2022年的房地产市场大家都有目共睹，政策出台了不少于1000次去推动市场回暖，结果整个房地产还在持续性地走低。

有数据真实体现出来，2022年全年新房销售面积13.58万亿平方米，同比下降24.3%；销售金额13.3万亿，同比下降26.7%，2021年销量下降了4.8亿元。

房地产投资金额也出现10%的回落，这是自统计以来首次出现负增长，对于经济影响是非常巨大的，毕竟房地产是经济的发动机，拉动超过120多个行业。

2022年，房地产开发企业到位资金148,979亿元，比2021年下降了25.9%，少了5.2亿元，这个钱是真正流到房地产市场里面的。

销售市场越火爆，拿地信心也就越充足，如今2022年的销售市场不理想，拿地信心也是不足的，土地市场只能跌破底价去卖，根据财政部公开数据显示2022年土地使用权出让收入66854亿元相比，2021年下降了23.3%。

相关的税收也是出现了大规模的下降，2022年契税5,794亿元，同比下降22%；土地增值税6,349亿元，同比下降7.9%。

各项数据中都可以明显地表现出市场确实不太景气，基本上各项指标下降幅度都达到了25%。

另外土地财政是地方财政的来源，最主要支柱，一个是城市建设，基层三保支出，很大程度上都是靠卖地的。

如今压力有多大？

财政部的数据显示2022年地方赤字再创新高，达到了59,315亿元，财政矛盾突出，地方政府为了缓解，采取了增收、减资、借贷、等措施，扩充财政。2022年全国发行新增地方政府债券47,566亿，其中一般债券7,182亿专项债券40,384亿。

部分地方财政压力较大的就采取了非正常手段，比如增加收费和罚款，减压公共服务支出，河南，湖南，广东等多座城市，就已经爆出了公交车停运，四川乐山把乐山大佛景区摆摊权和观光车一次性打包，30年经营权卖了17亿。

去年12月份国办督查室通报，华北某县城出现大面积乱收费、乱罚款，11月份入库罚收入高达4729.57万，1月至9月均法末收80倍；陕西小贩五斤超标芹菜被罚6.6万元，类似这样的事情太多太多发生了。

为什么会发生这样的事情？最重要的就是2022年受到疫情强势冲击，土地财政收入下降，债务问题，也正是这些因素的影响，导致整个市场受到了巨大冲击。

不可能长时间的依靠房地产来推动经济增长 来增加税收，毕竟房地产总会有尽头，但在短时间内仍没有任何一件产品能代替房地产，所以一定要让整个市场回落，才能稳定经济的发展。

2022年下半年开始重要会议高层都在喊话“稳楼市”、“房地产是支柱产业”、“房地产是第一内需”，又到全国再次呼唤整个市场回暖的关键时刻了，在这样的大背景下，为了卖房卖地三管齐下，市场真的回暖吗？

中央部委定调，供地模式风云再变

自然资源部出台《关于进一步规范化住宅用地供应信息公开工作的通知》其中对住宅用地出让工作不再要求“全年不超过三次”。有不少的学者都解读为“取消集体供地模式”，在2月3日，自然资源部相关负责人回复：不是取消，而是进一步的优化，更好发挥充分公开披露信息，对稳定和引导市场预期积极作用。

懂的都懂，不可能把话说的这么明白，基本上就可以说供地，可以自行决定自行安排，但重点内容不是这个文件中提到的是：建立拟出让地块清单公布制度，规定每次公开详细清单，对应模拟出量时间，但原则上不少于三个月，给市场主体充足的时间作为投资测算和判断，且详细清单的那一块可分批出让。

过去的供地模式是批发的，如今是改为零售的，这样最利好，整个市场的发展就是卖地更快更利，财政收入的提高。集体工地对于开发商的资金需求是比较高的，尤其在市场不景气的情况下，土地流拍率创下了历史新高。

住房消费纳入十余城市稳经济一盘棋

江苏、辽宁、广东、上海、山东、浙江、四川等10多个省市召开“新春第一会”，抢经济的号角已经早早吹响，其中住房消费纳入新的一年经济发展框架中，简单的来说，房地产又再一次的被重视起来了。

江苏1号文件从信贷利率、个税、公积金、动迁安置、价格备案等多方面落实，购房者需求振兴支持，2023年疫情结束了，也不能再来一起当旅游了，所以经济必须要呈现出强势增长状态，房地产就是最关键的一环。

鼓励买房的政策特别厉害，首套房利率持续性的下调，全国有20多个城市下调首套房利率，其中包括了郑州、天津、福州、沈阳、厦门、惠州、清远等多个城市。惠州首套房利率下调最低达到3.6%，相比2021年最高峰的房贷利率相差了3%，同样贷款100万，一年的利息就相差了3万元，对于购房者来说，利率越低当然就越有吸引力。

也正是这样的大背景下越来越多老百姓出现了提前还款贷款的局面，根据多家媒体的报道，北京、天津、广州、深圳、武汉、成都等多座重点城市，都出现了排队提前还款的局面，多家银行甚至出现了排队两个月以上才能扣款，如今APP提前还款的窗口都已经变成了“维护中”。

又有城市要走回2014年的老套路，棚改货币安置，第1个城市是最强地级市，苏州属于优质二线城市，今年也启动了棚拆迁对于全国房地产来说是一个关键的指数，棚改拆迁易启动整个房地产活跃度瞬间就起来了，毕竟拆迁户手中大把钱不买房子，能干嘛呢？难道去买股票吗？

多座城市首套房比例下降至20%

除了房贷利率下降以外，首套房的首付款也下降了，其中成都、石家庄、西安、太原、长春、福州、南昌、重庆、贵阳、兰州、银川、乌鲁木齐、东莞等众多城市都下调了首套房首付至20%。

只能在降价这方面尽努力了，首付款还能进一步下降吗？参考香港的房地产确实是可以，但是国内不敢这样做，毕竟这样撬动的杠杆太大了，另外对于购房者来说，首付降低又不是房价降低，所以买房不买房问题并不是特别的关键。

三管齐下，楼市能活吗？

在强有力的政策推动下，部分热点城市率先是稳住楼市的发展，开年以来越来越多上门客，这种表现主要都是集中在重点城市重点区域，对于市场的回暖确实是有一定关键性的作用。

也许很多人还不相信有这种回暖的迹象，但是这种回暖并不是大面积，而是小区域范围内的购房人群有一定的购买力，以及想置换房产的。。