7月8日（上周五），一份名为《新力地产老板张园林的求救信》的PDF文件在全国的行业群疯狂传播。
文件里说，2019年新力老板张园林为了推动新力上市，遭遇国际金融诈骗集团，以致其欠下16亿港元高利贷，至今未能脱离债务危机。这个文件能够快速传播，在于其详细的描写了新力张老板如何被国际金融集团逼进早已设计好的圈套里的。
再联想到2019年新力上市前夕，时任新力CFO蹊跷离职；新力在2019年11月上市首日，发售价3.98港元/股，收盘价3.95港元/股。上市当天就濒临破发。
文件里的内容之所以被广泛传播，是因为里面的内容让人感觉像真的一样。
▲当年张老板港交所敲钟，意气风发，背后的故事引人遐想。
随后，新力官方微信发表声明，澄清该事件为假消息，并声称已报警。
▲为了避免资本市场的揣测，稳住投资者信心，新力紧急发文澄清。资料来源：新力官微
马上就要到半年报披露的时间节点了，今年有太多的区域龙头房企爆雷，也有很多房企处在爆雷的边缘。这封“求救信”在现在这个节点出来，时间节点的选择上是非常精准的。
一旦年报发布，会极大的干扰和阻碍新力的融资，尤其是金融机构的信心及风控评级，对新力的影响很大。
江西“一哥”的黑马狂奔之路
熟悉江西地产的老铁们应该知道，在新力出现以前，南昌的房地产是被“四大家族”所把持的。所谓的世纪王家、筑城任家、恒茂周家和洪客隆熊家。这四家开发的楼盘，基本垄断当年南昌的楼市。如今仍然活跃在业界的只剩下筑城中奥了。
剩下的三大家族随着时间的推移，逐渐淡出人们的视线，而另一个重要原因是，新力地产的横空出世，取代了四大家族，成为江西本土房企的“班霸”。新力给明哥印象最深的，是其在南昌的顶级豪宅新力·洲悦。
▲位于朝阳新城CBD核心的新力·洲悦，外表平平无奇，内里奢华至极，是南昌最高房价的大平层之一。
新力的老板张园林，更是目前地产界最年轻的老板之一。75后出生的他，正值壮年且雄心勃勃，敢于上杠杆，敢于激进冲规模。
▲张老板绝对是地产圈内颜值、才华、实力集于一身的人物，而且还特别的低调，极少抛头露面和媒体们“吹牛批”。
新力的成长轨迹犹如一辆F1赛车，只能用“超高速驾驶”来形容。其2010年才正式成立，在那一年，万科的销售额已经突破了千亿。新力进入地产行业的时候，已经错过了这个行业发展最黄金的年代了。
▲万科在2010年已经销售额突破千亿，整个行业大格局已经形成。资料来源：中国房产信息集团联合中国房地产测评中心
虽然进入得晚，但是新力2016年规模就达了到161.3亿，一举挤下了江西的老牌的“四大家族”，成为江西“一哥”。随后在2017年，新力把总部迁到上海，并开始全国化布局。
▲开始全国化布局以后，新力的扩张就开始“狂飙突进”，停不下来了。
根据2019年新力招股书上显示，2016~2018年，新力营收分别为22.23亿元，52.41亿元和84.15亿元，年复合增长率达到94.6%；净利润在这三年分别为1.31亿，2.78亿和5.55亿元，年复合增长率达到105.9%。
从2010年成立，到2019年成功上市，只用了将近10年时间，这种成长速度，堪称业内神话，并且不可复制。
高负债率与高融资成本
作为一家从江西南昌起家的房企，新力的出生点位就决定了，其要想扩大规模就必须走碧桂园的老路，进行高周转，同时也看到了中梁的成功路径，敢于加杠杆。
新力此前所深耕的江西南昌并不是一个特别好的市场，南昌的人口比南宁还要少。要想突围扩张，就只能换仓，并且还要加杠杆，赌预期。2014年新力首入惠州，一年内在惠州拿下14个项目，震惊业内。
▲当年新力以“过江龙”的姿态杀入惠州，让当地投拓佬闻之色变。
而要想迅猛拿地，扩张规模，土地溢价率方面必然是较难控制。如2018年南昌市溢价率最高的三宗地块中，新力独占其中两块，溢价率分别为115.25%和112.75%，在南昌限价的市场环境中，限价1.25万元/㎡的南昌新力榕园，平均获取楼面价就达到了1.1万元/㎡。据《中科财经》不完全统计，2018年至2020年间，新力控股公开可查询的溢价拿地次数就达19次。
▲2019年，新力的拿地楼面价在同等规模房企中最高，足以看出新力拿地之激进。资料来源：中科财经
如此激进拿地，新力的负债率必然冲得很高。从2016~2018年，新力的净负债率高达190%以上，足以看出为了冲规模，新力的杠杆加得有多大。直到2019年上市后，新力才逐渐降低自身的负债率。
▲2019年新力成功上市，让负债率显著下降，及时回了一口血。资料来源：YY评级
截至2020年，新力有息债务规模达297亿元，其中短期债务占比47.5%；其中，高资金成本的非标融资占比达26%，比例非常高。导致其2020年综合融资成本为9.1%，在上市房企中属于较高水平，高杠杆、高成本，很容易放大风险。
▲标杆房企的融资成本基本在5~6%左右，超过7%以上的综合融资成本，就属于融资成本偏高。了资料来源：WIND、海通证券研究所
三道红线的出台，对于新力这样的公司的打击是非常大的，尤其是其长期以来，较高杠杆率和融资成本。
人事更迭与财报疑似“注水”
由于前期规模冲得太猛，体量虽然上去了，但是新力的公司治理及公司架构没有跟上，仍然用百亿级公司的管理模式来管理千亿级的公司。张老板显然也注意到了这个问题。体制跟不上规模，未来可能让公司出现经营风险。
所以2020年，新力引进了明星经理人陈凯作为公司的联席董事长兼总裁。为了让陈凯加入新力，张老板自降为新力联席董事长，理论上与陈凯平级。
外界无从去猜测，陈凯与张老板之间到底发生了什么，只是从后来的经营表现来看，大概率还是两人对于公司战略发展理念不同，而最终“散伙”。陈凯对于新力的战略规划与之前在阳光城、中南的时候不同。
在新力，陈凯主张：深耕已进入区域，重点发展长三角，对江西、长三角的三四线城市进行有选择性的下沉。
▲与2019年相比，2020年的新力长三角区域销售占比提升了18%，江西销售占比下降至30.8%。资料来源：YY评级
如果说，张老板与陈凯理念不合，还可以说得过去的话。那么陈凯之后，执行董事佘润廷、CFO钟坚等大量高管离职。各种传言、版本五花八门，就不得不让人深思了。
今年4月，新力披露的2020年年度经营业绩后，就被多家机构质疑，新力财报造假，“注水”严重。
▲新力的年报中，一些经营数据在逻辑上就有问题，经公开发布后，引起了资本市场的广泛质疑。
整体来看，新力的合约销售的虚增、现金短债比不达标（未扣除受限资金）、个别业务不明确、明股实债、以及大股东资金占用可能等问题，包括2020年度股营收仅同比增长4.0%，归母净利同比微增0.1%，两项财务数据增速同比降幅分别达98.19%和99.97%等等。
这个时候，再来一个老板的“求救信”就很容易让人觉得，这个故事像真的一样。
写在最后
皇帝的新衣，在身上穿不了多久了。
