“魔都”上海的楼市，用“魔幻”一词来形容都有些黯然。新豪宅“日光”，旧豪宅千万级降价出售，新房二手房都特别不好卖了。

这样的局面下，很多业主的心态也已经崩溃掉了。遥想当年买房人常挂在嘴边一句“今年不买房，一年下来又白忙”，伴随着房价暴涨后的回调，业主们又将“今年不卖房，一年下来也白忙”。一字之差，道尽了近些年来房地产的兴衰，买方卖方地位的转变。

尤其是2021年高位、加杠杆买房的业主，看着房价下跌也毫无办法，即使断供法拍也还欠银行一大笔钱。除了2021年买房的业主外，一些有置换需求的业主也遇到了置换的麻烦。有些想要上车学区的业主，看着未来孩子越来越少，正在重新判断学区的价值和真正的需求。

总的来说，买房亏了的业主都输在认知不足上。更重要的是，有几类业主内心极度崩溃。「城事知识局」发现主要有这么几类，分别是买了超大社区的业主、2021年加杠杆高位站岗的业主、想置换却被迫违约的业主，除此之外还有前几年买了环沪的业主和高位买入豪宅的业主。

我们一一展开细说。

超大型社区的问题，就是太卷了。

在房价掉头向下的过程中，如果卖房的人多了，价格肯定会出现踩踏。这对一个城市来说，对一个社区来说，都是如此。

千禧年初，超大型的社区特别受欢迎，一来配套的学校、医院、商场和超市都很完善，二来人多人气旺，居住气氛比较浓厚。千禧年后，北京推出了“亚洲最大的小区”天通苑，光地铁站就有三个站，据说居住人口最多的时候超过70万人，比大多数县城、城市的人还要多。上海有上海康城、世茂滨江花园等楼盘，一经推出就很受欢迎。

但发展多年，房地产产品经历了好几轮迭代，超大型小区的户型、居住体验一方面大不如前，另一方面年轻人也不喜欢这类房子。现在的上海康城，虽说价格还在3万多上面，但一走进去给人一种满满的廉价感。

当年上海康城刚面世的时候，可是有身份、有地位的人才能买得起的人。现在，买上海康城的业主，虽然也有钱但已经不复当年荣光。虽然近年换了物业，但本质上的问题肯定解决不了了。

除了买超大型社区房产外，买了环沪房产的业主心里也不好受。

本质上讲，环沪的购买力源自上海的限购。很多人买环沪，也是基于没法在上海购买房产，但不想错过当时的一波红利，所以大多数业主想着买一套先放着，说不定哪天就变成上海了，哪天就升值了。

抱这种幻想的人不在少数，但真正从中获益的或许是最早买环沪且已经脱手的一批人。如今，上海也不断推出楼市松绑政策，购房的门槛降低之后，谁还愿意去环沪买？

当年买了环沪的人，看着上海购房门槛降低之后又急于脱手环沪房产。所以现在的情况是环沪楼市出现了暴跌的踩踏，导致环沪卖不嗲，上海也回不去了。

买了环沪的可能并不算多惨，2021年前后在楼市高位买房，且加了杠杆的业主，比他们惨多了。

2021年前后是楼市最疯狂的阶段，很多楼盘“开盘即清盘”，要是能抢到那肯定就是赚到。只是如今五年限售还没有结束，全国房地产政策和市场迎来翻天覆地的变化，很多楼盘早就没什么利润了，有的楼盘交房即亏钱，有的楼盘到现在还没有交付。

要是面临这样的遭遇，一想到几年前上杠杆买房的业主，分分钟心痛不已。再说现在就业大环境都不好，买的房子价值已经严重缩水了，而且手上有点钱就得还房贷还利息。当下的现状，大多数人都没有办法，一切只能忍着。卖掉房子也不是，不卖也不是，实惨。

还有一类业主，是高位买入豪宅产品的。大家看新闻，总觉得上海新豪宅“日光”，很惊悚，并下定义说今年的豪宅肯定不愁卖。

事实确实如此，不过二手豪宅却没那么幸运了。近日绿城黄浦湾一套406平的豪宅以6800万的价格卖掉了，当年这套房子可是花了1.2亿才到手的，也就是说持有了几年没了5200万元。

说实话，5200万元，99.999%的人恐怕一辈子都赚不回来这么多钱吧。土壕或许还能承受，但如果土壕是加了杠杆买的话，那就得肉疼、亏出血了。

过去几年买豪宅的业主，事实上也是买在高位了。最近这几年企业经营资金链一紧张，只能低价卖房换取现金流了。虽然现在上海豪宅“日光”不断破纪录，说知道几年后又是什么样子呢？

还有一类型的业主，原本是不会亏钱的，但最终还是亏了钱的一群人，那就是在打算置换房子的过程中被迫违约的业主。

2021年以来，房地产的市场行情可以说是一天一个样。很多交易如果判断出了差错，就需要巨大的损失来弥补。房地产市场行情向上的时候，卖家违约，会觉得卖便宜了。当现在楼市下行中，买家违约一般会因为觉得买贵了。

这两年，买卖违约的群体突然间爆了，就是因为对当下的房地产政策不太了解，对趋势判断出了问题。当然，不管是哪一种类型，最后面临的结果都是损失。

举个例子，本来打算卖掉500万元的房子置换一套800万的房子，卖房的事儿也聊的差不多顺利签约了，自己看上的800万的房子价格也谈妥了，定金也交了。但就在这个时候，买家那边却违约了，因为房子又跌了好几十万，违约金都没房子跌的多。

这样一来，自己的房子没有脱手，想要买的房子定金也已经交了，加上自己置换买房是为了孩子上学，这一连串的事儿碰到一起，钱虽然没损失多少，但真的会让人烦恼透顶。

当然，这还不是最极端的，最极端的是想要买你的房子的业主也是置换需求，他那边想买他的房子的人违约了，所以这一头不得不跟你解约。这样一长串链条上的人，都不好受。

从本质上讲，上述几类业主不太好受的原因在于房价跌了。前些年楼市猛涨阶段，大家觉得赚钱像呼吸一样简单，人民币像纸片一般飞来，丝毫不费吹灰之力就能到手几十万上百万，很多人大半辈子都没见过这么多钱，错愕是他们最大的感受，总觉得不真实。

这几年，这些业主们从错愕中走了出来，悲悯的情绪占据了他们的内心。不管是老破小还是新房、学区房、二手房，没有一个不跌的。就上海中环二手房天花板的万科翡翠公园，前几年价格都在12万、13万元左右，现在8万元就能成交。

每个业主都希望房地产市场能够早日“止跌企稳”，走出阴霾。但面对着越来越少的人口，不稳定的经济预期和就业预期，业主们、接盘者们普遍没有信心。一切只能寄托于政策，希望能够帮助业主们解套。但政策也不是万能的，终究还是要回归市场，回归真实的价格。要回归，肯定要有人付出代价。