南京目前的主要建设都集中在少数几个近郊，尤其是三大二级商圈。之前新街口、元通、南站、江北在规划层面并称四大中心，不过后来规划调整，新街口被单独拿出来定位一级商圈，而元通、南站和江北被重新定义为二级商圈（注意这里的南站包括南部新城）。

可见规划层面南京主动降低了对于三大近郊在商业方面的期望值，但不管定位如何调整，三大近郊的开发确实稍稍低于大家预期，尤其是商业环节的发展，导致这个问题的原因有很多，而其中非常关键的一点就是城市元素的错配，我们一条条说。

区域主导要素可以有很多，可以是教育，可以是旅游、可以行政也可以是商业。而南京的这三大中心毫无疑问走的都是商业主导的核心要素。而商业主导的中心有几个特点：

1、商业极度发达、车流量大、噪音大、空气质量一般；

2、公共交通资源极为丰富，但停车位非常紧张；

从理性的角度来说这样的环境恰恰是普通刚需家庭最喜欢的，公共交通和距离市中区的距离对这类人群是最为关心的，而建筑密度、噪音、园林或空气质量并不是最关心的。

而富裕家庭往往更倾向于闹中取静，或让自己直接成为焦点。如果有这样的产品，富裕家庭更大概率上要么会选择距离CBD稍有些距离的低密区域，临湖或临河最好。要么直接选择身处CBD当中，比如高端行政公寓，成为区域中心的焦点。

按照这个逻辑，紧贴着三大二级商圈CBD，周边恰恰需要大量的普通刚需住宅，甚至是安置房，这是商圈活力的源泉，也是商圈繁荣的根本。

将距离商务区最近的区域分给中低档高密度住宅，也大大方便了相当一部分普通家庭的直接需求，同时也是推广开放式街区最好的区域。而在这个区域的更外侧一点，或才是更加适合中高档住宅的最佳区域，尤其是水系公园附近。

当然如果区域主导要素不是商业而是高等教育，那分配的逻辑又不一样了，这里就不展开细说了。

但是我们发现南京这三大二级商圈实际上并没有按照事物发展的规律去推进，而是单纯的将与CBD的距离作为地价高低的评判标准，又通过楼面地价的高低直接判定住宅的低中高定位。但现实同一时期的楼面地价都十分接近，普遍较高差别并不大，这直接促使近郊整体的住宅都整体呈现出豪宅化趋势。

这实际上导致两个问题，一方面真正富裕家庭可能看不上，需求不匹配，另一方面都是豪宅也就没有豪宅，豪宅一定要体现稀缺性。而真正需要的家庭又很尴尬地买不起。同时安置房、人才房等其他类型的住房一般又舍不得放置在这么中心的位置。在这个过程中，CBD周边实际有效的人口就只能大大低于预期。这让极为依赖基础人口的实体商业业态如何能够繁荣得起来，而滨河或公园附近的区域其住宅产品真的做到高端化了吗？实际上可能也并没有，该高端的地方没有高端得起来。

个人认为目前的情况，市场大环境肯定是一方面原因，但另一方面新城区资源错配，需求错配，甚至土地定价方面的策略偏差，也是导致三大二级商圈没有达到预期的一部分原因。

比如江核CBD周边一圈，中低端住宅偏少，大部分定位都偏高端和高密度，至少在定价层面是这样，使得当初的门槛有些偏高。但高密度本身其实就不高端，实际的交付水平也或达不到预期，基础人口始终上不来。万象系在主体完工之后为什么不继续装修，人家也不傻，现在就只能先等地铁。都给中档或低档，那高端在哪？七里河沿线、滨江沿线、青龙绿带沿线都非常合适，针对这些地方，一定要努力地去整高端化。个人觉得即使是一个定位高端的板块，依然需要有低中高的搭配，要既能低得下去，又能高得起来。

再比如南部新城，真要整高端住宅，那就应该放在承天大道沿线，以湿地公园为邻居，水系沿线也可以适当布局一些，而其他区域尤其是绕城公路沿线、应天东街沿线，CBD轴线沿线，还是更多的留给中端住宅才更加符合现实的情况。

即使是发展较好的河西同样存在资源错配的问题，只是又稍有不同，主要问题出在过度布局低频文体功能上，一个板块又要做商业中心，又要做文化中心、体育中心、展览中心，野心还真是有点大，偏偏又全部集中在河西中部，又都是超大地块，地铁走向又槽点颇多，一言难尽。

总体来说，我认为不能因为是主城区或是高端板块，我们就把这一片全部设计为高端属性，尤其是商业主导的新城区，每个板块都要有低中高的搭配，只有这样才能尽可能较早的较快的激发出区域的活力感加速新城的成长速度。