如果说成都楼市是这两年中国房地产史上的一个异类，那西安楼市则是一个魔幻。
成都之所以是异类，是因为在这两年的萎靡市场中，成都却像一个干劲十足的小伙子，充满了爆发力，二手房成交量在当年创下了历史新高。今年二三月份，成交量刷新了历史纪录。
新房和二手房价格更是持续上涨。
而西安的魔幻则在于，它不同于成都的新房与二手房都坚挺，而是新房市场很嗨，二手房市场很惨淡，形成了鲜明对比。
从房价方面来看：
不久前国家统计局公布了10月70个大中城市数据，新房价格环比下行的城市有56个，同比下跌的城市47个。环比上涨的城市只有11个。
其中西安的新房涨幅全国第一，环比上涨了0.6%，同比上涨了3.6%。
如果只是这一个月领涨，可能还是巧合，但过去半年（5-10月）全国70城房价数据发现，西安新房价格涨幅有3个月领跑全国，还有1个月涨幅仅次于上海，排在全国第2。
整个前10个月，在国家统计局公布的全国70城房价数据中，西安是今年为数不多的新房价格未下跌的城市。
二手房方面，西安则早就转跌，10月份环比持平，同比则下跌了0.8%。而且，和大多数城市一样，目前西安的二手房挂牌量不断创新高，已经达到了19万套，而且挂牌的房源中，多数都是降价卖房。
从成交量角度来看：
克而瑞披露的数据显示，西安10月份新房成交面积环比上涨了52%，同比更是上涨了103%。
二手房方面，10月份也上涨了不少。
但上涨的成交量依旧没有撑起价格，二手房价格跌势根本收不住。
02 | 分化为何如此明显西安的新房和二手房，为何分化如此明显？
一般来说，一个城市的房地产市场冷暖，新房和二手房都会同时感应到，但西安偏偏是一个向左，一个下楼。
有人从供应角度来解释。
从西安新房供应情况来看，今年前10个月，除了个别月份高于前两年外，大多数都比之前的供应少了很多。
这可以视作一个因素，更重要的还是下面两个因素：
第一，目前西安推出的新房品质有不错提升，引发了之前业主改善需求的涌入。
在过去几十年的城市化进程中，城市大量造房，主要追求量，而轻视了质。随着城市化的放缓，市场需求的走弱，开发商们现在都进入了品质提升阶段，新上市的房子，相比于之前的老房子，品质提升了不少。
今年西安市场上新亮相的项目，大部分都是以140㎡起步、2T2的纯改善产品为主。西安第四代住宅“蔚然成风”，从2022的零星布局，到2023年的遍地开花。即便还有楼盘不是第四代住宅，但整体品质相较于之前，也提升了一个档次。
这让二手房的老业主们向往不已。所以，可以看到，西安目前很多老业主们降价挂牌出售二手房，借助当下的政策，转向新房市场换改善型房子。
这一点可以从数据中得到佐证。
一方面，西安的二手房挂牌量和大多数城市一样，不断创新高，
另一方面，西安新房成交中，大户型面积成为了主流。
10月西安主城共有21个楼盘4635套房源开盘选房，多个热盘集中带动下，平均开盘去化率62%，相较9月上涨9个百分点。建面约90-140㎡房源成交占比57%，建面约140㎡以上房源占比约38%，形成了明显的改善市场特性。
从这个角度来看，新房与二手房的不同的表现所反映的现状便是，新房是改善需求撑起来的，而表现不好的二手房市场，则主要是刚需在支撑。
第二，限价之下，同一片区的新房比二手房便宜。
限价与摇号是引发2016年以来各地万人摇号抢房盛况不断的根本原因。也是让西安新房与二手房市场表现迥异的原因之一。
以今年上半年西安推出的一些新盘来看，高新区的天地源丹轩梓园，备案价2.92万元，周边二手房6.16万元。
雁塔区的华洲城领誉，备案价1.73万元，周边二手房价格2万元，五龙悦世纪备案价1.7万元，周边二手房2万至2.3万元。
诸如此类。
以上因素综合影响之下，最终导致了西安新房市场与二手房市场不同的表现。
03 | 西安后市预判楼市整体已经进入了黑铁时代，房地产市场供求结构发生了根本性改变。
简单来说，就是房地产已经进入了买方市场。何为买方市场？买方市场是购买者拥有主动权，市场会迎合购买一方的需求而做出妥协。
也就是说，大家购房根本不用着急。房价横盘与阴跌的时间，未来3至5年是很难改变的。
这一周期之下，即便强悍如成都，二手房价格也挡不住跌势，西安亦是如此。
对于购房者来说，无论哪个城市，都可以不着急，慢慢挑选。
当然，不是所有的人都能等这么久。毕竟房子对于很多家庭，的确是硬性需求，自身要居住，小孩上学也需要房子。
所以，对于等不了那么久的人而言，本号的建议是，综合利弊考虑，两害相权取其轻。若能买到相对抗跌一些的房子的，那就是赢家。
西安这座城市，作为西部第一城，最大的优势，就是人口竞争力，在西北没有哪座城市敢与之争锋。
七普数据显示，2010年至2020年十年间，西安常住人口增加了448.5万人，增量位居全国第四。
2021年西安常住人口增加了20.3万人，位居第四。2022年增加了12.29万人，依旧位居第四。
数据：各城市统计局
人口源源不断地流入，带来源源不断的需求，对西安楼市构成较大利好。
而且，西安还虹吸着周边地区的购房需求。
这些都构成了西安房价的底气，但在房地产市场整体预期缺失的当下，西安也改变不了回调的局面。
唯一的不同，可能就在于西安由于房价泡沫相对东部城市较小，理论上的需求强悍，房价跌幅可能相对小一些而已。
