作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市

01

事件

任职刚满一年，明星职业经理人朱荣斌离开了合富辉煌，或许又要开启新的流浪了。

5月31日晚，合富辉煌公告称，朱荣斌因希望投放更多时间于其他个人事务，已辞任公司的执行董事、董事会主席以及公司提名委员会的成员及主席。

接替朱荣斌的，是合富辉煌现任执行董事、前任主席、创始人扶伟聪。值得注意的是，合富辉煌同时还委任了碧桂园服务联席公司秘书黄鹏为非执行董事。

另，据合富辉煌以前的公告，自2023年5月24日，朱荣斌已获委任为公司执行董事及董事会主席，负责制定合富辉煌的整体发展策略及业务规划。

简析：

据波哥看楼市观察，朱荣斌在一年之内的一进一出，确实有点令人疑惑。

有点“快枪手”的感觉啊。

从1995入职中海地产、到后面的富力、碧桂园和阳光城等房企，再到去年的合富辉煌，都快30年了，是一枚妥妥的地产老炮了，而比较起来——他有5年中海地产职业生涯、8年富力华南地区经验、以及3年的碧桂园总裁履历、4.5年阳光城执行董事长的经历，在合富辉煌只有一年时间，这是他职业生涯中最短的一站了。

而且还是在乙方单位，可能他自己都不太好去讲这一段经历吧。

原来的地产大佬，如今，在乙方公司也干得很艰难，朱荣斌可能会这样反思——我是不是已经老了，拿不动刀了？

曾经的光芒四射，难道仅能去追忆了吗？

同时，波哥也想问一句：

朱荣斌先生，在合富辉煌的短促故事，只是他自己的职业故事吗？

02

荣光与悔恨

公开资料显示：

1972年出生于贵州的朱荣斌，是家中最小、最具天赋的的孩子，16岁就考入清华，并在之后取得了清华大学土木工程硕士学位，一度被外界誉为“地产神童”。朱荣斌从清华大学毕业后便入职中海，此后又在富力地产、碧桂园、阳光城担任要职。

2013年～2017年，朱荣斌任职碧桂园联席总裁，带领公司实现销售规模从不足1000亿元到超3000亿元跨越，他本人年薪一度高达2185.8万元。

2017年6月，朱荣斌加入阳光城。“希望再造一家千亿房企，以及获取更多的成就感。”朱荣斌曾在入职时这样说道。

在朱荣斌的带领及团队的努力下，阳光城屡次缔造了行业的千亿神话：2018年，阳光城正式跨入千亿元阵营；一年之后，阳光城业绩再次实现飞跃，突破2000亿元大关。

2019年开始，行业大环境推动企业降杠杆的过程中，阳光城的规模与利润逐渐失衡。当时，朱荣斌在业绩会上坦言，自己感到如临深渊、如履薄冰，“像在钢丝绳上跳双人舞”。

2022年1月5日晚间，阳光城发布公告，朱荣斌因个人原因向公司董事局申请辞去公司第十届董事局执行董事长兼总裁职务，同时不再担任董事局战略委员会委员职务，辞职后不在公司担任其他任何职务。

离开阳光城后，2022年3月，朱荣斌创立了“荣宇建设（广州）有限公司”，开启创业之路。而这个时候，已陆续出现房企债务违约事件，并非创业良机。朱荣斌把第一个项目选在海南清水湾。

2022年8月，他以海南雅诚房地产开发有限公司董事长身份亮相博鳌房地产论坛，同时公开自己的首秀项目——心海。据其称，这个项目“中间曾因疫情封停两三个月，差点就挺不过来。”

2023年5月，朱荣斌收到了合富辉煌抛来的“橄榄枝”，再度重操职业经理人旧业，只不过从甲方变成了乙方。

一位地产经纪人置评称，朱荣斌能不能做好代理的根本原因在于市场，但现在市场恢复得比较慢，事业难以做起来。朱荣斌的创业公司仍在运营，只不过作了调整。2024年3月29日，荣宇建设（广州）注册资本从1000万元减少到200万元，规模为微型。

2023年8月，荣宇建设（广州）还退出了广东宏腾五号创业投资合伙企业，退出前持股比例为25%。企查查显示，朱荣斌还在广州市番禺世纪花园房地产、广州市番禺区翠倚华庭房地产担任董事长，这两家均属碧桂园旗下。

.......

另外，据界面新闻，2022年1月8日报道：

“彼时的朱荣斌和林腾蛟，惺惺相惜。林腾蛟提到朱荣斌时说‘人品是最好的风水’、朱荣斌也一再说，阳光城会是自己职业生涯的‘最后一站’，并豪迈地提出了要在3年时间，跨越1500亿-3500亿的规模目标。

林腾蛟给朱荣斌开出了600万的年薪，朱荣斌也拿出了真金白银，在2017-2018年陆续增持阳光城股份，加上2020年的股票期权和员工持股计划，累计持有2022万股份，耗资1.36亿元，和阳光城深度绑定。”

小结：

如上，据波哥看楼市分析，人的一生，都会有很多奇妙或无奈之处，比如，朱荣斌把阳光城当成了自己职业生涯的最后一战，可是，时代和命运，和他开了一个大大的玩笑。

大家都知道的一个事情是，在趋势急速变化和下行的过程中，如许多同行一样，阳光城一步步在地产的沙滩上搁浅了，最后，导致朱荣斌为了有效止损，而不得不割肉约浮亏7000万元，从阳光城解套离场。

而，变成国内第一个亏得差点连短裤都没保住的明星职业经理人了，也没有谁了，他说第二没人敢说第一。

这也成为了业内的一个谈资。

在离开阳光城后，朱荣斌选择了自己当老板。

但是，好像，不知他为什么把自己的第一个项目，选在了海南的清水湾？

而，彼时，原来雅居乐的清水湾文旅项目，早已经有气无力了，悍不畏死的朱荣斌却打算这这里开启新的事业，这似乎与其清华“地产神童”的美誉大相径庭，一下子就变成了方仲永的经典桥段。

最后，这个项目也是要死不活的，把自己搞得更加疲惫了。

后面，不得不再次出山，前往合富辉煌。

当时，合富辉煌也是高规格“接待”了朱荣斌。

6月3日，据中国房地产报报道——

“对于朱荣斌的加盟，合富辉煌方面表示，朱荣斌看好存量市场和房地产服务的可为空间，看好‘后房地产时代’新赛道，看好合富辉煌深耕、精耕、稳健的特质，进而以高管身份加入公司。朱荣斌在去年8月份博鳌房地产论坛上曾表示，存量市场将变成未来的主战场，未来还有很大增长空间。

他认为，在新房供应遭遇“天花板”之后，存量市场还在“地板”上，而且存量住宅的服务也是还在“地板”上，仍可以向往天花板。加盟合富辉煌一个月后，6月16日，合富辉煌公告称拟向20名员工授予6738万份购股权，每股0.01港元。其中，朱荣斌拟承授3034万份购股权，近二分之一。”

期间，据波哥观察，在自己创业不利后，加入合富辉煌后，朱荣斌也是想大展拳脚的，可是趋势再一次，没有给他什么好脸色。

◢其一，他认为，经他策动的碧桂园服务收购合富辉煌股份一事，从去年11月开始，到今年2月份，就戛然而止了，这对朱荣斌，可能是一个暴击。因为，他也知道，靠市场不太可能，本来想通过这次收购，至少可以在股票和业绩方面找回一些面子，不然扶老板怎么看自己？

可是，不知道什么原因，合富辉煌和碧桂园服务，都相继发布公告，把此事给否了，至少让朱荣斌郁闷了好些日子吧。

◢其二，据波哥了解，成立于1995年的合富辉煌，是一家老牌的物业代理服务供应商，同时也是一家典型的家族企业，在朱荣斌加入之前，董事会以扶伟聪家族成员为主。

根据2023年年报，其物业代理业务覆盖全国超过50个大小城市，代理项目超过900个，二手分行数目约110间。

与2022年相比，它已经出现了较大幅度的收缩。2022年底的数据显示，其物业代理业务覆盖全国超过80个大小城市，代理项目超过1100个，二手分行数目约160间。

合富辉煌报告显示，2023年其营业额约为12.95亿港元，同比下跌约15%，而股东应占亏损为约5.31亿港元。

这个业绩，也确实不好看，自己主政一年后，合富辉煌的业绩不进反退，让朱荣斌非常的焦虑。

而且，市场目前的大趋势，并未得到有效的好转，再一次打击了朱荣斌的信心。

面对时代的巨浪，朱荣斌心力憔悴，或许也有这样的心理——早点走，还可以保留一丝脸面，不然，2024年的业绩更加不好看，就会毁了自己的一世英明。

同时，在荣与衰之间，事实上，朱荣斌和曾经系出同门的刘森峰等人一样，在各自离开原来的公司后，都选择了自己去创业，后者2021年曾经拉上了当代置业、还似乎有保利的影子，然而，其结局也变成了“高调的刘森峰，现在也开始沉默了”这一窘境。

而朱荣斌，第二年的2022年，也甩开膀子开干了，当时，可能喝多了吧，直接杀到海南的清水湾搞了一块地，做成了自己的第一个项目——“心海”，后面，被市场行情一顿暴击，此项目变成他的“伤心海”，而成功收获了业界许多的口水。

对此，不知道朱荣斌等人，某夜无人时，是否会流下一些悔恨的泪水？

03

写在最后

综上所述，据波哥看楼市独家观察，很多所谓的明星职业经理人，皆为时代的产物，很多人都把时代之力，看成了自己的能力，同时，又局限于自己过往的成功经验，对趋势的大变化实际上并不敏感。

比如，以前的出自碧桂园的刘森峰，自己出来单干后，很快消失无踪了；再者，上述的朱荣斌，其轨迹跟刘森峰本质上差不多，实际上，都是漠视经济、产业和市场趋势更迭的客观表现。

一猛子扎进海南清水湾，最终铩羽而归，落得跟刘森峰一样的无言的结局，不值得思考吗？

不就是觉得自己什么都懂、什么都干过吗吗？怎么会失败呢？

基本，都是以自我为中心的思维模式，好像天地都要围着自己在转。

可，最后，都是一地鸡毛、黯然离场。

这又说明了什么？

就不再去解释了，因为上面基本已经说到了。

下面，在本文结束之前，再来简单掰扯一下波哥觉得比较又意思的一个地方。

其中，好几个官媒都点出了一个细节，比如中房报提到：

“一位地产人士分析称，朱荣斌加入和离开合富辉煌的时间点都很微妙，其入职前刚好是碧桂园服务陆续收购合富辉煌股份之际，离职又是在碧桂园服务终止收购部分股权后。而碧桂园正是朱荣斌的‘老东家’”。

波哥觉得，这些媒体蜻蜓点水，把这一点说出来，也很“微妙”，因为他们都只抛出了这一点，却都没有去解释其中的含义，而引人遐想。

这或许，也是朱荣斌快速进出合富辉煌的一大原因吧，在此简单推测一下，仅供参考哈。

前几天的6月1日，据每日经济新闻报道：

“先是2022年11月，碧桂园服务斥资2.33亿港元收购合富辉煌约1.45亿股股份，持股比例大幅增至25%，为合富辉煌第二大股东。2023年11月，碧桂园服务又宣布拟收购合富辉煌7164万股股份，持股比例将增至35.63%。

但这一收购最终未能成行，在2024年2月正式告吹。终止收购的原因并未公开明确，仅说是战略合作协议各方基于当前市场状况、近期资本市场波动、订约方对标的交易实施时间表的预期发生变化以及潜在战略和合作目标以及其他因素考虑。”

其时间线简述一下：

自2023年5月，朱荣斌进入合富辉煌半年后，碧桂园服务又启动了上述股权收购的动作，今年2月份正式被双方叫停，5月31日合富辉煌发公告宣布朱荣斌辞任和扶伟聪回归。

这个变化速度，确实太快了，根本没有给市场足够的反应时间。

因此，有一个问题，就慢慢浮出来了：

朱荣斌去合富辉煌，似乎带着某种使命去的——不仅仅是合富辉煌的、也有碧桂园的，这点不得不让业界疑惑。

何意见得？

咱们，可以反过来思考一下。

首先，如果不是，在目前大压力下，合富辉煌业绩下行，实属正常，对朱荣斌来说，冲击应该不太大，毕竟，他又不是神，不然也不来合富辉煌了。

而且，就连万科郁亮等人，都摔得头破血流了，朱荣斌又能有何作为？

熬一熬，总比回自己那个小摊子要好很多吧。

其次，再退一步来说，即使如上面所讲的为了保住脸面，可是在乙方这样去匆忙辞任，不也是一种打脸行为吗？真的合适吗？

也即，在其行为上，有一定的矛盾之处。

分析到此，不知你读出了上述官媒的一些暗示没有？

那就是——

朱荣斌，是作为合富辉煌和碧桂园之间的桥梁和纽带而去的合富辉煌，有其特殊的使命。

因为，自保利退出合富辉煌后，扶伟聪需要引进新的战投，来分担自己的压力，但其他的房企对代理业务不敢兴趣，找来找去，只有碧桂园最合适，毕竟，他还是自己的重要股东之一，加上，碧桂园暴雷后，也需要相对专业和更强悍的营销团队，去帮助自己去化，应该可以打动杨老板。

可是，自己去说，就会掉价，因此，不敢先提出这个话题，这才有了重金引进朱荣斌和扶伟聪退位让贤的故事。

波哥认为，因为，扶伟聪那时非常清楚，市场那么差，谁来都难以改善局面，只是事情还是要做啊，卖不动房子，就卖股权嘛。

如此这般，朱荣斌才逐步进入他的射程。

后面，才有了高管和高额股份的戏码，至少给外界传达出一个讯息——合富辉煌是真正尊重优质人才的地方。

其三，如果这么简单，波哥今天也不会去写这篇文章了，因为太肤浅，根本达不到波哥团队队主要题材的基本要求。

比如，昨天吃瓜王思聪的文章，就非常的简单直接，没有那么深度和沉重的思考。

但是，今天，波哥觉得很多朋友的分析，要么是力难透纸背、要么是故弄玄虚遮遮掩掩的、要么是为故事中的人保留面子、要么就是人云亦云根本找不着北等，不一而足，实际山给，只会把这个事情搞得越来越云山雾罩、乱七八糟的，于事和于世无补。

不就是一个合富辉煌、碧桂园和朱荣斌嘛，搞得那么神秘有必要吗？

波哥，在此，鄙视你。

好了，简单吐槽一下，下面，为了控制本文的篇幅，再上述的合富辉煌之外，就简单来描摹一下故事中另外两方的初步情态，以供大家去参考，如下：

当然，在这个过程中，朱荣斌不可能自己没动过“春心”——自己那个小摊子困难重重，加上老东家有25%的股权在里面，既能避险又能再次靠近杨老板，两全其美。

而对，碧桂园来说，扶老板不错，没跟老哥说一下，就将自己以前的得力干将挖了过去，不地道啊。

而且还把他放在那么重要的位子上，这样我就对你更加放心了，在收购一点股权也不是不可以。

等等

大概的场景，波哥在此简单罗列了一点，其他的请大家自己去脑补吧，不然就变成商战片了。

实际上，波哥只想说明一点，朱荣斌这个事件里面，大有文章，绝非一进一出之时两个简单的公告就能说明的。

客观的看，波哥认为，官媒，也不好说，作为当事人的朱荣斌，则更是有苦难言了，不便去讲什么了，只能打落牙齿和血吞了，谁让自己没有哪两个老狐狸厉害呢？

对此，最后，提几个问题：

入职仅一年，难道朱荣斌不要脸吗？

一年就辞任，朱荣斌能左右自己吗？

来去匆匆间，朱荣斌还是朱荣斌吗？