，给整个区域提振信心！

写在最后，上海可以说汇聚了目前全国最优秀的房企，

这个时候还能活跃在上海土拍市场的房企，实在不容易。

但外环楼盘尤其是远郊楼盘热度并未有实质的提升，

让很多房企拿地动力不足，很多房企也在等待进一步风向信号。

扫码添加我的paifang2160

领取上海一批次土拍资料