粗看了几眼，还没仔细看年报，应付账款减少了600亿。已经有挤兑的迹象了。而应收账款只减少了200亿，钱收不回来。现金流紧张了。后边估计要申请白名单了，保持集团现金。不分红
1、未来两年偿还1000亿元有息负债，预计每年的经营性现金流不足百亿，那么只能是处置资产来偿还，继续缩表。
2、2024年计划开工计容面积637.66万平，相对于23年888万平下降28%；2024年计划竣工面积2205.66万平，相比23年3133下降29.6%。预计24年新开工及复工面积1071.8万平，相比23年1672.8万平，下降36%。
3、人均薪酬约12万元，170亿元/13万人；高管放弃年终奖，高管薪酬约一两百万。
还是很严峻，竣工+现有储备面积下滑，24年的业绩估计下滑30%左右
上市以来第一次。2024年要出售经营性业务300亿，未来两年有息负债要降1000亿。还是遇到抽贷了。虽然后边资本支出等明显下降，经营压力很小了，但是股东回报也大幅降低了。最看中的经营性业务受损，短期内没啥值得留恋的了。这些年的经营性业务大笔投入1000多亿，消耗了宝贵的现金流，好不容易实现成本法下的盈利，看到希望了，到现在了却保不住了。哪怕出售贝壳，普洛斯，徽商银行股权也行啊。很失望的年报。四季度也没咋拿地，货币资金反而减少了，还没搞明白。
万科董事会主席郁亮在2023年业绩会上的发言，传递出了坚决的信心和决心。面对市场的不确定性和挑战，郁亮明确表示，万科将在未来两年削减付息债务1000亿元以上，以保障公司更厚的安全垫。
在过去的一年中，万科在房地产市场下行的背景下，业务依然保持了韧性。开发业务销售跑赢大势，维持行业领先地位，完成了大量的房屋交付，并且客户满意度保持在较高水平。同时，万科在经营服务业务方面也保持了稳定增长，形成了一批优质资产，全年大宗交易额达到了123亿元。在REITs领域，万科也取得了突破性进展，有望成为行业内的领跑者。
然而，郁亮也坦言，面对市场变化，要活下去，依靠业务能力是不够的。他强调，万科需要强化底线思维，做好极限情况下的压力测试，以更充分的准备应对可能出现的风险。
对此，郁亮指出，万科将以更大的决心和力度推进盘活存量资产、将不动产变动产等工作，以增强公司的安全垫。他提到，万科已经在努力盘活存量资产，并通过新融资渠道、资产交易等方法，将经营性不动产转变为动产，以补充现金流。这些措施将帮助万科在未来两年内削减付息债务1000亿元以上。
在市场走势的问题上，郁亮表达了一贯的信心。他认为，随着政策效果的逐步显现，市场将会逐渐恢复。他还提到，中央提出的房地产发展新模式“三大工程”将为房地产市场提供更多的发展空间，万科将继续在城中村改造、保障房等领域发挥自身的优势，积极参与。
对于偿债安排，祝九胜给市场带来了“定心丸”。他表示，万科年末在手资金998亿，是一年内到期刚性有息负债的1.6倍，整体安全垫相对充足。境外待还款的部分已经做好了充足的安排，公司已提前启动了相关置换和还款准备工作。
事实上，从年报财报数据来看，万科在这一轮前所未有的多重挑战下，依然是比较安全的。销售承压之下，万科已连续15年经营性现金流为正，剔除预收房款的资产负债率为65.5%，从2018年的76%的高点连续5年下降。
总结：
年报有喜有忧，短期有压力，长期有希望。
1、今年地产行业，万科的财报能考70分，但比不上极个别考了90分的中海等，毕竟报表里还有利润。
2、不分红，确实是企业处于艰难时刻，24年合约销售额还在跌。
3、23年最惊喜的，莫过于资产大幅降低，从高点接近2万亿，降为现在的1.5万亿，降幅已有25%之多。可见管理层在22年和23年，大量出货，瘦身成功。本次地产寒冬，能降低杠杆的，才有未来。
4、未售存货不到4000亿了，存货极少。
5、高层没有抛弃手中的股票，开始拿万元月薪，有共度时艰的勇气。
6、债务结构优化，短债换长债，为去化留足了安全时间。
7、本次危机，让我们看到了万科内部扎实的商业资产沉淀，也能发力支持住开业务的亏损。
8、融资上，没有挤兑现象。工程款也是正常节奏支付。
总体上看，万科的财报体现了行业的寒冬，但又给未来以曙光。如果想博短期，万科不适合。如果想搏长期，万科有希望。
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