房地产止跌回稳，这是 10 月 12 号财报会议上明确指出的政策重点之一。我们一起解读一下它的手段是什么。

它的手段是推出土地储备专项债。

第一，支持专项债和专项资金收购存量商品房；

第二，一些税收政策。

它的过程是什么呢？是严控增量，优化存量，提高质量。目标就一个，房地产止跌回稳。咱一个一个分析一下，看看它怎么就能让房地产止跌。

第一，允许使用专项债用于土地储备。主要是考虑到当前各地的闲置未开发的土地相对多，支持地方政府使用专项债来回收符合条件的一些闲置土地。啥意思呢？

咱都知道，之前很多开发商，包括这些园区、工厂之类的，他有很多土地早都拍下来了，在手里囤着。还有那些从政策手里边套现出来的很多土地，压在那。由于经济不好，手头没钱或者其他种种原因，这些土地都闲置了。所以财报现在允许发地方专项债来回收这种土地，也就是说没用的土地供应量减少了。

大家都知道搞房地产第一件事儿就是要囤地。以前行情好的时候，大量的地就囤起来，不开发。为啥？开发得越晚，房价上涨得就越多呀。我着什么急开发，我先囤着，大不了在那儿一围起来当个停车场都行，放着当仓库都行。土地我都不用整，那阵儿拿地多便宜啊。而且当时还是土地财政，地方也要业绩，所以囤地不开发现象就特别严重。这个政策就是要回收这些东西的，这就是所谓的调节土地市场的供需关系。

这里边有个问题就来了，专项债它也是政府债，只不过它不是隐性债务，是显性的。那这种专项债还是要还的。既然经济不好，地产商宁可都放弃了，他也不想开发。那你回收过来了，你收益也不好，这钱还不上怎么办？这就跟下面第 2 条联系起来了。

第 2 条是支持收购存量房，优化保障性住房的供给。你看存量闲置的土地和存量闲置的房产，这些都要用专项债来解决。最起码这些资产是可以用来做保障性住房的。

这里还有一点要注意的就是他要用好这个保障性安居工程补助金。这笔钱原来呀是用来用作新建保障房的。现在呢，财爸对这个政策支持做出了方向的优化，要减少新建房支持，收买存量房，来进行保障房的供给。细节咱就不说了。

那这玩意儿对房地产具体有什么影响呢？首先是提高了保障性住房的水平了，这个是肯定对民生是有帮助的。随之而来的就是房地产的这种转型已经开始了，从单纯的原来开发和销售转向了尤其要注重质量和服务了。咱这前面不是说到了吗？质量它是实现手段之一。因为你房子现在已经不一定是卖给咱老百姓了。

我们都是弱势群体，一旦出了什么事儿，我们投诉你这玩意儿你难多了。现在你买家是政府或者城投公司，让他们给收了，他们才是你的最终客户。如果你的质量和服务跟不上，保障房质量出了问题，那我跟你讲没那么好说话了。

所以这里边就需要关注哪些房地产公司，它的转型是最快的，最彻底的，这就有优势。

第 3 个，好的房地产公司，他肯定财务水平就会因为这事儿好起来。因为你那些卖不出去的，没交楼的，你只要好好整着。它很大程度就会转成保障性住房，被专项债和专项资金接盘。这不挺好的吗？所以那些房地产市场不好，超跌到地板价的那些公司，应该至少回归正常价格是没有问题的。所以这肯定是好事儿。

但这事儿也不是咱家第一次提，以前就有这种政策落地。从这效果来看，有很多具体的问题。比如说资源浪费的问题。你举债收房收地，一旦运营不好了，省财政是需要兜底的。再加上一些贪腐、懒政，是不是还不如让那些市场化的房地产公司自行处置了。毕竟你这个风险穿透不到政府这儿，你政府来监督就行了。

大家知道，贪腐和懒政是同时存在的，双刃剑同时存在。这里边你要是有油水，就会有人积极去发现这个油水，然后去推动这玩意儿落地，雁过拔毛，他就形成了一个贪腐，甚至资源变相集中。你都知道保障房你分给谁是公平合理的呀，是还是不是？

如果你抓得狠，这里边没油水了，或者就没人敢碰这个油水了，他就懒政了。你谁也不敢积极，凭啥你积极？无利不起早。你要是看着好处了，扛不住人蔫叨，你一个月能干完的，绝对不会半个月搞定，这就是懒政。

再一个风险就是啥，你这种可以扰乱局部房地产价格的预期。你知道吧，房价容易乱。就好比当年商品的价格双轨制一样，一套体制外一套。对不对？他这中间你就有很多黄牛叫倒买倒卖，这个倒赢就出来了。房地产倒赢还不多吗？太多了！这是你看老百姓就不满意了，对不对？这边投诉保障房，那边投诉商品房，房地产商也不满意。你第二个你搞乱套了，我又不是没有新房，你让我新房咋卖。

所以这里面就会有很强的政府的依赖性在里面。咱家地方上的这种管理和调控的水平，各地的差距特别大。我觉得执行起来还是有难度的，一刀切应该注意一下。

所以任何一个政策，咱解读起来，它确实有一些正的方面，还有一些反的方面，咱要两面去看它。它确实这个政策都能把一部分的商品房，过剩的商品房，还有那个没开发的，过剩的土地，他主动地去出清，转移到保障房或者其他规划更好的土地使用上面了。

当然从这个房子还有房地产公司这个角度来看，它的出清作用确实能够让房价止跌，房地产公司股价企稳止跌也是可以期待的。这一轮股市上大家也看到了，对吧？