换房是最考验房产认知的，一个人如果完整经历了一遍换房的操作，对房地产的认识会深刻很多。

当然前提是，有系统地完成换房操作，而不是简单的一卖、一买。

卖房的时候站在卖家角度，考量一个价值相对较低的房子应该怎么宣传、抬价，再买房的时候看到别人的宣传和抬价会有惺惺相惜之感。

比如我有位学员，卖龙岗布吉的龙珠花园，这是深圳每年二手房热销TOP榜的常客。买家说挂盘量这么大，得降点价。

学员说，挂盘量大说明活跃啊！哪个房子能像我家一样，受到深圳市场一如既往的热捧？最后房子比小区同户型多卖了7万块钱。

买房的时候，则又要站在与卖家截然相反的视角，考验价值判断和识别真假的能力。

今天这篇文章，就谈一谈换房的规划建议。

换房的第一步，永远是确认价值。

确认房子值不值钱、是否符合自己的需求，以及该不该卖。

房价的上涨分为阶段性上涨和持续性上涨，阶段性上涨如2016年以前的龙岗或2020年以前的光明、宝安沙井，在过去可能存在不错的收益，但是越往后房价下跌的趋势越明显，卖房难度越高、亏钱概率越大。

原本800万的房子，现在跌到500万，假如再没办法涨回到800万，甚至反而要继续下跌到400万，即使当下割肉卖掉，也是值得的。

自己的需求，主要针对很多人关心的学位。深圳的学位房已经彻底告别过去的普涨和躺赚，假如学位已经用掉，换成一套学位属性占比不高的房子为佳。

换房过程中，很多同学存在一种矛盾的情况：

既需要要卖的这套房子，房子本身的价值又偏低或正在变低。

以龙华上塘的潜龙曼海宁为例。龙华是深圳的二类价值板块，但板块的供应量近年持续增多、压制房价上涨。

上塘是龙华最好的片区之一，潜龙曼海宁的楼盘质量也不错，但受限于龙华价值萎缩，近五六年买到的基本都是负收益。

一边是房子的居住能够满足需求，现在卖房又得亏钱卖。

另一边是楼盘地段在龙华属于上等，仿佛以后能再涨回去。

可是正如刚才所说，龙华庞大的供应量会压制板块未来三到五年的房价。三五年以后，龙华的地段优势或许能够帮助抬升房价——相当于要再等三五年，搏一个“或许”。

而再等三五年，要换的更好的房子将会上涨更多却是确定性的。

——假如再给楼盘多一些“不能卖”的限定条件，比如：工作就在附近、孩子也在这里上学。

不卖的好处仍是显而易见的：生活方便、小孩上学。

可是对立面，一定是生活不方便、孩子转不了学吗？

只要是上过线下系统面授课的同学，大概都能轻易地找出多种方法，既实现不卖的好处，也能达到换房的操作。

比如，卖房以后返租一两年。

再比如，南山福田千把万的改善盘、一梯队的学位房，很多学位并不紧张，今年买、明年就能转学。

换房同学所碰到的换房难题，大多是信息差、认知差所导致的。你以为换就要舍弃不换的好处，或者不换就得舍弃换的好处。

可是很多种情况下，你以为的不可兼得实际可以兼得。

真正不可兼得的情况也有，但更该在换房之前就搞清楚，再做权衡，这比远远不清楚真相和后果就武断下决策要好得多。

最后再说下换房的时机。

现在的深圳正处在房价回暖的过程，大家只要关心近阶段房价的，能看到很多业主反价的情况。

业主反价过渡到成交价上涨，进而带动整个楼盘、片区房价上涨，存在一定的时间差。

换房应当有紧迫感，但不必过分焦虑和恐慌。

这过程尤其需要注意2点。

第1，换房，一定要考虑其中的踏空风险。

尤其是要卖的房子存在一定价值，换房时买、卖应当同时进行，以防止卖房后原本的房子房价上涨，买房时要买的房子房价上涨。

关于如何同时进行，有一整套系统的操作，也有很多完成这一整套系统操作的学员案例作为参考，这是线下《买卖沙龙》主要分享给大家的内容，有需要的同学可以亲自到线下参加。

第2，一定要善于利用市场大部分人的认知。

这是房地产最有意思的地方，买卖双方在截然相反的两个阵营，比拼双方的认知。

这个过程当然会出现分歧。

这种分歧是市场送给大家的福利——前提是你懂价值。稍微借助一些技巧，就能卖房多卖点钱、买房少花点钱，这是实实在在立竿见影的收益，也是值得大家花心思学习和弄懂的。

这是一个楼市分化的时代

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