算麓谷，还是算梅溪湖？今天卖地，楼面价4800元/㎡
提前一天出价，最终也止步于一次出价。刚刚揭晓结果，长沙046#地块（麓谷中心F01地块），成交。
总价36128万元、住宅成交楼面价约4800元/㎡，竞得房企为长沙麓谷实业：
麓谷实业，为湖南湘江新区管委会旗下全资子公司。也就是说，该地块最终为平台公司托底。当然，麓谷实业目前已在片区开发山湖郡、城市公园等楼盘，实力有目共睹。
046#地块，位置在这里：
大致指标：出让面积为37632.8㎡，纯住宅用地，容积率≤2.0，限高54米。也就是说，该地块是一个最高18层的小高层低密住宅。地块要求上：
一是要求所有住宅建筑应公建化处理，立面简洁平整。这要求，是要全封窗处理？
二是建议形成两个建筑高度层级，每个高度层级不少于2栋。也就是说，该地块除了18层高的小高层，还会有层数更低的住宅。
值得一提的是，该地块是自2020年以来，长房悦香山地块之后，麓谷时隔四年首次拍地。而长房地块，就在046地块北侧一路之隔，长房项目毛坯限价10500元/㎡，推出后精装价1.3万+。那么，该地块未来会卖什么价格？
外部条件上，046地块位置很不错，南有2号线、北有6号线，周边欢乐颂奥莱、麓谷小学、航天医院等尽在咫尺。更重要的是，从下图可以看出，它几乎可以享受梅溪湖的所有资源。很多朋友把它列入梅溪湖来衡量，行得通。举几个对比楼面价：
大王山联江：大部分楼面价在5000左右。房价1万。
新开铺板块：大部分六七千，最近中建拿地，6200多的楼面价算低的了。差不多同等楼面价的中交地块，房价1.1万。
意味着什么？意味着从成本上来说，046地块可以和大王山比价格。后面省略50字......
从上图可见，046地块距离振业城五期（销售中）并不远，振业城五期已经是一个“楼市刺客”。因为它的均价13500元/m²，毛坯，地铁、商业、学校都不缺，已经相较于很多新楼盘拥有更高性价比，它一出道，已经让不少片区的房子要重新评估。
梅溪湖一期，还有土地推出，就在046地块隔壁。
近日，麓山控股发布邀请，推出3宗优质地块，其中2宗位于谷山片，一宗位于梅溪湖一期。位置如下：
该地块，正好位于046地块南侧，旁边就是振业城前期组团。地块面积不大，仅约51亩，规划用途为商住用地。从指标来看，容积率约3.08、限高100米，加上2.46∶7.54的商住比，整体舒适性弱于046地块。
该地块，虽然归属于麓山控股，不属于梅溪湖公司，但在地理位置上是严格意义上的梅溪湖一期（注：前文046地块，算是梅溪湖擦边）。从现状看，该地块基本为梅溪湖一期最后的住宅地，真正压轴。整体分析：
首先，该地块位于梅溪湖，区位上先胜一筹；
其次，更靠近地铁，位置上有优势；
最后，虽然不确定是否配套学校，但地块地处梅溪湖，且距离博才梅溪湖北校区、市一中岳麓很近，即使按就近原则，也有学校优势。
总的来说，该地块除了学校不确定外，其余配套基本与振业城五期一样，可见其优势。
重点来了，麓谷和梅溪湖往东位置，二环内，还将出来一个重要城市更新板块——万宝山城市更新片区，预计将有10余个地块推出。
万宝山，按城中村改造方式进行整体开发，规划用地总面积约1386亩，其中拆除新建面积约1046亩，整治提升面积346亩。该项目土地一级开发总投资约70.04亿元（包括学校建设成本）（具体投资额以实际投入金额为准）。
▲万宝山望新城中村改造项目效果图，根据路网规划，不完全统计出13个住宅地块，仅供参考
前不久，片区咨询顾问服务已确定，且由湖南建投集团牵头，省建科院和湖南建投地产集团参与的长沙万宝山方案在公开招标中拔得头筹。也就是说，操盘手确定，规划方案即将出炉，整体开发进程向前一大步。
在片区开发的资金上，也有了重磅消息，今年4月，省住建厅官网消息，农发行建湘支行已投放了6000万专项借款，助力万宝山望新城的城中村改造。同时，已向麓山控股集团审批城中村改造专项借款授信共计34亿！
资金到位、操盘手到位、相关中标结果相继公布，也意味着万宝山距实质性拆迁、重建又进一步。
根据规划，整个望新+万宝山片区，共有3个学校用地规划（粉红色），但其中北面两个，是已有的望岳中心小学和湖南艺术职业学院，新建学校仅有南边西二环旁学校用地。此外，明确标识为住宅（黄色）or商住（橙色）的地块，共计13个。
那么，万宝山能否趁势而起？来，找对标。万宝山，地处市府南，与市府北观沙岭刚好对应，都在二环内，整体开发体量差不多。如果运作得当，万宝山可以成为下一个“观沙岭城市更新片”。两者PK，优劣简单说明：
观沙岭城市更新片：更靠近湖南金融中心；更靠近长郡双语周边高房价区域；教育方面没有成为强项，但至少不为短板；起点很高，大品牌房企拿地意愿高。现成地铁缺乏。
万宝山城市更新片：拥有地铁优势；东有西湖公园，西有梅溪湖，生态资源比较近；也是二环内区域；可能需要强打的是教育，光普通学校配套都不行了，得强势初中直接配套，给我们一个非买不可的理由。
来源：网易号、李白楼语堂等综合整理
