近期，深圳房价上涨吸引了全国关注。上海易居房地产研究院发布的《100城住宅价格报告》显示，深圳依然是全国房价最贵的城市，目前单价是61776元/平方米左右。

过往，深圳楼市是全国楼市的风向标，历次全国楼市回暖之前，深圳房价往往先一步上涨。

那么深圳楼市会出台严厉的管控措施吗？

看了下，这些可能的举措中，即有新办法，也有老办法。比如少杠杆、高利率、高税收等，也有新办法，比如房地产税。

我一直认为，房地产税并不能遏制一线城市房价整体上涨的趋势，但它对于遏制炒房，保护刚需作用是相当明显的。

按照市场的预期，房地产税应该在2019年完成立法，但由于当时考虑到对经济的冲击，久久没有诞生。2020年在疫情冲击下，中国经济压力也很大。因此，多数人预计，2020年房地产税也难产。

2018年，财政部部长刘昆表示将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。

也就是说房地产税的征收要先立法，获得授权后才会征收。而深圳市住建局长此时表示房地产税是未来的选项之一，那么是不是存在两个可能性：房地产税今年会立法？或者，深圳房地产税可暂时先获得授权？这是我的猜测。

众所周知，房地产税是一个新的税种，以前从来没有过。目前只有房产税，但房产税主要是对房屋征收的一种税，对象主要是企业。而房地产税既是一种对房屋征收的一种税，同时也对房屋下面的土税征税，所以多了一个“地”字，很多人把房地产税和房产税混淆了。

由于房地产税是对持有环节征收的一种税，意味着你买了房子后每年或某个固定时段内定期缴税，这就大大增加了持有房子的成本，对高杠杆炒房或者有多套房的人群带来巨大的影响，也会对房价带来压力。所以未来的房地产税征收很可能是：

1、只会在房价上涨压力的一二线城市征收，而在原本就有下跌压力的三四线城市开征，只会起到助跌作用，所以会免征。

2、为了保护刚需，房地产税的税率可能会是累进制，首套房可能不会征收，名下房子越多，税率越高。比如二套房是1%，那么三套房则是3%。

近日，住建部印发通知，要求全面采集楼盘信息，实现网签即时备案，推进房屋网签备案系统全国联网，推进全国“一张网”建设。北京、上海、广州、深圳、天津、重庆等重点城市房屋网签备案系统已经实现全国联网。我不知道这个信息是不是与房地产税有关，但至少说明，房地产税开征的技术条件已经基本具备，因为你要征税总得知道每个人名下有多少套房吧？

所以遏制深圳房价上涨，房地产税是有效的，但今年是否会推出这个还要打问句。

近期深圳房价上涨的导火线在于疫情过后，市场的货币供应量增加，人们预期货币政策会宽松，预期房地产政策会松绑。所以当较为廉价的资金越来越多的时候，人们首先想到的是买房。近期，深圳监管层要求房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况，其实就是已经意识到了这个问题。

现在国家通过优惠政策鼓励给小企业贷款，利率很低，但很多企业主借到钱后不是用来搞主业，而是变相用来买房或炒房，结果火了楼市。

目前深圳楼市有几个特点：

一是土地面积太小，住房供应有限，疫情后需求释放，很多是“日光盘”。

二是深圳杠杆率高，查了下数据，2018年末深圳住户存款是1.38万亿，住户贷款是1.99万亿，住户贷款与住户存款的比值是1.44，也就是深圳居民净存款是负的，深圳居民杠杆意识非常强，喜欢借钱投资、借钱买房，所以深圳楼市对利率非常敏感。近期，市场利率和房贷利率的下行也是房价上涨的重要原因之一。

三、深圳今年将迎来特区成立40周年，此前国家已经给予“先行示范区”的最高定位，在这个预期下，今年可能还有利好。

四、虽然深圳限购非常严（深户限购两套，非深户5年社保），但是深圳的落户门槛非常低，大专以上学历就可以落户了，你可以想想看，按这个标准，转个户口就可以破除限购了，是不是限购的效果是不是大减？

当下深圳房价过快上涨已经对城市竞争力带来负面影响，短期有什么好的应对办法？

1、提高二套房首付比率，提高利率：深圳楼市杠杆率高，对资金敏感，提高二套房首付比率，提高利率让进入楼市的资金难更大，价格更贵，增加非刚需人士的买房成本。

2、落户后需要有一年社保才能买房，或者落户前后已经有3年连续社保，抑制炒房。

3、严查资金用途，杜绝消费贷、企业贷或者疫情期间优惠贷资金进入楼市。

4、合理区分刚需和非刚需，对于新楼市，优先考虑刚需家庭，或者留出一定的比例，满足刚需首套需求。