学区房抖一抖，二手房震一震。一直以来，学区房是二手房市场的风向标，也是二手房市场交易中的重要组成部分。

▲南浦实验中学春晖校区实景。图据网络

说到底，学区房本质上就是一套普通房子+好的小学/初中的入学“门票”。

上回，咱们通过如下的公式来简单估算了南浦实验中学春晖校区的学籍溢价：

学籍溢价≈学区房价格-周边房源条件相似非学区房源价格

南浦实验学籍溢价

面积段

南浦实验学区房

周边非学区房

单位差价

60㎡以下

1.65-1.95

1.3-1.6

0.35

60-80㎡

1.8-2.1

1.1-1.6

0.5-0.7

80㎡以上

1.2-1.9

1.0-1.5

0.2-0.4

*以上均为均价单价区间，单位为万元/㎡，因楼层、户型、装修等房源条件有一定差异，导致实际数据有误差，仅供参考。

得出的结论是：

房探简析

----尽管受招生预警分流和大环境影响，南浦实验学籍的溢价依然存在，毛估估大致30多万起；

----学籍的溢价平摊在单位面积上，溢价呈抛物线形。与以往相比，60-80㎡学籍溢价稳中微降，60㎡以下小户型学籍溢价明显缩水，80㎡以上户型学籍溢价也小幅降低。

发文后，有读者朋友询问其他头部中小学的学籍溢价。今天，咱们就来估算市区头部学校学区房的学籍溢价，看看哪个溢价最高，哪个更有性价比。

需要说明的是，因样本有限，房探采集的数据与市场情况或有较大误差，仅供参考。因不少学区房周边多为学区条件稍差一些的房源，在本文中，我们对这一因素的扰动忽略不计，但实际上存在一定影响。敬请广大购房者知悉。

咱们先来看看首屈一指的广小六中学区房——

广场路小学、温州市实验中学

温州实验中学（俗称：“六中”）的招生范围——

▲学区范围以文字表述和教育部门最新公布为准，示意图仅供参考。

地址：温州市鹿城区东公廨13号

招生范围：

东：解放街单号（鼓楼街口至百里东路口）；

南：鼓楼街双号－广场路(不含广信大厦)；

西：信河街双号（广场路口至百里东路口）；

北：百里东路单号(解放北路口始)。

六中部分学区范围内房源为广场路小学广场路校区双学区。

广场路小学招生范围——

地址：鹿城区广场路76号（府前街附近）

招生范围：

东：解放街；

南：鼓楼街-府前街－广场路；

西：城西街；

北：仓桥街；

另含鼓楼商厦北幢、鼓楼街两侧沿街住宅。

▲学区范围以文字表述和教育部门最新公布为准，示意图仅供参考。

广小六中学区房是鹿城区迄今为止为数不多没有分流的头部学校。与周边学校相比，广小六中的学籍溢价为：

广小六中学籍溢价

面积段

单学区

广小双学区

周边非学区房

单六中学籍差价

双学区学籍差价

60㎡以下

145+

185+

45-65

80-100

120-140

60-80㎡

200+

300+

50-100

100-150

200-250

80㎡以上

近期极少成交

/

/

/

六中纯学籍购买

52万（含约10-15万交易税，卖家包税，卖家到手约35万）

*以上均为均价，单位为万元。有误差，仅供参考

从上述情况来看：

房探简析

---单六中学籍溢价大多在70-120万元左右。与市场高峰期相比，60㎡以下房源学籍溢价明显下降，60-80㎡房源学籍溢价相对持平，而80㎡以上房源成交明显减少。

双学区房源学籍溢价比单学区多了三四十万元左右，与以往相比，保持相对稳定。

---六中的学区房，小面积以老房子和宿舍楼等为主，自住属性较弱，价格属性之中呈现较多的为学籍溢价。这也使得市面上的20-60㎡房源，直接以总价报价，一套房子对应一个学籍名额。

---另外，可以发现，购房者购房时更寻求“确定性”和“持有成本低”考虑。因小面积房源持有需满3年，故60㎡以下房源炒作减弱，价格下降明显，学籍溢价也有所缩水；60-80㎡购入后可当年入读，成为当前市面上成交较多的房源之一。

另外，还延伸出了少部分家长的“纯学籍买卖”，占用3年读一户的学籍，买家付出约50来万，卖家扣除税后可以获利约35万元。

六中集新双学区

当然，不得不提的还有温州市实验中学集新校区和附属小学双学区。

▲实验中学集新校区实景图示意

地址：温州市鹿城区黄龙路108-8号

招生范围：

东：至广化河-十八湾河-商贸城南路-广化桥路；

南：至过境路；

西：至翠微大道；

北：至鹿城路所形成的封闭区域。

主要包括：中国铁建·未来视界、雅戈尔·未来城壹号、华润置地·悦未来、森悦锦园。

目前，集新学区房挂牌超200套。据不完全统计，今年6月以来，集新学区房成交了30来套，集中在雅戈尔·未来城壹号和中国铁建·未来视界。

其中，未来城壹号成交的几乎清一色为75方，且成交总价稳中微降，基本上在205-215万元左右。其他面积段成交极少。

未来视界成交的面积段多为111或139方，成交单价大致在2.6-3.2万元/㎡。

森悦锦园因暂无产权证，且为毛坯交付，目前少量成交，成交单价大致在2.2万/㎡左右。

六中集新双学区学籍溢价

面积段

学区房

周边非学区房

差价

75㎡

2.73-2.87

1.9-2.1

0.7-0.8

111-139㎡

2.6-3.2

0.6-1.1

*以上均为近期成交价区间，单位为万元/㎡，因楼层、户型、装修等有一定差距，差价区间仅为估算。就六中集新为例，因111-139方成交主体为未来视界，开盘时因优惠较少，且价格相对较高，故差价较大。而75方成交主体为未来城壹号，开盘时折扣力度较大。

考虑到大户型成交多为未来视界，因未来视界开盘时优惠较少，成交价相对较高，故二手房买卖成交价格相对高些，故保守估计，六中集新双学区学区房学籍溢价大致在50-80万元左右，在头部初中排位仅次于六中总校。但六中集新校区尚无升学成绩，日后学籍溢价如何还有待观察。

温州市第二中学

▲二中大致学区范围示意，以文字表达和教育部门最新公布为准

地址：温州市鹿城区水门头008号

招生范围：

东：永楠路单号；

南：江滨西路双号（永楠路口始）-横井巷-瓦市巷－解放街双号（瓦市巷口始）－百里东路双号-百里西路双号；

西：勤奋路双号（百里西路口至望江东路）；

北：瓯江路（永楠路口始）-望江东路。

与六中相比，二中所在学区范围内选择较多，也比较适合于自住。其中，同样房源条件，瓦市总校的学区房价格，比百里路总校学区房的略高0.1-0.2万元/㎡左右。

▲学区范围示意，仅供参考，以教育部门最新公布为准。/楼市温州

二中学籍溢价

面积段

瓦市二中学区房

百里总校二中学区房

周边非学区房

差价

60㎡以下

1.7-2.0

1.6-2.0

1.3-1.6

0.3-0.4

60-80㎡

1.9-2.2

1.7-2.0

1.5-1.7

0.2-0.5

80㎡以上

1.8-2.2

1.6-1.9

1.5-1.8

0.1-0.4

*以上均为均价单价区间，单位为万元/㎡，因产品、楼层、户型、装修等有一定差距

二中由于施教区范围较大，房源较多，学籍溢价相对较小，大致在10-40万元。与往年相比，有所减少，主要受大环境和招生预警分流影响。

温州市实验小学上田校区

地址：温州市鹿城区府东路466号，上田小区西侧

招生范围：

东：万源路；

南：温州大剧院北侧道路；

西：宏国大厦东侧道路；

北：划龙桥河上田大桥至万源路段。

主要小区：上田小区。

实验小学上田校区一度是温州最为炙手可热的小学学区，2021年前后市场高峰时，61方左右学区房一度成交价超过450万元，目前，类似面积段成交总价已经腰斩。

因房源条件差异，以及不同年份可入学，实验小学上田小区的成交价差距较大。当前，实验小学学籍溢价主要为：

实验小学学籍溢价

面积段

学区房

周边非学区房

差价

60㎡以下

147-198

1.5-1.9万/㎡

1.0-1.5

60-80㎡

200-310

1.3-2.0

80㎡以上

1.7-3.25

0.2-1.4

*以上均为近期成交价区间，单位为万元、万元/㎡，因楼层、户型、装修等有一定差距，差价区间仅为估算，差距较大。

上田小区近期在售案例

58平方198万（25年读书）；

61平方208万（25年读书）；

78平方238万（25年读书）；

110平方258万（25年读书）；

122平方268万（25年读书）；

135平方268万（25年读书）；

138平方258万（25年读书）；

145平方318万（25年读书）；

228平方338万（25年读书）；

122平方218万（26年读书）；

56平方188万（27年读书）；

110平方208万（27年读书）；

138平方238万（27年读书）。

查对以上数据可知：

房探简析

---由于实验小学仅有上田小区为施教区范围，因而其学籍溢价还是比较可观的，达50万起。但与2021年等市场高峰期相比，也缩水非常明显。

究其原因在于，一方面，新办优质小学涌现，头部小学集团化办学，如温州实验中学附属小学、实验小学锦绣校区等，进一步分流了支撑价格的客源；加上优质双学区项目也不少，而持有成本与之差距不大；另一方面，受市场大环境和双减政策影响，投机炒作减少等。

建设小学大南校区

建设小学学区较多，其中交易相对活跃的有大南校区等。

▲学区范围仅为示意，以文字表达和教育部门最新公布为准。下同。/天地图·温州

地址：鹿城区虞师里162号

招生范围：

东：大南路；

南：蝉河；

西：小南路；

北：小南门河

学区内主要小区：

虞师里大楼、美曦大厦、双莲小区、五洲大厦、新南大楼

大南建小学籍溢价

面积段

学区房

周边非学区房

差价

60㎡以下

55-80

50-70

5-20

60-80㎡

80-150

55-110

25-40

80㎡以上

1.3-1.9万/㎡（电梯）

1.0-1.3万/㎡(楼梯)

1.2-1.5万/㎡（电梯）

0.8-1.1万/㎡（楼梯）

0.1-0.4万/㎡

*以上均为均价单价区间，单位为万元或万元/㎡，因楼层、户型、装修等房源条件限制，有一定误差，仅供参考

近期在售案例

双莲大楼

7楼 64平 95万 清爽装修 带租；

2楼 64平 95万 简装 空置；

7楼 64平 90万 简装 空置 ；

4楼 83平 100万 清爽装修，带租，租金：2100元/月。

新南大楼

7楼 71平 85万 清爽装修 空置；

虞师里小区

5楼 97平 118万 简装；

5楼79平 110万 精装修。

蒲鞋市小学龟湖/十二中

蒲鞋市小学龟湖校区和十二中学区房近年来价格起伏较大，2020年7月市场高峰期小面积成交价一度超3.3万元/㎡。现腰斩的不在少数。

来看看蒲鞋市小学龟湖校区的施教区情况：

地址：鹿城区龟湖路34号附3号

招生范围：

东：民航路；

南：锦绣路；

西：龟湖；

北：学院西路。及横河南新村、横河北新村、城中景园等。

学区内主要小区：

横河南新村、横河北新村、城中景园、下垟头、蒲鞋市新村等。

蒲鞋市小学龟湖校区学区房同为十二中施教区范围之内。

▲十二中校园俯视图。/该校官网

▲施教区范围仅为示意，以教育部门最新公布结果为准。点击上方可查看高清原图。/楼市温州

地址：温州市鹿城区学院西路166号

招生范围：

东：车站大道单号（锦绣路口始至学院路口止）-学院中路双号(惠民路止)-惠民路单号(学院中路至黎明中路)；

南：锦绣路双号（车站大道至飞霞南路口，加桥儿头住宅区、含锦绣路单号709号至1053号）；

西：飞霞南路双号（锦绣路至马鞍池东路口)－大南路双号；

北：黎明中路单号(惠民路口始)-黎明西路-人民东路单号。

其学籍溢价大致为：

蒲小总校+十二中学籍溢价

面积段

学区房

周边非学区房

差价

约30㎡

50-75

45-70

5-15

45-59㎡

65-95

60-90

5-15

60㎡以上

1.25-1.85万/㎡

1.1-1.7万/㎡

0.1-0.3万/㎡

*以上均为均价概数，单位为万元（除注明外），因楼层、户型、装修等有一定差距

通过以上数据比对，可以发现：

---蒲鞋市小学总校、十二中双学区学区房与周边非学区房源学籍溢价不是特别明显。这主要是由于蒲鞋市小学总校分流较严重，且市面上类似房源较多等原因所致。

经过以上粗略的数据比对，可以得出如下结论：

房探简评

---前文我们已经讲到，学区房的价值≈优质小学/初中入学“门票”+普通房子价值。短期而言，学籍溢价是相对稳定的，且学区的“含金量”与学籍溢价呈“正相关”关系。学区越好，学籍溢价越高。

---与2020-2021年左右的市场高峰期相比，学籍溢价都有不同程度缩小，但类似广小六中等头部学校而言，学籍溢价依然大幅存在；而部分次头部学校学籍溢价

---从面积段而言，目前，60-80㎡学籍溢价最高，这主要是与当前的优质学区入学政策相关，比如小面积持有需满3年。因投资客的退场，有刚性需求的学生家长购买更追求确定性，倾向于短期持有或持有成本相对较小（买低总价小面积房源）。

---对于当前有学区房需求的家长而言，为了尽可能规避市场下行带来的亏损风险，建议从三个原则出发：