原创樱桃团队樱桃大房子
写在前面：
今天是三伏天，简直不要太热了！但是为了不耽误工作，我还是选择了外出调研，大江苏我来啦！
晚上我就到达上海，现在正在赶高铁去昆山的路上，接下来南京无锡徐州南通都会去！
在飞机上我已经把下半年的行程敲定好了，山东、河南、山西、陕西……
让自己忙起来吧！又是元气满满的一年！
今天主要想和大家分析一下大湾区的楼市现状，以大湾区为例子放眼全国。
从过去和现在的周期经验来看，大湾区一直都是全国楼市的反应最快的地方。
现在很多城市才走到一半的行情，有些甚至还没有启动，但是大湾区的深圳东莞广州，行情已经结束了。
所以摸透了大湾区楼市，你就懂了中国大部分城市上涨的规律。
01
先谈谈楼市的先锋君：深圳。
目前的市场现状，不能用惨淡来形容，简直哀鸿遍野，惨绝人寰！
之前我们有提到深圳不少中介店都已经倒闭了，在寸土寸金的深圳，一旦没有成交没有收入，就无法支付昂贵的租金。
记得当时有不少人嘴硬，认为二手房指导价并不能撼动深圳房价。
现在半年的数据已经出来了。
2021年上半年仅过户2.8万套，环比下降45%，同比下降35%。
过户量为近3年新低，调控效果十分明显。
尤其是二手房限价后，3月-6月，深圳二手房单月预录网签量分别为4869套、4396套、3781套、3216套。
要知道一年前，深圳单月成交直接破万。
几乎是一夜之间，迅速入冬！二手房限价的威力，绝对不容小觑。
据乐有家的半年报显示，二手房限价后，降价的房源越来越多。
2月份下调报价房源量占总房源的16%，但是6月份下调报价房源已经达到55%。
也就是说，深圳有超过一半的房源，通通都在降价甩卖。
其中降价最狠的就是福田、宝安和光明。
这三个区域，也是前两年深圳涨幅最高的区域之一，现在跌得同样最狠。
中原的数据同样显示，去年涨幅最大的网红区域，跌得最多，比如宝安成交套数同比下跌五成，为全市成交跌幅最大。
而南山由于有钱人多，是真正的豪宅区域，相对宝安光明，明显更抗跌。
但是如果市场成交继续冷淡下去，南山最终也会沦陷。
除非突然来了重大利好，或者信贷环境宽松了，不然目前的状态就是深圳接下来两三年的一个常态了，大家要做好心理准备。
02
广州楼市虽然上涨时间比深圳慢，但是涨得一点都不比深圳少。
珠江新城、牛奶厂、天河公园等一些改善区域，不少小区涨幅接近翻倍。
如今在频繁的调控打压下，加上严格的信贷环境，楼市实在无力回天。
成交数据就已经说明了一切，自从调控以来广州二手房成交明显下滑。
6月份连一万套都没有，比春节月成交还要冷清，大有步深圳后尘的趋势。
除此之外，广州最近出现了很多笋盘，动辄降价百万，炒房客看了都心寒。
下面这套珠江新城的星汇御府，5月份的挂牌价是7500万，目前的在售总价为6860万。
不到一个月，该房源价格下调了640万！
另外，嘉裕公馆，金碧华府也不乏降价的笋盘。
还有去年涨的奶凶奶凶的牛奶厂，有广州本地媒体统计了一下最近的降价房源。
幅度从8万到140万都有，但是相比去年的涨幅，如今回调一点点真不算什么。
当红炸子鸡黄埔科学城也在悄悄下调挂盘价格！幅度最大高达50万。
从去年的坐地起价到今年降价甩卖，广州业主们早就收起了高傲的姿态，低调做人。
二手惨成这样倒还罢了，现在就连新房都没有去年香了。
最近开盘的新盘：金地峯睿二期、城市之光E区、珺合府等，全部都没有秒光。
虽然说剩下的都是一些冷门单位，但在去年，这些冷门单位是抢都抢不到的。
7月初，科学城的时代天韵开盘了，即便降价抢跑，500多套房子，最后还剩下130多套！
新房二手房同时泄气！整个广州市场都泄气了！
很明显，广州也已迎来了拐点。
03
最后是东莞。
在2019年双十一深圳启动不久后，东莞楼市立马跟上。
而且在整个2020年，涨幅全国之最，可以说是东莞楼市最辉煌的一年了。
今年年初发布的《2020年316个城市房价排行榜》里，东莞以二手房同比涨幅47.11%的成绩力压深圳，将“四大一线城市”甩在身后。
但由于东莞没有纳入70城的房价监控中，很多人都不知道东莞的情况，非常低调，调控态度始终暧昧不清。
一直等到住建部点名才放出大招，政策逐渐收紧。
虽然现在东莞的房价还没有明显的回调，但是成交量已经无法和去年前年相提并论了。
2021年，东莞只有1月份二手房成交是超过3000套，此后就开始一路下滑，五六月甚至两千套都没有，市场完全处于歇菜的状态。
新房由于有价格优势，情况会比二手房好些，但是成交量和去年相比，热度有所减少。
东莞一开发商和我们说，他们上个月开盘的去化情况不佳，开盘两百多套，最终只买出去十来套。
现在除了松山湖南城等核心区域的新盘比较抢手，临深区域和一些偏远的镇区，新盘销售情况都很一般。
临深主要是限购了，现在深圳客即便手里有钱也买不进去，所以临深的成交也很冷。
一句话总结一下东莞：高位横盘，有价无市。
由于大部分房子都涨起来了，刚需只能观望，不敢行动，投资客也没法进场，但是业主的心态依旧豪横，不愿降价。
东莞已经进入调整期了，所以大家不要再往里冲！
中介是最敏感的一群人，由于二手房成交差，新房又不让代理，中介根本没生意可做。
现在东莞的中介店也倒闭了不少，网上有报道东莞厚街万达的中介门店直接倒了5-6家，厚街卓越维港楼下的中介门店也倒了5-6家。
随着行情越来越冷，倒闭的中介店会越来越多。
04
环顾一周，大湾区楼市最能打的深圳东莞广州都已经走完了这一轮行情了，逐渐进入调整期。
接下来大家听到的消息不再是业主抱团涨价，而是业主降价甩卖！
开发商也不敢半夜三更突袭开盘了，售楼处绝对各种蛋糕点心好生伺候着，生怕你不买。
总之就是一个比一个惨。
但佛山由于起步慢，现在已经轮动到，下半年行情来了。
大家发现没有，每一座城市，尤其是一线、二线和三线的上涨节奏完全不一样。
包括长三角，去年由上海牵头，杭州这个妖孽一直没停过就不讨论。
紧接着年底合肥跟上，今年年初长三角的强三线全都启动了。
规律都是一样的，由能级高的城市逐级轮动。
其实不仅仅是这一轮涨幅，让我们把时间拉回2016-2018年。
当时同样是深圳领涨，紧接着东莞启动，后面才轮到广州和佛山，和这次的上涨节奏基本上一致。
全国范围内就是一线城市领涨，由北上深牵头，广州一直都是慢一点的。
随后一批强二线城市加入战场，成都、南京等等。
最快涨的城市大部分在2017年-2018年初就逐渐熄火，进入调整期了。
而苏州、武汉、青岛、长沙还有一些弱二线城市节奏又更慢些。
当时大环境已经在收紧了，高层一直在强调“房住不炒”，但是这些城市依旧迎来了上涨行情，一直到2018中-2019年才进入调整期。
这一次，苏州、武汉、青岛、长沙这些城市，年初二线城市迎来大涨的时候，它们依旧掉队了，但不代表这些城市就不会涨，只是他们的节奏慢些。
尽管现在调控政策很严格，但是国家也不会一下子把房地产逼得太紧，毕竟最近经济增速出现了超预期放缓的趋势，关键时刻房地产还得拿出来。
而上周的降准也大超预期了，虽然说是针对实体经济，但或多或少都会流进楼市，尤其是那些政策相对宽松，目前还没有严厉调控的城市。
这么一看，房地产市场其实还挺复杂的，每个城市的周期不一样，政策也不一样。
就像上周的热点，大家都在谈论学区房，但是每个城市的学区房政策是不一样的，而且还要看当地的小学生数量。
绝对不能一句「涨或跌」就能概括全部，如果自己不多做功课深入研究分析，将来肯定是吃大亏的。
