住建部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人召开了促进房地产稳定的会议。
我听完之后，第一反应：二次棚改货币化安置来了？！会议中是这么说的：通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村和危旧房改造。据调查，全国仅35个大城市待改造规模就有170万套，其他城市也有改造需求。全国城市需要改造的危旧房还有50万套。主要采取货币化安置，这更有利于群众根据自己的需要选择合适的房子，又不用在外过渡，能够直接搬入新居，同时，也有利于消化存量商品房。这段话意思很明确了，接下来我们将实施100万套城中村和危房改造，关键是通过货币化安置的手段。货币化安置大家应该记忆深刻，2015年那一次引发全国轰轰烈烈的棚改热潮，靠的就是货币化安置。几乎是在同一个时间段，把全中国大部分人口都推动去城里面买房安家了。中国房价也因此再创了一个台阶。而如今货币化安置再次从高层的开口中提及起来，相信很多人早上看了会议之后已经开始担心了，是不是要尽早入市呢？我们也要根据目前的情况来分析，首先如今的房地产环境不同以往，虽然高层重提货币化安置，但这里有两个问题至关重要：1、货币化安置的量到底有多大？2、是直接发钱还是给房票？（两者都是属于货币化安置的手段）第一个问题已经很清楚了，100万套，而且分散在35个城市。100万套要是和过去2015年那一波相比，体量算是非常小了。2015-2017年平均每年棚改600万套的规模，哪怕是2008年-2014年之间，每年平均也有200万套左右。所以今年的100万套算不上很大的规模，也不可能全国大范围铺开。不过高层也说了，如果效果好的话，会继续增加，但这种没有落实的口头希望，市场现在已经不大买单了。毕竟之前已经改造过一批，现在十年不到，的确也没有那么多地方需要改造了。所以住建部今天也给出了限制，在35个城市内。这35个城市虽然没有公布，但其实我们都知道大概率就是一些一二线城市为主，所以如果你身处十八线，县城之类的，基本上和今天的会议无关，大可放心。另外这35个城市也并不是雨露均沾的，肯定有的多有的少。像最近拆迁改造闹得轰轰烈烈的成都，分到的额度肯定不会少。但像杭州，以我所知，前几年已经进行了大范围的拆迁改造，到处都是新街道新房子，够漂亮了，实在不知道哪里还能继续拆改。而大湾区，我一直认为大湾区是全国最需要拆迁改造的城市群，没有之一。如果你身处大湾区，应该能够深切感受到我为何这么说，深圳情况还好些，广州、佛山、东莞，除了cbd能打之外，到处都是乱糟糟的。情商高的说法就是，还有很大的改造提升的空间。只是现在很多拆迁改造都需要巨额资金，这两年广州深圳不少城中村拆迁都遭遇滑铁卢，改到一半喊人家搬回去。说到底就是资金不到位，希望在这一轮的棚改之下，能够大刀阔斧，改造到位吧。第二个问题，直接发钱还是给房票？从去年开始大部分的拆迁改造都是以发房票为主，今年的我估计不会例外。最近成都住建也回应了，本轮成都拆迁都是以房票安置为主。房票的好处在于资金可以留在本市，或者说留在房地产市场。否则按照如今的状况，一二线都解除限购了，傻子都知道拿到钱肯定买一线啊，最怕的就是有人选择进入到股市赌一把。这样的结果，对于地方本地的房地产市场最后依旧是利空，所以房票安置是大概率的事情。总的来说，今天所谓的二次棚改货币化安置，有利好，但肯定不如2015年那一波那么强劲。当时是国开行直接把钱给到老百姓手里的，这种刺激是非常直接的。但是接下来还能够尝到房地产红利的城市范围会缩得越来越小，仅限一二线城市。只能说，在老家县城的除非刚需真的不要随便再买房。
会议还提到了，年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。这一点虽然看起来是面向开发商的，实际上最后也是为了保交楼工作。住建部部长还特意提到了今年的保交楼顺利交付246万套，并且接下来还要继续压实地方和金融机构，优先完成保交楼工作。为什么现在保交楼变得那么重要了呢？因为出现了多例延期交房的业主申请断供的案例。本来烂尾楼、延期交房等风险最后全都是购房者一人承担的，首付交了，房贷月供给着，房子却拿不到。现在烂尾楼业主也不愿意做冤大头了，加上现在有些地方政策也允许低收入群体申请延期还贷。于是大量延期收房，或者烂尾楼业主跑去申请延期还，不少人直接断供，这就等于说把风险转嫁给银行。银行收不到钱，这笔帐就是烂账，范围大的话就会形成金融风险。所以不管是为了老百姓，还是为了银行，烂尾楼这件事情绝对不能拖，只能加大力度给足够的信贷，让房企尽快去解决烂尾楼事件，不能再拖了。同时让开发商手里有钱，也能缓解开发商由于资金链不足，降价卖房现象，最后达到稳房价的作用。至于这四万亿力度大不大呢？我看了一下近四年人民银行对于开发商贷款的余额，一直都是在12、13万亿左右徘徊，增长并不明显。
如果4万亿真的可以砸下去的话，烂尾楼现象肯定是可以杜绝的，同时对于目前一些资金链短缺的国企央企开发商来说，也算是雪中送炭了，不至于无止境的打价格战。最后，今天的会议给出的大招，和“刺激”二字关系不大，只能说高层在尽力去稳楼市。目前给出来的政策都算是中规中矩的，并没有给到市场很强的预期。今天早上的会议中，住建部长还提到了，经过三年的不断调整，中国房地产市场已经开始筑底。这应该是高层第一次谈到筑底二字。对于高层来说，要的并不是房价大涨，而是稳住价格不大跌已经算是完成任务了。从这一段时间一线城市的情况来看，北上广深的成交量都开始回温了。我不敢说这一定是最底部，但肯定是底部区间了，继续下跌的空间非常有限了。对于大部分人来说，你不可能刚好在v字底部买到房，即使有也是靠运气，只要你能够在底部区间买房就是很划算的，因为楼市迟早会反弹。就像最近深圳楼市复苏太快，大家一哄而上挤进售楼处，这时候你能选择的余地就非常少了，有些人只能被动的去接受二手房业主反价几十万，那几年又白干了。
