大家好，我是地产高富帅。

鹤岗，来自黑龙江的地级市，黑龙江省东北部地区中心城市之一、是重要的能源工业城市，这几年名气是越来越大，成为很多希望躺平的人首选城市。

随着各种社交媒体的传播，鹤岗这几年在全国迅速出圈。，过去多年因为人口流失，产业停滞等各种原因，导致鹤岗的房价处于低位。

目前鹤岗的房价只有一两千块钱，有个别小区房价甚至只有几百块钱。大家可以去看当地一些中介挂出的房源，有些六七十平米的房子，5万块钱就可以全款买下。

近日，一份综合媒体报道、房价行情数据的“鹤岗化”城市名单流传网络。名单中称全国95个城市出现“鹤岗化”现象，包括北京冬奥会的举办场地之一河北张家口，湖南株洲、贵州毕节、四川达州等地。拿下全款房，最低总价不超10万元。

也正因为房价低，最近几年还兴起了一些年轻人去鹤岗买房躺平的热潮。然而最近两年在整体楼市表现不太好的背景下，目前国内有越来越多的城市房价鹤岗化。

最近小编也是与操盘广深两地的营销人，大家都在感叹，广东的确似乎也出现了不少城市已经出现鹤岗化，房价已经回到了十年前的节奏，急速恶化状态。

作为经济大省的广东，很多朋友们会认为经济发达，地产行业发展较早，应该是属于比较成熟的产业，鹤岗化似乎不太可能出现，实际上广东部分城市鹤岗化已经开始。

首先进入视野的就是环深圳的广东惠州，惠州的大亚湾地区曾经是各大房企布局的重点，特别是很多华南本土房企，大亚湾绝对是布局环深市场的首选。

不过随着市场下行，惠州大湾区域完全已经被市场抛弃，去年开始居然出现了一批甩手不要的业主，就是送给其他人似乎别人还不一定要的地步。

春秋战国时期，在惠州的博罗县境内存在着一个叫缚娄的古国。自秦始皇统一岭南后，设立四郡，南朝梁武帝天监二年（503年），东官郡改为梁化郡，郡治即设置在惠东梁化。

隋文帝开皇十年（591年），岭南设立广州和循州两总管府，循州总管府的府治，即在今惠州市的中山公园内，从此惠州成为东江流域的政治、经济和文化中心。

时间来到了改革开放，先是设立了深圳、珠海和汕头特区，还增设了十四个沿海城市，这十四个沿海城市中就包括广州、湛江。

可以说，惠州一直都没有获得政策上的直接优惠。而且，同一时期，东莞、河源、汕尾等地先后独立建市。惠阳地区变成了惠州市，面积一下子小了三分之二。

很显然，惠州这个城市虽然距离深圳比较近，但是缺乏产业与人口基数沉淀，随着早期电子制造与石化工业的落幕，这几年惠州整体来看更像是独立在大湾区的存在。

不过值得注意的是，在深圳房价狂飙的那几年，惠州却成为来深圳打工人的救世主，慢慢地，这句话被很多人调侃成为了：来了，就是惠州人。

其中缘由，当然是因为一来惠州挨着深圳，二来，房价实在便宜得多。二来很多大湾区的开发商更是直接打出了一个小时深圳经济圈的口号，大湾区直接车来车送看房的热闹景象。

当时很多深圳打工人，只要花费几十万就可以直接上车惠州，而且看起来似乎开车到深圳上班通勤时间也还好，周末还可以过去实现度假自由。

其次很多北方的朋友也把惠州的几十万的别墅当成了三亚平替，享受了海边城市的配套，也体验了低廉的消费投入，这在当时高房价时代，惠州似乎真的非常香。

时间回到2021年，疫情三年让惠州这个城市陷入谷底，特别是大湾区片区极度匮乏的配套设施，让很多在惠州买房的朋友陷入被动。

2021年，惠州楼市量价齐跌，整体交易氛围惨淡，一手新房共成交了99879套，环比下跌超3成，是近5年来成交量最少的一年。

时间来到2022年，不仅深圳房价一蹶不振，临深楼市同样哀鸿遍野，比起此次让双城一族心凉的防疫事件，“大亚湾的房价其实已经凉了很久。”

去年年后开始，惠州楼市开启了新一轮的促销卖房，甚至1.5成首付、0首付等层出不穷，大亚湾楼市内卷降价同样严重，今天A楼盘降两千/平，明天B楼盘就降三千/平。

再者，之所以以前被叫鬼城之一，正是因为大同小异的“新房供应天量，但二手需求极少，流通性极差甚至有的小区是0流通”，

结果就是，实际上大亚湾的房子很难保值，价格不升反降，更不用说投资客所迷信的增值，惠州大亚湾鹤岗化逐渐浮出水面。

如今楼市跌下神坛，惠州哀鸿遍野，跌幅不但冠绝大湾区，而且比跌幅高更加致命的是卖不掉，东莞跌幅大还可以以价换量，惠州是无量空跌，资产缩水后还不能变现，直接成为大湾区的天坑。

另外一个广东城市，位于广州北的“广东清远”，也开始搭上鹤岗化的标签，房价已经跌入谷底，近几年也已经被市场所抛弃。

清远房价大跳水，从上万降至2200元/㎡，反映“鹤岗化”趋势加剧。广清一体化规划落地难，无序炒作致房价虚高。人口增长放缓，房地产回归居住本质，“房住不炒”成现实。

在2012年，在当时提出的广清一体化的大好时机下，清远房价也随着这一波利好迅速起飞，各大开发商也跟当时投资惠州一样，大力投资清远，房价一度从几千一平涨到了上万一平。

清远楼市的火爆，一直持续到疫情前。但谁也没想到，随着时间的推移，清远也会“鹤岗化”。2021年那波行情后，房地产市场开始挤水分，清远的房价一路下跌。

前期，投资者们基于规划的内容进行炒作，鼓吹规划落地以后房价的增值趋势，造成了脱离该地发展实际的买房行为，这与规划无关，而是无序炒作导致。或许，清远的高房价，再也回不去了。

其实清远房价的暴跌，也侧面反映如今广州整体发展的困境。2024年广州新增土地出让才6个，要知道2023年整体广州土地出让金额高达千亿，广州房地产市场似乎进入停歇阶段。

如今人口流入红利不在，产业升级支撑力度不够，消费降级等等因素，也在制约广州整体的发展，随着出生率下降，城市化进入下半场，各大城市的人口增长集体放缓，越来越多的城市开始出现人口负增长的收缩状态。

最近一段时间，全国财经媒体都把目光聚焦在了广东GDP上。今年上半年，广州的GDP为14297.66亿元，低于重庆的15138.24亿元，从第四城掉到了第五城。

相当于对面的深圳，广州似乎更有其独到的松弛感，这或许是很多来往过广深两地的直接感受，在环深与环广两地同时出现鹤岗化的城市，或许也值得大家再次反思。

当前楼市的处境有一个很大的影响因素，就是经济周期。而且这种经济周期是全球性的，在经历前几年的暴涨之后，经济逐渐衰退不可避免。

这个阵痛期有可能维持两三年甚至四五年。但在经济陷入低迷状态的背景下各国肯定会采取各种刺激措施，包括降低利率，推出天量刺激计划等等。

广州楼市如今相对深圳来说，从长远来讲，可持续空间肯定是不如深圳的，但是从短期来说，广州的传统行业依然稳健，短期之内仍然可以支撑如今的整体房价。

但是，从可持续发展的角度来看，深圳经济体更有活力与创新意识，民营占据主导地位，这也是深圳不管如何都是国内最活跃的城市之一，哪怕土地面积垫底。

其实作为的房价走势也好，楼市可持续型也罢，其实归根结底还是经济增长与产业布局，人口流入三大硬件指标。

随着如今国内鹤岗化的城市越来越多，所以我们建议，如果大家手头有钱不妨趁着房价处于低位抄底，然后耐心等待，做一只狩猎的狼。

今天就聊到这里，对商业地产有啥想法与观点的朋友，也欢迎留言讨论。