同业竞争难题始终未解，“换帅”的保利置业仍在负重

今年3月，保利发展老将胡在新接手保利置业，任保利置业执行董事及董事总经理，负责保利置业整体战略规划及运营管理。

作为兄弟企业保利发展曾经的第三号人物，保利置业对胡在新的到来也寄予了厚望：“此次人事调整有望为公司带来新的业务发展机遇，助力保利置业集团在二级市场的表现。”

然而，换帅后的保利置业，依旧未能摆脱目标落空的困扰，仍在负重前行。

8月29日，保利置业发布了2024年中期业绩公告。上半年，保利置业完成合约销售金额284亿元，同比减少24%。

与此同时，期内的营收、归母净利也均有不同程度的下降，上半年保利置业收入124.57亿元，较去年同期减少20.3%；股东应占溢利3.73亿元，较去年同期减少41.6%。

同业瓜分资源 21年难做大

已过而立之年的保利置业，目前正面临着两个烦恼。

其中，最为显著的就是与兄弟公司保利发展之间长达19年的同业竞争问题，两者共用“保利”的地产品牌，主营业务都是房地产开发，产品内容相似。同时在业务拓展区域有着诸多重合，尤其是在上海、广州、重庆、武汉、北京、佛山等重点战略布局的城市，双方存在着严重的区域交叉。

“争地盘”的事情不是小事，为此，保利集团曾出面调解双方的同业竞争关系，双方于2012年左右内部签署了同业竞争协议，分区域而治。

按照2012年4月保利地产的股东大会上董事长宋广菊的透露，“为了避免同业竞争，保利集团做了规定，对于双方共同进入的上海、广州（佛山）、重庆和武汉4个城市，两家企业要协商发展，而今后，原则上，将不会再有新的交叉区域”。

在这个协议中，保利发展被挡在了深圳、苏州、海南等市场的门外，而保利置业则要撤出北京等市场。

但照目前来看，这一承诺并未真正履行。根据公开报道统计，保利置业和保利发展布局重合的城市超过10个，既有北京、上海、广州、深圳这样的一线城市，也有像苏州、杭州、宁波、武汉、济南等二线城市。

值得注意的是，虽说两者是兄弟，但是市场表现却大相径庭。

规模方面，克而瑞《2023年中国房地产企业销售TOP100》榜单显示，2023年，保利置业销售额为398.6亿元，排名第24；而保利发展权益销售金额为3057.1亿元，排名第一，两者的规模差距逾7倍。

营收方面，2024年上半年，保利置业实现营业收入124.57亿元，较去年同期减少20.3%；而保利发展，2024年上半年实现营业收入1392.7亿元，同比增长1.64%。

归母净利润方面，2019年，保利置业归母净利润为38.33亿元，然而2023年，其归母净利润降至14.45亿元，进一步地，在今年上半年，其归母净利润更是降至3.73亿元；反观保利发展，2019年时，归母净利润在279.59亿元，2023年，归母净利润为120.67亿元，今年上半年，归母净利润则为74.2亿元。

土储方面，2024年上半年，保利置业新增土地储备66.8万平方米，截至2024年中期，保利置业的总土储建面为1533万平方米；而保利发展在2024年上半年，新增土地储备116万平方米，截至2024年中期，保利发展的总土储建面为13097万平方米。

上不去的规模

除了尚未解决的同行业竞争问题，保利置业亦正遭遇规模发展的困境。

保利置业管理层在2020年业绩会上曾表示，“十四五”期间要再造一个保利置业，彼时，时任保利置业董事会主席的张炳南就提出要在“十四五”期间实现1000亿元目标，且从2020年开始，每年增长15%，年复合增长率达到40%～50%。

不过，目标还未实现，保利置业迎来了一个重大人事变动。2021年10月26日，保利置业发布公告，张炳南因工作安排，已向保利置业辞去董事会主席及执行董事职务，同时委任万宇清为新任董事会主席及执行董事。

万宇清上任后，保利置业也是以千亿元规模为冲击目标。

为了冲击千亿元规模，那一年，在万宇清的主导下，保利置业开启了市场化用人的步伐，并积极招兵买马。

2021年，前阳光城集团营销副总经理吴志侃加入保利置业，任总部品牌营销总经理一职。同年，前阳光城广州区域营销总吴淑琦加入保利置业，任广州公司营销总；前荣盛长沙公司营销副总刘涛加入保利置业，任湖北公司营销总。

2022年，保利置业进一步强化了市场化用人策略，几乎每个职能部门都在积极招聘部门副总。至2022年年底，前旭辉集团投拓中心拓展管理部总经理窦义粟加入保利置业，担任战略投资中心副总经理。

2023年初，前融创上海区域集团产品中心总经理顾菲加入保利置业，任产品管理中心副总经理；2023下半年，前融创集团法务主管、法务经理、高级经理、杭州公司法务总监武志国加入保利置业，任法务合规中心副总经理；2023年年底，前阳光城总部营销中心总监、川渝区域项目高级总监、广州区域营销总黄幸加入保利置业，任上海公司营销负责人。

然而，这些年来，保利置业的业绩始终跟“千亿”存在一定的距离：2021年保利置业的实际销售额为566亿元人民币，而随后两年，即2022年和2023年，其实际的合约销售金额则分别为502亿元和536亿元人民币。今年前10月，保利置业累计实现合同销售金额约人民币489亿元。

旗下多个项目遭投诉

近些年，保利置业外部经营方面也是问题不断，旗下多个项目遭遇购房者投诉。

今年6月份，有自称瑧誉府购房者的网友在人民网领导留言板投诉称，宁波瑧誉府项目在销售中存在违规宣传、涉嫌捂盘销售、公示材料不全等多个问题，其中虚假宣传表现在开发商在现场、公众号等广告中使用“万亿央企世界500强”、“全球严选”、“保利最高端誉系，宁波第一座誉系”等禁用极限词语、夸张词语，夸大宣传，误导消费者。

此外，开发商还营造项目周围交通便利，宣传学区、绿化等周边设施误导消费者；开发商对于车位的相关公示也明显欠缺。

7月8日，宁波鄞州区市场监督管理局回复如下：“您在6月25日反映的问题收悉，对于举报人举报的事项，我局经核查，符合立案条件，依法开展立案调查。”

公开资料显示，宁波瑧誉府，又名保利瑧誉，开发商为宁波保瑜置业有限公司，该公司的上属股东宁波保盈置业有限公司由保利置业全资持股。

无独有偶，去年3月份，有业主在某留言板上留言称，保利置业存在销售欺诈行为。苏州保利独墅西岸花园在销售过程中，保利置业的宣传海报明确标注原售楼部（即1号楼）未来将作为小区配套设施——艺术会所和游泳馆对小区业主开放。然而，去年在小区业主及业委会毫不知情的情况下，该配套场所的用途被擅自改变，并转让给了保利置业的关联公司——上海保利酒店管理公司。