武侯新城核心区，200多万套三双卫！

平时做楼市咨询分析，很多朋友预算大概是200多万，最多不超过300万，要么当做婚房即买即住，要么是读书要紧落户在即，又或者本地工作通勤所需...总之200多万要满足很多硬性要求，新房极少，二手虽多，但是坑更多。

今天我们推出一套优质的房源，可谓四平八稳，一方面位于武侯新城核心区板块价值得到了市场认可，另一方面地铁区位教育商业界面等综合配套也耳目一新，再者该房源从位置到装修再到性价比，都很优质。

非常适合3-5人的家庭自住，同时还满足偏西门、南门的工作通勤之选。

小区：保利花园五期悦榕郡板块/地址：武侯新城/武侯区福锦路一段562号面积：106.42平楼层：11/13总价：261万（对外挂牌266万）单价：24525元/平朝向：南北通透户型：3室2厅2卫，稀缺横厅房龄：2018年装修：自住精装修（带暖气、保养好）中介费：0中介费税费：满二，0增值税

一、板块简述

武侯新城位于主城区三环外的西南方位，是当前武侯区着重打造的重点区域，不同于三环内成熟得一成不变的楼市概念，也不同于悦湖、太平寺等还属于开发早期的荒芜地段，被成都地铁3、9、10号线围绕的武侯新城核心区可谓最精华的一段——既有城市的界面成熟度，又有持续开发的新面貌新概念。

武侯新城这个位置可以说是“进可攻，退可守”，不管是到传统的老牌市中心“春熙路”一带，还是到新兴的“国际城南金融城”板块，都十分方便快捷。驾车都只要20分钟，10公里以内，地铁更是十分方便。

这个板块早期就引进了保利、中铁、中海、绿地、华润等开发商布局了很多刚需刚改高层产品，近几年又有金茂、中铁建、阳光城、金科、龙湖、中粮等开发商持续输出，占领了改善高地，在业内一度有着“豪宅第三极”的美誉。当前武侯西派臻境（清水限价3.2w）、西派善境（中铁建51亩，楼面价1.88万，武侯新高）都是板块内的豪宅代表。

现如今，整个板块界面成熟，高楼林立，次新扎堆，在地铁方面，被3、9、10号线环绕，不论是进入三环主城，还是南下高新或者到双流机场都十分方便。

在商业方面，下楼就是兰庭集商业生活广场，2公里范围内还有有欧尚超市、吾悦广场、武侯万达、星悦荟、大悦城等大型商场。加上周边小区各种底商，可满足日常购物需求。

教育方面，保利花园五期悦榕郡对口的是公立的武顺街小学，下楼即到，十分方便，小升初属于武侯五区（2023年政策），对口两所还不错的中学，分别是武侯实验中学和北二外附中。

医疗方面，小区底商有很多药房，但周边近距离内缺乏大型医院，最近的公立医院成都武侯区第三人民医院，距离项目约3公里，开车大概6分钟。

另外小区对面就是铁佛公园，平时散步跑步，秋冬晒晒太阳都十分舒服。距离成都天府绿道入口也很近，周末来一场说走就走的骑行也很酷。

二、楼盘特点

保利花园系列开发了5个组团，其中5期榕郡是最新也算是地段最好（不临主干道，挨着公园近）的一期。建成年代是大概17、18年，迄今不过六七年光景，整体的小区维护保养颜值在线。

小区主要由高层和联排构成，其中5~8栋为联排别墅，打造的是“城市别墅”的概念。

整个小区主要户型80~200平米套三套四，其中97、106、119平的双卫户型最为经典，定位于刚需刚改改善的大结合，拉通容积率大概2.8。小区是保利自己的物业，管理严格，服务到位，每栋楼都有管家，日常事情联系管家都处理得很好很有人情味。

整体来说高层部分是前几年非常具有代表性的次新盘概念，但又有整体的轻微迭代，拿保利花园1-4期为例，其大户型的三房双卫均在120平以上，而在5期悦榕郡产品中100平左右即能实现前期120平以上产品的功能。

悦榕郡的高层还做到了阔尺三房起步，绝大部分户型均为南北朝向，且奢阔横厅配主卧衣帽间系统，产品整体的功能性和实用性较1~4期实现了大幅优化。

所以假设预算在两三百万，想买10年内次新房里的偏刚改一些的产品，那么5期的悦榕郡套三双卫，值得考虑一番。

三、房源简述

今天我们推出的这一套房子，是建面106.42平的套三双卫，主要的特点就是横厅设计，采光优越，得房率还挺高。

房源位于4栋的边户，总楼层只有17F，按照现在的话来说，还是小高层格局，加上小区内部还配有别墅，更是降低了容积率，提高了居住体验，完全不会有压抑的感觉。

这套房位于11楼，属于中高位置的黄金楼层，客厅朝向西北，对万兴路，视野开阔，没有什么遮挡，身心愉悦；2个卧室（包括主卧）朝向东南，对中庭绿化和小区别墅（无遮挡），俯瞰铁佛公园，赏心悦目，更是难得的视野景观。

另外房屋已安装隔音窗，客厅不吵，卧室朝南看公园舒适度高，这种布局使得4栋在小区内十分优越。

该户型是标准的套三双卫，横厅开间大，得房率高（测算约87.2%，比类似面积段的竖厅得房率84.35%更高）。双阳台设计，功能区完善，尤其是各卧室套内都有10平以上，充分尊重所有家庭成员，对主人套房更是多达26平左右，和客厅尺度差不多，有很稀缺的主卧阳台。

这套房定义自住装修，原木风格，大方宜居。而且装修的时候考虑到自己居住，选用的都是品牌材料，地板是圣象的实木复合地板，暖气是博世的，卫浴洁具等也是TOTO、美标等品牌的。柜子选的都是优质板材，而且客厅创新地设计了大面积储物柜+投影仪/幕布的方式，既增加了储物空间，又实现了大荧幕影音娱乐，一举两得。冬天打开暖气，在家看书、娱乐、休息舒适度都很高。

总的来说，这套房是整个小区里比较优质的房源，户型阔绰，楼层视野堪称完美，装修风格较好，用料扎实，如果是真心自住买房，那么应该是首选房源。

四、价格优势

房东换房原因主要是有了孩子以后，家庭人口较多，目前套三住起来有点小，考虑到要买新房置换，因此打算卖掉。目前贝壳报价是266万，但是针对房段子粉丝看房，目前报价是261万，折合单价约2.45万。

从房段子的角度来说，这个小区这套房，整体优势还是很明显的，定价也趋于正常合理的范围，适合诚心买房的人而非纯粹的看客。

我们可以通过以下三方面来分析：

一是挂牌行情。类似的104-108平户型，报价大多在二百七八十万，低于260万的只有4套，一套是94平的户型单价2.6万稍微偏高，一套是104平清水房报价260万，一套是104平竖厅得房率低报价258万，最后一套是108平竖厅低楼层视野差报价255万。有过多次看房买房经验的人，都能发现本房源的楼层户型报价都是更有诚意的。

二是成交行情。我们检索90-140平的该小区成交历史可以发现，基本上近期成交单价都在2.5万以上，还没有对房源本身的情况和装修做细致分析，但考虑到如今市场的确是处于下行期，因此本房源报价2.45万也合情合理，能匹配上成交行情。