01
二手反噬一手
楼市下行到今天，最急迫的救市对象，是一手新房，还是二手存量房？
我觉得是二手市场。至少，救二手的优先级，应该要大于一手了。
原因在于由开发商主导的新房市场，相对二手市场整体趋于稳定，相对更“抗跌”。
一者，当前新房市场，国进民退，一定程度上已成为央国企专场。
特别是房建和基建类央企巨头大举进场，成为房地产市场新贵，以其更便捷、成本更低的拿地、融资优势，以及上下游供应链的先天优势，而获得相对更高的毛利润率，具备了打持久战的条件。
二者，新房市场的定价权，基本掌握在开发商手里。
相对二手市场由无数分散的买卖双方充分博弈，新房市场的价格体系相对封闭、单一，开发商对价格相对更容易管控，相当于股市中的大庄家控盘。
还要看到，基于“国有资产流失”的考量，很多央国企开发的项目，虽会拿出部分特价房源或歪瓜裂枣，但大幅降均价，尤其是低于成本价甩卖的可能性已很低。
你觉得价格贵卖不动必然会降价？对不起，人家干脆躺尸摆烂，活成小透明僵尸盘。
比如黄埔区长岭居、知识城以及天河东，不少央国企开发的改善盘，不就这尿性么。
实际上，极少部分资金压力不大的民企项目，也是这种尿性。
当然，新房市场端虽有开发商死扛，但也并不能完全独善其身。一二手市场实际是一个高度捆绑的利益共同体。
如果二手市场不止跌回稳，继续狂泻不止，只会加剧对一手市场的反噬。
一二手价格差的不断拉大，也会拉拽新房市场持续下行，或延长房市整体下行的周期。
大家有无发现一个现象？
目前不少持币观望的买家，怀揣“大刀”正在蹲二手房准备捡尸，尤其是上一批刚拿证入市的次新房源。
毕竟，经过近三年大跌，多数二手房价格已跌到了2016年左右的水平，相对新房跌出了巨大性价比，显得香多了。
02
官方连环追命三刀
过去两年来，二手房市场急跌下行，固然与整个经济环境萎靡不振，通缩严重有关。
但官方层面不断地“背刺”，加剧了二手市场下跌的速度——
背刺第一刀：为了给开发商让利，提升新房竞争力，很多地方政府疯狂拉升新房得房率：
一方面做加法，提高阳台、飘窗赠送面积；另一方面做减法，把一些建筑部位移出公摊名单，不计入容积率。
这种操作，加量不加价，其实等于变相降价，无形中提高了新房的竞争力。
尽管实际得房率差距不大，但通过媒体舆论效应，制造信息茧房，经鼓吹一年下来，也是能迷惑不少人的。
背刺第二刀：新政调整后，新房与二手存量房利率差距拉大，尤其是二套存量房利率差距更大。这种人为制造的不公平利差，让二手业主背负更大的房贷压力。
背刺第三刀：普遍下调二手房评估价，压低二手贷款额度，意味着二手房首付增加了，变相打压二手市场，将客截留赶入新房市场以去库存。
调低二手评估价，其实是“一石二鸟”。
除截留客源外，还直接导致部分到期经营贷续贷金额缩水，业主面临续贷补差价的烦恼。
而随着新房利率不断下调，经营贷利率性价比越来越低，经营贷业主可谓背腹受敌。
政策端的大刀小刀连续砍下来，又有几个二手业主受得了？
再加上市场端，中介的逼单和大小自媒体一哄而上的“揭丑式”炒作，买家拿着大刀一顿猛砍，二手市场哀嚎遍野。
不少资金暴雷、急于置换的业主，不得不割肉离场；还有的业主对后市极度悲观，学着股市做T，止损割肉；不割肉的，则只想着提前还贷。
多方逼空之下，二手房以价换量，形成了对新房市场的反制。在一二线城市，大量二手房凭借地板价、现楼交付的优势，在成交上吊打新房。
国家统计局数据显示，70个大中城市二手房成交量已超过了新房的成交量。甚至很多原本在看新房的客户，也跑去买了二手房。
贝壳二季度财报也显示，二手房业务净收入73%，增长14.3%，是净收入增长的主要贡献者。
为新房去库存，围剿二手，却被反围剿；“背刺”开发商的不是同行，而是二手业主！
这大概是政策制定者以及开发商，万万没有想到的。相当讽刺。
03
100%得房率的真相
可能有人会跳出来说，新规户型设计更好，得房率更高啊。
但这两点其实是锦上添花的因素，并不构成房产的核心支撑价值。
实际上，越来越多的人已经知道，新规户型所谓“100%得房率”，相对上代户型，更多是营销手段，是统计口径不同的结果。
上代户型如果把阳台、飘窗、入户花园等赠送面积算进去，实际得房率也有90%-93%，跟新规户型差距不大。
也就是说，新规户型只是多了几个飘窗，比如主卧L型飘窗，有的部分80cm飘窗可以打掉20-30cm偷点面积。
而在室内空间布局上，基本操作无非是“拆东墙补西墙”：
一方面，极限压缩房间面积，利用飘窗做床，导致很多小户型除主卧之外的房间“香港化”。
另一方面，把面积匀到客厅、阳台等公共空间，满足一下视觉上的情绪价值。
显而易见，不同功能空间面积的分配不均衡，不过是牺牲A换取B的结果，多少也影响整体居住舒适度。
所以说，单从户型设计角度，新规盘跟二手房尤其是次新房的真实价值差，并不大。更何况，一些新规盘，在地段和配套上未必有二手盘的优势。
新规盘那一丢丢得房率优势（比上代多7%-10%），相比同地段大跌的二手房价差，并无太多优势。
04
密集派糖二手市场
现在，对于开发商和二手业主来说，应该能缓口气了。
最近，从中央到地方，官方已密集给二手房市场派糖——
9月26日，由一哥主持召开的高层会议明确要求房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地；同时调整住房限购政策，降低存量房贷利率。
而在会前两天，央行的潘老师也说了，预计存量贷款降息0.5%。当前存量房贷平均利率大约在3.92%，此次降低50个基点，就是3.4%左右。
如以商贷额度100万元、贷款30年等额本息还款方式计算，每月月供减少大约280元，30年可以减少利息支出共10万元。
虽然跟目前新房利率最低2.89%还有差距，但趋势来看，存量利率破“3”，甚至跟新房利率一致，最终接近2%左右，我觉得可以期待一下。
另外在小微企续贷方面，提出三项优化政策：1.续贷对象扩展至所有小微，到期支持续贷；2.续贷政策扩大至中型企业，期限3年；3.对于经营和信用良好的企业应尽量续贷，不因展期单独下调风险分类。
第三点对于经营贷业主来说，算是天降甘霖，是救命稻草。
不再调整风险，意味着贷款利息和贷款额度都不会调整。
也就相当于稳定了资产评估价，保住了续贷企业（业主）的现金流，避免了续贷、抽贷补差价的风险，也不用担心过桥垫资被拔一层毛了。
再来看广州，官方也明确不再“背刺”老业主：
9月25日，广州土发、自规局等部门邀请媒体和房企开了个小会，明确表态短期内不再干三件事——
一是，“限墅令”没取消，短期内广州的产品规划，仍为双拼、叠院、联排等不超过3层的墅类产品。
二是，新增供地无论使用率130%，还是低容积率0.8，短期不会有突破；而且，目前属于极少供应，且对地块的要求很高。
比如使用率130%，目前只给了南方面粉厂地块；而容积率0.8，目前也只属于天河广氮地块。
针对新旧规问题，或将试行包括套内面积定价、实用面积定价等策略，来平衡市场。
三是，减少新增供应量，特别是取消了近期部分争议较大的商改住地块。用地调规要考虑片区产居比平衡，并严格审批，尽可能减少影响。
以上三项，可以理解为今后一段时期广州土拍的三条红线。
其目的在于强化预期管理，不再给广州楼市添堵拱火，加剧市场恐慌情绪。
05
止跌回稳≠止跌回涨
从中央到地方的一系列操作，显然有利于市场筑底。
但你要说广州房价很快止跌反弹，显然属于痴人说梦。
大哥明明说了是“止跌回稳”，而不是“止跌稳步上行”。要注意，从“止跌”到“回稳”，这是两个动作，而非一个连贯性的动作。
两个动作，也不是瞬间即可完成，而是有一个惯性冲低、盘整筑底的过程。当中可能还免不了小幅震荡。
而从企稳到碎步上行，再到大幅度猛抽，显然还有相当长的距离。
至少，当前国内严重通缩的经济基本面，以及一二手存量房的规模和潜在的购买力，并不具备房价上涨的基础。
不要一概而论“房价由有钱人决定”这种似是而非的观点。
所谓“有钱人”指的并非极少数精英，而是更广泛的中等收入群体，这是决定房价整体水平的基础。这部分群体收入稳，预期向好，那么房价就稳，并有上涨的动力。
当前通缩背景下，这部分基础不牢，地动山摇。皮之不存，毛将焉附？
实际上，目前在政策端，仍有很大的调节空间。比如利率问题，如果一二手房利率降到2%左右，意味着不少城市不少区域，买房比租房划算了。
这对于激活市场，甚至楼市企稳回暖，才是真正的神助攻。
当然，股市是楼市的晴雨表，两者之间存在着显著的财富效应。
依照我们的国情，如果是真正大牛市，赚钱效应强劲，股民财富骤然增加，会转而增加对楼市的投资，从而推高房价。但这个过程，也会造成楼市短期“失血”。
这几天，我们出台了号称“史上最强三支箭”的财政刺激政策，并很快在股市上得到了超预期的热烈回馈。
但这药劲，到底能持续多久，是昙花一现，还是即将迎来真正的长坡？这一次，到底是不是跨越阶层的机会？
在目前情绪已开始起来，但又不乏分歧的氛围下，这是一个令人茫然又有着相当诱惑力的问题
