更核心，更靠近商圈，还更低密，这是近期南京不少新出现土地的共同特点。

与此前拍地的政策与思路完全不同，南京新一批即将上市的住宅用地，抛弃了过去深耕新城的模式，转而拥抱置业需求更大的老城区，让新房更靠近城市“心脏”。

在这种思路的指导下，南京土拍的未来，变得更加有希望。

夫子庙商圈、河西商圈

接连挂出低密宅地

过去两周，南京连续两次端出了“土拍大餐”，且次次都有“硬菜”。

上周五（5月31日），城南雨花台区拿出了小行G12地块，位于软件大道以南、机场二通道以东，与老牌神盘仁恒城市星光为邻，隔壁则是热盘万科朗拾一期二期。

再来看下关键数据。小行G12地块出让面积9536.78㎡，容积率1.0＜Far≤1.2，建筑高度≤30。相比它的邻居们，1.2的容积率决定了其低密住宅的身份，按照30米的限高设定，未来新盘层高基本会在8-10层的样子。

这块地与河西元通商圈，基本只隔着一条即将搬迁的宁芜铁路，与河西龙湖天街直线距离仅1.2公里，距离ifc、华采天地和河西德基也不到3公里，开车通过软件大道高架桥一路直达，可以说完全处于元通商圈的日常辐射范围。

无独有偶，“520”挂出的夫子庙宅地G10地块，地理位置更是核心中的核心。

夫子庙G10地块位于马道街以南、江宁路以西，紧邻地铁3号线武定门站，出让面积10926.19㎡，容积率1.0＜Far≤1.2，建筑高度更是限制在了12米以内。

12米是什么概念？按照当下改善级新房的最低标准，单层高度至少在3米以上，意味着该盘或将打造城中绝无仅有的四层低密洋房，品质甚至比总价千万级别、层高5-7层的金陵玖园还要突出。

更重要的是，该地块完全位于夫子庙商圈的核心地段，西面300米左右就是老门东景区，西北方向约800米就是夫子庙步行街景区，步行5-15分钟就能达到。

此外，万象天地、水游城、水平方、茂业天地等商业体，瞻园、白鹭洲公园、中华门城堡等商圈景点，都将成为G10地块的日常生活“后花园”。

这种不高于四层的低密洋房，夫子庙商圈内甚至难以找到类似二手房可以对比。

目前周边普通二手房成交价大约在3-4万/㎡左右，顶级别墅（雅居乐长乐渡、南京泰禾院子）价格在4-7万/㎡不等，要么房龄较老价格偏低，要么面积太大（别墅300㎡以上），普通人难以企及。

夫子庙G10地块的出现，将为南京楼市主力军——广大渴望改善的中产阶级，提供品质升级的合理选择。

更多核心商圈好地

正在路上

除了上述已经挂出的宅地，还有更多区位核心的优质地块正在路上。

5月下旬，南京38幅优质地块亮相苏州城市土地展。此次参展地块不仅以低密住宅为主，约有近一半的宅地容积率在1.5以下，还出现了更多城市核心商圈的地块，低密度、市中心开始成为南京土拍未来的标签。

市中心方面，珠江饭店商住地和湛江路宅地是其中的佼佼者。

珠江饭店商住地位于珠江路以南、长发科技大厦以东，用地面积约0.46公顷，容积率3.3＜R＜3.5，为商住混合用地。

该地块是极为稀缺的新街口商圈地块。项目同时靠近1号线珠江路站和3号线浮桥站，距离德基广场仅600米，距离大行宫、紫峰大厦不足2公里，步行5分钟就能达到艾尚天地、1912街区等商业，还有南京大学、东南大学本部以及鼓楼医院、儿童医院等配套。

这里上一次有住宅开盘，可能要追溯到2006年的木马公寓。

湛江路宅地位于河西万达商圈，面积约0.95公顷，北临清凉门大街、西邻湛江路，不远处就是清江苏宁广场和环宇城，距离建邺吾悦广场直线距离不到1公里，向北约1.2公里则是龙江商圈，是鼓楼区河西片区多年未见的纯住宅用地。

值得一提的是，该地块容积率1.0＜R＜1.8，也是不可多得的小高层住宅。

低密度方面，河西G11生态公园地块、大校场国际路地块、紫金山顾家营地块，都做到了≤1.01，属于近乎一级别墅用地密度的存在。

结语：上述这些主城核心地块，不仅位置好、密度低、靠近商圈，更重要的是体量小、拿地成本较低，非常适合在土地市场略显疲态的当下，充当托底救市的角色。

这些地块将被谁拿下？如何与城市商圈与文化相结合？将推出怎样的产品品质？都值得我们期待。