郑州一大批顶级豪宅的致命缺陷正在暴露!

梦之看房产 2024-11-07 21:04:44
5年前,我就计划一个事情。

在我55岁到58岁的时候,啥事也不干,就在郑州市区或周边弄半亩地,盖一处宅子。

有钱自己住,没钱干民宿。

【1】

我的院子

感谢关注《楼八地产研究所》。

我是宇文播,专注郑州城市发展和本土高端地产研究,致力推动城市进步。

当然,前提是我得能活到55岁。

我要盖的这处宅子要有5个院子,中央的四水归堂要摆个大理石水缸。

上图:大理石荷花水缸

水缸全部种上荷花,荷花下面再养二只青蛙,青蛙们再生一群小蝌蚪,它们一起幸福生活,没事就在水里游啊游。

夜里,还能在被窝里还能听到它们呱呱叫。

书房前的院子,我会种上一棵桂花树。

上图:桂花树

人闲桂花落,夜静春山空。

没有桂花,何谈悠闲,没有悠闲,谈何人生?

电脑桌前坐累了,可以出门在树下躺椅躺躺。

入深秋,我便拉来一只小凳子,搬来一个小桌子,再拿一个小杯子,一边喝茶,一边打盹。

上图:院子的盆栽

院子里,我还会种上很多花卉和盆景,就像紫荆山的梦溪园。

去过梦溪园的都知道,那才是郑州最顶级的房子,去过梦溪园,方知我们住的只是窝。

上图:秋至满地黄

除了荷花水缸,除了盆栽,我还要种上竹子、梅花、月季,以及蔷薇,还有,入户庭院要栽植一棵秋天可以落叶的银杏树。

秋无落黄不为秋。

上图:小院示意图

白墙青瓦,干净的水磨石走廊,走廊再挂4个灯笼,火红火红,到了春节,煞是喜庆。

春节对联一定要是自己写上去的,干净的红纸,黑色的香墨,工整的字体,板板正正,规规矩矩,帖一年都不变色。

院子里还要养一只猫和一只狗。

一只我在卫生间刷手机时爬在脚边的橘猫,一只不论走到哪里,都跟在我屁股后面的金毛。

上图:我曾经养的橘猫

上图是我曾经养过的一只真实的猫,翰宇天悦沫沫送的橘猫,名叫“舒克”,陪伴3个月,后来跑丢了,希望有一天还能回来。

【2】

我的房子

承载这么美好的生活,需要一个户型。

上图:头条号

我关注的有个头条号叫“合院图纸”。

它一共有337个作品,每一个作品就是一个方案,或单层、或双层、最多三层,都是独户小院。

每一个我都看过,最后选了这个。

上图:楼八最喜欢的户型

它有5个院子。

它东西开间是19.2米,南北进深是17.7米,合计340㎡,刚好半亩地,十分合适,主卧还有书房,特别喜欢。

这个户型最大的优势是主卧在西北位,风水上,这是主卧位,但目前市面上的户型多为“东南位主卧”,大忌,主卧在东南位的女主注意了,具体原因自己查查便知。

不过,这户型有二个小毛病。

1,主卫太小,我会把它开间升级到2.2米,并增设浴缸,门改南向。2,厨房太小,改大,增设地锅灶台。

上图:建筑效果图

前天在群里看到二环内的英协花园有人卖地皮,21米*19米,很适合这个户型,过二天去看看,便宜的话看能不能盘下来。

开始正题,声明!以下内容只代表个人观点!

我们来看这个户型的内外比。

内外比=室内面积:院子面积

这套房子的总占地是340㎡。

我们现在算一下它的院子面积:

四水归堂院69㎡入户庭院45㎡主卧院23㎡西南庭院21㎡

东侧院11㎡

5主1副的院子,合计168㎡。

上图:中国式院落

户型占地340㎡,房子的室内面积是172㎡,院子是168㎡,那它的内外比就是:

1:1

这个房子的院子面积占比还是比较大的,传统的中国经典民居的室内外比是1:1至6:4之间,即:

院子面积占比40%-50%之间。

【3】

院子的消失

6:4比例哪来的?

过去,“除掉睡觉时间”,人在室内和室外的活动时间的比例就是这么个比例。

形象一点比喻就是,如果一个人除了夜睡和午睡,还剩10个小时,那就是屋里呆6个小时,院子里呆4个小时。

从皇宫到王府,再到四合院,合院,都是如此,院子的面积必须充足,至少要占总占地面积的40%以上,这是底线。

而且,我们从第一部分可以看出,人生居住的最美好场景也都是在院子里,院子才是主角,室外才是生活。

上图:中国院子生活

但是,如今一切都变了。

过去买卖房子,论“院”,一院宅子。

具体是根据总占地定的,就是上面说的340㎡,占地越大越贵,占地越小越便宜。

但现在不一样了!

我们买卖房子,不再论院,而是论“室内面积”,即:

室内越大!价格越贵!

完蛋了!

资本是嗜血的,既然如此,那室内面积就能搞多大搞多大,院子呢!能搞多小就多小。

独栋别墅还好,名义上卖建筑面积,实际还是看占地。但双拼别墅、联排别墅,叠加别墅就不一样了,院子小得不能再小了。

上图:中国传统院落

如果340㎡地皮盖290㎡房子,留50平米做院子。过去,别人会说:“这是个煞笔吧!”,但现在,正常了,哇,面积好大呀,290平,才500万。

反而是如果你只盖170㎡,别人会说:“啊!房本才170平,你都要500万?打劫啊!人家290㎡才500万!”

他们说的指单价。

再说,人家290㎡卖500万,你170㎡不一定能卖500万,因为你可能忘了,我们地产行业有一个充满了想象力词:限价。

以室内为销售单元+限价=无限地追求极端的室内空间。

【4】

死亡的公区

说别墅有点陌生,我们住的都是高层。

这种畸形观念反映到高层,就是“最大限度的压榨公区空间”,设计出一个又一个反人类结构。

在高层空间里:

公区就相当于院子

很多人讨厌公摊,其实它也有好处,公摊其实有利于设计师:在确保总货值不便的情况下,增加公区面积的,确保居住舒适。

但!客户不认,他想公区舒适,但如果需要牺牲自己的东西,那是万万不能的。

他们的价值分界线在:

入户门!

我花了那么多钱,入户门里面的面积越大越好,我要得房率!至于入户门以外的事,我不管。

于是,设计师把屠刀一次又一次挥向公区!

设计师也没办法!你想,如果把电梯厅做舒服了,旁边再配个花园,那你原本8米的大宽厅,就会变成7米。

这一变不当紧,万一碰到一个啥都不懂的煞笔董事长主持会议,桌子一拍!怒问:“都是180㎡,隔壁那谁谁谁,8米的大宽厅,咱们咋才搞7米?哪个设计公司干的,换!”

事实上,过去这种董事长并不鲜见。

其实,不是董事长的观念只是我们意识形态的反应,不是董事长傻逼,是我们自己。

这种观念的盛行,让行业大部分房子成为垃圾,北龙湖最严重。

包括最牛逼的上和院,壹号院,金茂度,都在这个问题上出现致命缺陷,随着时代的前行,这个矛盾会让郑州最有钱的那900个人痛苦不已,拭目以待吧!

以融创壹号院为例,看它楼王户型。

上图:融创壹号院楼王

你能在上图找到回家和出门必经的电梯厅吗?楼八已用红色虚线框住了。

找到了吧?不仔细看你能看到不?

这其实是客户使用频率最高的区域!也是家里来客人时的脸面!但就这么小!

而且还是个暗室!

为什么这么小?因为它不属于套内面积!它不能为“得房率”做贡献!

这个319㎡的户型,里面至少有100多平米一周可能都不用一次,但每天出入都要使用的区域拥挤得像个狗窝!

四五个人坐电梯出来,等主人开门的时间里,脸对着脸,呼吸都是急促的。

319㎡建面,5㎡电梯厅,只能感叹设计师太懂客户的购房逻辑了,

这个户型,即使是拿出来25㎡做电梯厅,把红色改为步梯间,原绿色步梯间改成电梯前厅花园,看漂亮不?不舒服吗?

不行,那样一搞,得房率低了,入户门之内面积出了入户门,那还得了?

为了解决户外问题,所谓四代宅来了,露台!院子!但,一切还是在“入户门之内”!“入户门”这条红线不可逾越!

其实,壹号院楼王电梯厅虽然是暗室,但旁边的电梯厅有窗户,平时好呆能透点光,而永威上和琚的楼王那可是一点光都不会透……

上图:上和琚楼王

电梯出来,几平米空间,一个门,又几平米……不难受吗?这情况似乎比壹号院更糟糕。

户型单单客厅就近100平了,为何对自己的脸面如此吝啬?

因为脸在入户门之外,我们早就不要脸了。

结尾

楼八的话

还好,时代在慢慢觉醒。

越来越的设计师开始注重公区了,看下图!蝶湖书院电梯厅大且全明,还有花园露台,花栖樾电梯厅也大也全明。

终于有人向过去的2笔宣战了!

未来,电梯厅前的空间会越来越大,越来越舒服,而壹号院楼王这种垃圾户型,被时代抛弃只是时间问题!

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